不動産トピックス

クローズアップ

2005.03.14 11:12

ＰＭＬ小委員会ＰＭＬ算出プログラムを開発地震被害時の想定リスク公正・中立な分析が可能
日建設計、鴻池組、ピーエス三菱、三井住友建設、ブリヂストン、構造計画研究所、独立行政法人建築研究所の６社１独立行政法人は、建築物の地震リスク分析プログラム（ＰＭＬ算出プログラム）を共同開発した。
　不動産証券化におけるデューデリジェンスでは、建築物の地震リスクとしてＰＭＬ（予想最大被害額）の値が指標とされているが、各社が独自の方法でＰＭＬを評価していたため透明性を確保することが課題となっていた。
　本プログラムでは、地震活動情報、地震動モデル（距離減衰式）、地盤情報、建物被害モデル（フラジリティ曲線）などの入力データに関して、最新の研究成果を標準装備してあり、また、各社独自のデータが使用可能。対象とする建物の位置を経度・緯度、住所、地図上でのクリックのいずれかで入力し、対象とする地震のタイプを設定することでＰＭＬ計算が実行できる。本プログラムを用いてＰＭＬを計算することで、顧客に対して使用データを明確に示し、公平・中立な地震リスク分析の提供が可能だ。
　本プログラムを開発した６社１独立行政法人は、１２機関で構成される「地震リスク・マネジメント研究会」に設置された「ＰＭＬ小委員会」のメンバー。母体となる同研究会では、研究成果を技術者や研究者だけに発表するのではなく広く社会に還元することを目指しており、昨年１１月には、一般市民向けの防災セミナーも開催している。

東誠不動産子会社設立し新事業開始不良債権保有企業などへ投資
　不動産の価値再生ポートフォリオマネージャーを自任する東誠不動産では、オルタナティブインベストマネジメント事業を展開する「トーセイリバイバルインベストメント株式会社」を設立する。
　事業の趣旨は、不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンド組成とそれらに対する助言を行うことで、フィー収益などを獲得するというもの。中期的には企業またはその事業を買収し、事業再生後、事業継続・事業売却・株式公開などによる収益を獲得する。
　かねてより東誠不動産は東京都において「不動産価値再生」を目的に事業展開しているが、子会社を設立することで不動産再生に限定されない企業再生をも含めた広義での「事業再生」に本格的に参入することになる。
　これまでの事業展開において培った実物不動産を対象としたファイナンススキームを用いた投資やＬＢＯによるＭ＆Ａなどのノウハウを駆使し、主として不良債権などを保有するため業績が低迷している法人・個人を対象に投資を行っていく。
　子会社の所在地は、東誠不動産本社と同じ千代田区神田淡路町２丁目３番に置き、資本金の額は５０００万円。代表取締役は逢坂裕秋氏が務める。なお、新会社の役員は取締役３名、監査役１名であり、全員東誠不動産の役員及び従業員が兼務する。子会社設立は３月２１日を予定しており、営業開始日は４月１日からとなっている。

東京スター銀行　日本で初導入となる個人向け預金連動型不動産投資ローン　預金の残高に相応する金額を金利の対象外に
　東京スター銀行は、今月１日から、日本で初めてとなる個人向けの預金連動型「不動産投資ローン」を販売開始した。個人の不動産投資をサポートする新しいスタイルのローンであり、これによりリテールバンキング業務の更なる強化を図る。
　「預金連動型ローン」は、ローン残高から普通預金の残高を差し引いた金額にしか金利が掛からない仕組みになっており、同行が本年２月にやはり日本で初導入した居住用ローン「スターワン住宅ローン」と同様に「預金が増えればローン金利が下がる」という仕組みになっている。
　今回の「預金連動型不動産投資ローン」開始の背景には、「スターワン住宅ローン」の利用者から「賃貸用マンションなどへも同じ仕組みのローンが適用できないか」との強い要望があり、その要望に応える形で投資用物件専用のローン商品が開発された。
　預金連動型ローンは、スターワン口座の普通預金相当分には利息が掛からない。預金が増えれば増えるほど支払う金利が少なくなるので、返済総額少なくなる。例えば、１０００万円借入れて、スターワン普通預金に５００万円残高がある場合、５００万円分には利息がかからない。普通預金は円でも外貨でも連動の対象となり、預金残高とローン残高が同じになれば金利はゼロになる。
　預金残高は毎日計算して金利に反映される。賃料振込み口座に指定しておけば効率よく預金残高を増やすことも可能だ。