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＜銀座不動産市況＞小寺商店　坪１億３０００万円がスタートラインになる可能性も　銀座１丁目から８丁目までビル建築活発化

2006.03.27 17:06

　先日、坪１億３０００万円の取引が出た銀座中央通り。都心商業地の地価は上がる一方だ。バブル全盛期には平米１億円とも言われた日本一の繁華街。果たして、この状況はどこまで続くのか。創業１０１年を誇る銀座の老舗仲介会社小寺商店に話を聞いた。
　銀座１丁目から８丁目まで歩いてみると、建築工事の多さに目を奪われる。三井不動産、三菱地所等、銀座の土地が活発に動く状況を説明するに充分の光景だ。
　「坪１億３０００万円の銀座シャディビルの取引については、あくまでも特殊事例だと思います。ただ、次に中央通りで取引がある場合、売主側が強気になることは考えられます」
　小寺商店代表取締役の児玉裕氏は語る。現在、銀座エリアの賃料は中央通りであれば、坪あたり１５万円〜２０万円、晴海通りも１５万円〜２０万円、並木通りで１０万円から１５万円、といったところが相場。これが単純に当てはまれば、収益還元で見ても坪１億３０００万円が成り立たないでもない。しかし、あくまでもそれは１階店舗に限った賃料であることを忘れてはならない。
　「銀座であっても、上層階に関してはそれほど高い賃料は望めません。３万円が限界でしょう。特にオフィスであれば、何も銀座でなくて良いという話しはよく耳に入ります」
　つまり、収益を１棟平均しで考えれば、坪１億円以上で買っても利回りは極度に低い。収益ではなく広告、もしくはステータス料を加味すればこその取引価格と言えるのである。
　今、銀座の売物件を見ると、３度以上転売されているものが多く、最低でも２回転はしているものが見られる。建築計画の看板が設置されながら、工事に未着手の土地もあるが、これは転売目当てで、寝ている土地と予想される。
　「いわゆるトランプのババ抜きの『ババ』を掴んでしまっている業者もいるかもしれません」