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＜賃貸ビル市場の視点＞一進一退の空室率・賃料は今後どうなる？

2022.12.12 10:35

　８日、三鬼商事が「都心５区の空室率が１１月末で、２か月連続改善」と配信した。が同時に、「５区の３・３㎡当たりの平均賃料は、前月より０・６１％安い２万８１円と、２８か月連続で下落」とした。
　オフィスビルの賃料動向は、どう捉えたらよいのか！？
　オフィスビル仲介の最大手格：三幸エステートの公開資料は、こう示している。
（１）都心５区の（募集）賃料：１１月は坪当たり１万９９１２円。２か月連続の改善も、上昇幅は２５円。
（２）都内２３区の賃料：１１月は１万８８５８円。やはり２か月連続改善も、その幅は３２円。
　表現を選ばず記せば、発表元は仲介業者。今後の動向を予測・発表する立ち位置にはない。今後の賃料動向を展望する情報とは異なる。がビルオーナーの立場からすれば知りたいのは「この先の見方」。
　ニッセイ基礎研究所のレポート冊子版１２月号が、『東京都心オフィス賃料は下落継続。首都圏物流市場は空室率が５・２％に上昇―不動産クォータリー・レビュー２０２２年第３四半期』と題する主任研究員　吉田資氏のレポートを発信している。冒頭部分でも「オフィス市場は東京Ａクラス（延床面積１万坪以上、１フロア面積３００坪以上、築１５年以内）ビルの成約賃料は、前期（第２四半期）比５・８％下落した」と記されている。レポートを要約すると、こんな具合になる。
（１．）不動産市況を予測するエビデントとなる実質ＧＤＰ動向：１１月に改定した。２０２２年度１・６％、２３年度１・０％、２４年度１・６％と予測。直近のピーク（１９年４―６月期）を回復するのは２４年７―９月期と予測。
（２．）オフィス市況：三幸エステートは第３四半期の都心部Ａクラスビルの成約賃料は２万７３７９円（前期比▲５・８％）に下落し、空室率４・０％（同＋０・２％）とした。「複数の新築ビルが空室を抱えて竣工したほか、オフィス戦略の見直しによる集約移転や部分解約に伴い空室が増加している」としている。
（３．）ニッセイ基礎研は９月に、都心部Ａクラスビルの賃料見通しを改定した。オフィス需要は「オフィス勤務」と「在宅勤務」を組み合わせた働き方が定着し力強さを欠くなか、空室率は上昇基調で推移すると予測する。また成約賃料は２０２１年の賃料を１００とした場合、２２年は９３、２３年９１、２６年には８８となり２０１３年の水準まで下落する見通しである。
（４．）東証ＲＥＩＴ指数（配当除き）の第３四半期は、６月末比１・１％下落した。構成セクター別ではオフィス▲１・９％、住宅▲１・９％、商業・物流等が▲０・１％となった。
　東京都区部の空室率・賃料相場の推移は、決して客観的に語れるものではない。が各ビル経営者にとり今後を思考する上で、参考にはなろう。（千葉明）