不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2005.11.07 15:32
日本レジデンシャル投資法人 ７物件の取得価格総額は約７６億円 東京・千葉・大阪・京都の共同住宅等新規取得を発表
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は７物件を新規取得する。
今回取得する「ルート麻布十番」は東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩１分に位置する平成１１年１月竣工、延床面積２３６２・１５㎡の共同住宅・店舗で、取得価格は２２億２０００万円。「メゾン八千代台」は、京成本線「八千代台」駅徒歩４分に位置する平成１年８月竣工、延床面積４４８７・４２㎡の事務所・共同で、取得価格は１２億８１００万円。「アブレスト葛西」は、東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩１９分に位置する、平成１２年１月竣工、延床面積２２７２・７０㎡の共同住宅で、取得価格は８億７００万円。「メロディハイム新大阪」は、ＪＲ東海道本線「東淀川」駅徒歩４分に位置する平成６年４月竣工、延床面積３２８６・３０㎡の事務所・共同住宅で、取得価格は９億５６４０万円。「メロディハイム松原」は、京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩７分に位置する平成６年３月竣工、延床面積２４２６・０９㎡の共同住宅・事務所で、取得価格は６億４３００万円。「パシフィックレジデンス太秦」は、ＪＲ山陰本線「太秦」駅徒歩７分に位置する、平成１２年１月竣工、延床面積３６０６・１７㎡の共同住宅で、取得価格は９億５８８０万円。「コスモ西船橋」は、ＪＲ総武線「西船橋」駅徒歩１３分に位置する平成４年３月竣工、延床面積１６４６・７９㎡の共同住宅で取得価格は７億９９５０万円となっている。
＜外資系投資会社の戦略＞マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ 池袋・亀戸の物件投資総額は約２４７億円 ファンドⅠで総額約３５０３億円相当の投資 Ⅱ号ファンドの投資はアジアに重点
「不動産に精通したスタッフの情報ネットワークを活かした物件取得・運営能力が当社の強みです」
マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ日本事務所代表の重政重明氏はそう語る。
同社はバミューダに本社を構え、香港、韓国、日本、中国、フランス、ポルトガル、スペイン、英国、ベルギー、ルクセンブルク、ドイツにて、不動産投資を行っている私募不動産ファンド運用会社である。Ⅰ号ファンドでは約３５０３億円の投資を行った。
９月下旬には、ＪＲ「池袋」駅徒歩３分に位置する２００７年上旬完成予定の地上３２階建て、延床面積２万７０００㎡の高層マンション、そしてＪＲ「亀戸」駅徒歩４分に位置する１９８９年竣工、地上１０階建て、延床面積８８３０㎡のオフィスビルを２物件総額約２４７億円で取得するなど、順調にポートフォリオを拡大中だ。
取得した２物件はアメリカ、ヨーロッパ、オーストラリアの機関投資家を中心に約１４６９億円の資金を調達し、既に募集が終了している「マッコーリー・グローバル・プロパティ・ファンド（ＭＧＰファンド）Ⅱ」用の運用資産。池袋の物件は開発マネジメント及び賃貸マネジメントを実施し、亀戸の物件はバリューアップ後売却という方針となっている。
「ＭＧＰファンドはアジアで運用する不動産ファンド『ＭＧＰアジアファンド』と欧州で運用する『ＭＧＰヨーロッパファンド』で構成されますが、３分の２がアジアでの投資となります」（重政氏）
対象エリアは東京都内を中心に全国、そして規模は中型以上の物件が投資の中心となるとなる。これまで、オフィスビルが中心であったが、今回池袋の高層マンションを取得したことからもわかるように、商業店舗、興業不動産、物流施設などへの投資も展開していくという。
「現在の市場は、利回りが低下傾向にあるといわれていますが、マクロ的に見れば、豊富なビジネスチャンスに恵まれている優良なマーケットだと認識しています」（重政氏）
日本リテールファンド投資法人 京都ファミリーを５３億４０００万円で取得 京都外国語大学の隣接敷地に位置する昭和５７年１１月竣工の大型商業施設
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は、京都ファミリーを取得すると発表した。
同物件は、京都府京都市左京区の、隣接敷地には京都外国語大学、周辺にはマンションや住宅、商業系施設が立ち並ぶ地域に立地する昭和５７年１１月竣工、地下１階、地上４階建、延床面積、本棟３万４３０７・６９㎡、駐車場棟９９８４・７５からなる商業施設である。
平成１６年６月に地域密着型のショッピングセンターとして、リニューアル工事を実施。現在、１階から３階までを売場としており、ジャスコを核テナント約７０店の専門店が入居し、３階にはスイミングプールも設置されている。併設の立体駐車場と平面駐車場にて施設全体で約７００台の車を収容できるなど、ポートフォリオ全体の収益性及び資産価値の向上に資すると判断し、投資を行うこととなった。
なお、稼働率は９８・９０％、年間賃料は１０億５６８５万２０００円。物件取得先は、ダイヤモンドファミリー（大阪府大阪市）で、取得価格は５３億４０００万円となっている。
＜外資系投資会社動向＞ラサールインベストメントマネジメント（仮称）住之江物流センターの建設を開始 平成１８年の竣工を目指す
ラサールインベストメントマネジメント（東京都千代田区）は、國光製鋼の工場跡地に（仮称）住之江物流センターの建設を開始した。
計画地は、同社が組成したＳＰＣ「住之江プロパティー特定目的会社」を通じて取得したもの。竹中工務店の設計・施工で、地上４階建て、延床面積１４万５２５・８３㎡からなるマルチテナント型の物流施設を建設する計画で、平成１８年１１月の竣工を目指す。
同社の物流施設投資部門の最高責任者であり投資執行役員の中嶋康雄氏によると今回の案件については「住之江物流センターは、関西の物流のベストロケーションに位置しています。大阪港に程近く、阪神高速湾岸線・境線のインターチェンジにも至近で、関西の物流の要衝といった立地条件を満たしています。またバス・地下鉄などの公共交通機関へのアクセスも良いことから作業スタッフの確保にも好立地であるといえます。建物は各階にトラックが着車でき、各階とも約３万㎡という大きなフロア面積を有するため、大変効率の良い物流オペレーションが期待できます」という。
同社が運用するラサール日本ロジスティクスファンドには、昨年１１月に着工した物件と２００５年６月着工の第二号物件が組み込まれているが、今回の物件も同ファンドの投資物件となる。
フロンティア不動産投資法人 サミット新滝野川店の取得価格は２９億円 平成１８年９月竣工予定２０年間の定期借家契約
フロンティア不動産投資法人（東京都港区）は、「（仮称）サミット新滝野川店」を取得すると発表した。同物件は、ＪＲ京浜東北線・東京メトロ南北線「王子駅」西方約７００ｍに位置する平成１８年９月竣工予定の地上４階・地下２階建て、延床面積６４０７・２１㎡の店舗・駐車場複合ビルである首都圏を地盤とするサミットがスーパーマーケットとして出店する予定で、地上２階から４階は合計４６台の駐車場施設としての利用が予定されている交。差点の角地という視認性の高さと道路アクセスにも優れ、商業施設として望ましい立地であり、また０・５圏で約１・５万人、１圏で約５・６万人、２圏では約２３・９万人と高い商圏人口を有しており、スーパーマーケット等の最寄品を扱う業態にとって適していることなどを取得にあたり評価した。なお、サミットとは２０年間の定期建物賃貸借契約を結び、年間賃料は１億９８４８万円。物件取得先は、日本たばこ産業（東京都港区）で取得価格は２９億円だ。
＜新規上場＞阪急リート投資法人 阪急電鉄グループの情報力を活用「 関西圏」へ重点的な投資を行う
阪急リート投資法人（大阪府大阪市）が、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した。
投資対象は、「商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産」。なかでも阪急電鉄グループの持つ不動産事業における企画・運営能力が活用でき、収益の維持・向上が期待できる「商業用途区画」への投資に重点を置く。エリアは、「全国」を対象とし、中でも、阪急電鉄グループの地域に根ざした情報力、ネットワークを活用できる「関西圏」に重点的に投資を行う。成長戦略については、独自のネットワークと阪急電鉄グループの情報収集能力を活用して、不動産の売却に関する情報を広く収集。阪急電鉄グループに対する優先交渉権を活用するとともに、建物全体だけでなくフロアや区画毎の利用形態にまで着目した「区画の用途特性に応じた運営」の最適化を目指す。
１１月１５日に取得予定の上六Ｆビルディングなど、取得予定のものを含め、ＨＥＰファイブ、北野阪急ビル、デュー阪急山田、高槻城西ショッピングセンター、と現時点でのポートフォリオは全て大阪府の物件である。
