不動産トピックス

クローズアップ

2005.05.30 10:16

アーバン・アセットマネジメント　共立メンテナンスとファンド事業で業務提携　出資なしのフルアレンジで日本発の温泉ファンド組成
　アーバンコーポレイショングループの不動産ファンド運用会社であるアーバン・アセットマネジメント（東京都千代田区）と共立メンテナンス（東京都千代田区）は、不動産ファンド組成・推進に関する業務提携に合意した。共立メンテンスのホテル運営ノウハウと、同社グループの不動産開発・ファンド運用ノウハウを融合し、ホテル開発特化型ファンドとして資産規模３００億円を目指していく。
　第１号ファンド（ＭＢムートンファンド）として金沢、秋田のビジネスホテル開発に着手し、総資産規模約５０億円、期間を１２年として運用を開始した。
　また、両社では、神奈川県の箱根温泉街においても日本発の温泉リゾート開発ファンド（スプリングプロパティーファンド）を新規組成している。同ファンドは箱根町強羅駅前に位置する旧強羅ホテル跡地の企業遊休地に、宿泊特化型のリゾートホテルを建設し、高い配当利回りを狙うファンドであり、同時に箱根温泉街の地域活性化を目指す。
特徴的なのは、ＡＭ会社としては異例の出資資本なしのフルアレンジを行っていることと、オペレーターである共立メンテナンスと２０年におよぶマスターリース契約を結ぶことで収益の安定化を実現していることである。
　建物は地上５階地下１階建で、延べ床面積は１万２７３６㎡、全室に露天風呂を完備した旅館風の宿泊特化ホテルを計画している。

みずほ情報総研　ＰＭ分析システムの販売を開始　不動産の高収益化を支援
　みずほ情報総研（東京都千代田区）は、本年５月より、賃貸物件などの収益管理を行うＰＭ（プロパティマネジメント）分析システムの販売を開始した。
　このシステムは、賃貸物件の収益管理に必要なデータを一元管理し、物件オーナーのニーズに応じた切り口で集計することで、不動産の高収益化を図るプロパティマネジャーの収益管理業務を支援するもの。
　０５年から強制適用された減損会計によって、収益の低下した不動産の放出が相次いでおり、不動産の管理者は収益力強化のため不動産流動化や証券化などの対応を迫られている。また、銀行による流動化案件に対するノンリコースローンの残高も急増するなど、条件的にも不動産資産の所有形態を見直す絶好の機会を迎えている。
　みずほ情報総研では、こうした現状を踏まえて、収益管理業務のレベルアップと効率化をシステム面からサポートすることを目指して、本システムを開発。ＰＭ会社やアセットマネジメント会社の収益管理業務で使われているデータ項目を網羅し、収支、採算、契約、修繕情報などを一元管理することを可能にした。
　また、収益管理業務に必要なデータを、基幹システムから自動収集することができ、多次元データベースの採用により、多面的な分析や集計も行えるため、物件オーナーのニーズに応じて柔軟で多様なレポートが作成できるという。
　初期導入費用は、ライセンス料１５０万円、導入費用１５０万円からで、他にもメンテナンス料として年間１５万円が掛かる。

興和不動産　５０億円規模の不動産ファンドを組成　港区に所有のオフィスビル２棟が対象　ＲＯＡ重視の経営にシフトＪ-ＲＥＩＴ参入も視野に
　興和不動産は、今般、同社が港区内に所有しているオフィスビル２棟を対象として匿名組合出資形態の不動産投資ファンドを組成した。資産規模は約５０億円で、組成後は興和不動産がアセットマネージャーとして関与する。専務取締役の渡辺正憲氏は語る。
　「我々はこれまでの貸ビルオーナーとしての事業展開からＲＯＡを重視する経営スタイルへの転換期にあります。今後の開発に関してはバランスシートの外で行う開発型証券化プロジェクトも増えてきますし、所有する物件に関しても単純売却ではなく、自社組成のファンドへ組み入れていくというスタイルが増えてくるでしょう。そして、ＪＲＥＩＴについても検討を進めていきます」
　興和不動産というブランド力を活かしたファンド組成を行い、資産の流動化後は積極的にプロパティマネジメントや管理業務を受託していく。
　本ファンドについては、みずほ証券が豊富な不動産私募ファンド組成実績に基づき商品設計をアドバイスし、みずほ証券及び日興コーディアル証券がそれぞれの顧客基盤の強みを活かした匿名組合出資の募集を共同で実施した。
　なお、みずほコーポレート銀行・みずほ証券・日興コーディアルグループ及び日興コーディアル証券は、本年１月に業務提携契約を締結し、様々な分野で業務連携を進めており、本件はその一環である。