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東京・大阪・名古屋のオフィス市況予測

2017.11.06 17:49

大量供給の影響受ける東京、大阪・名古屋は安定継続
　２０１８年から始まるオフィス大量供給により東京オフィス市況はどのように変化を遂げるのか。新規供給が限定的な大阪、今年過去最大の供給量となった名古屋のオフィス市況はどうなるのか。オフィス市場動向研究会が将来予測を発表。明暗が分かれた。

　日本不動産研究所（東京都港区）と三鬼商事（東京都中央区）が参画するオフィス市場動向研究会は先月３０日、「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測（２０１７～２０２０年）・２０１７秋」を発表。日本経済研究センター（東京都千代田区）のマクロ経済予測にあわせて、標準シナリオと改革シナリオの２通りの予測を行った。なお、日本経済研究センターの標準シナリオは「消費のけん引力が見当たらず成長率が少しずつ低下していく『現状』」を反映。改革シナリオでは「若年支援（子育て支援、教育支援）賃上げ・働き方改革が成功した姿」を想定している。
　東京は２０１８年まで賃料上昇は維持するが、２０１８年～２０２０年のオフィス大量供給によって空室率が上昇し、賃料はやや下落すると予測。２０２１年以降の賃料は標準シナリオで若干上昇、改革シナリオでは上昇するとした。２０１７年ではどちらのシナリオでも空室率が３・３％に低下、賃料は７・４％上昇。２０１８年は新規供給が約４７万坪急増するため、空室率は４・４％に上昇するが依然として低水準であり賃料は１・９％上昇。２０１９年は新規供給が約４１万坪見込まれ、消費増税でマクロ指標が悪化し空室率は５・３％上昇、賃料は２・５％下落。２０２０年は新規供給が５０万坪で空室率は６・２％まで上昇、賃料は４・２％下落。２０２５年は標準シナリオでは空室率はやや低下して４・５％、賃料はやや上昇。改革シナリオでは空室率が３・５％に低下、賃料は３％強の上昇が継続するという。
　大阪のオフィスは２０２０年頃まで新規供給が少なく、賃料は２～８％上昇が続き、空室率は２０２０年に３％半ばまで低下。２０２１年以降の賃料は標準シナリオでやや下落、改革シナリオでは上昇としている。２０１７年は新規供給が過去平均よりやや少なく、マクロ経済の好調により、どちらのシナリオでも空室率は３・９％まで低下、賃料は７・８％上昇。２０１８年～２０２０年は大阪郵便局の建替が延期になり、新規供給が過去平均の半分以下と少なく、空室率は２０２０年に３・６％まで低下し、賃料は２～６％上昇。２０２５年は標準シナリオで空室率がやや上昇して４・２％、賃料はやや下落。改革シナリオでは空室率がほぼ横ばいで２０２５年に３・３％、賃料は２％前後上昇が継続するという。
　名古屋のオフィスは２０１７年に大量供給となるがその影響は小さく、空室率は低下、賃料は上昇。その後は新規供給が少なく、空室率が低下し賃料は上昇。２０２１年以降の賃料は標準シナリオでほぼ横ばい、改革シナリオでは上昇すると予測している。２０１７年は新規供給が１２・６万坪と過去最大の供給となるが、名駅エリアの需要は強く、どちらのシナリオも空室率は４・９％に低下、賃料は１・２％上昇。２０１８年～２０２０年は新規供給が少なく、標準シナリオで２０２０年に４・０％まで低下し、賃料も１％～３％上昇が続く。２０２５年は標準シナリオで空室率は５・４％に上昇、賃料はほぼ横ばい。改革シナリオでは空室率はほぼ横ばいで２０２５年に３・９％、賃料は２％前後上昇が継続するとしている。