不動産トピックス
商業ビル最前線
2005.11.28 17:22
＜商業ビル会社インタビュー＞ギンザコア 銀座中央通の地権者１１人による共同ビル 流行のみに左右されない店舗構成年間来館者数５００万人をキープ
－ビルの沿革を教えて下さい。
秋元 「銀座コア」は銀座４丁目交差点に隣接する敷地に、昭和４６年に地元地権者１１人の共同ビルとして竣工しました。行政が直接的に介入しない地権者主導の再開発で、当時としては珍しい取組みだったと言えます。所有者の中には、松屋代表取締役古屋浩吉、松坂屋専務取締役茶村俊一なども含まれています。計画段階ではビル名を「インペリアルビル」としていましたが、ビル名公募により「銀座コア」としてオープンしました。昭和５７年、平成４年、平成１３年とこれまで３度リニューアルオープンしています。
－経営面の特徴はありますか。
秋元 ショッピングセンターなどの商業施設は、売歩に応じた賃料契約となることが多いですが、当ビルは固定賃料制となっています。また、定借も使用していません。それにより、各店舗は腰を据えて入居することができ、安定した経営を行えます。実際、当ビルには長い期間入居する店舗が多く、「老舗」と言われる名店も育成されてきているのではないでしょうか。しかし、その反面、店舗構成に変化が生じにくいということも言えます。俗に言う「銀座フィルター」という言葉がありますが、銀座らしさに適う店舗は長く生き残り、そうではない店舗は自然に淘汰されていきます。店舗構成や店舗選別は、積極的に仕掛けていくというよりも、銀座らしさという基準によりつくられていくものだと考えています。来館者数に関しても、ここ数年は年間約５００万人をキープしており、流行り廃りに左右されて極端に上下するということはありません。
－管理面の取組みは。
秋元 ゴミの分別・管理には力を入れています。１４種類のゴミの分別を行うとともに、種類ごとにゴミを計量しデータを記録しています。また、食品廃棄物のうち「魚のあら」を医薬品等の原材料用として特別に分別し、回収に回しています。廃棄物の分別は、社会的な責務と考えていますが、全員の一致した分別意識と協力がなければ成功しません。「計量システム」を導入したことにより、分別に対する意識向上が図られていると思います。入居契約時にも、ゴミの分別方法を入念に説明し、入居者に理解・協力を得られるように努めています。
－銀座の再開発計画が進んでいますが。
秋元 松坂屋の建替えや三越の増設など、銀座中央通の風景はここ１０年で様変わりすると言われています。それぞれの再開発には賛否両論ありますが、基本的には銀座の街の活性を呼ぶものと考えています。現在、商業ビルはエリア内というよりは、エリア間競争の色合いを強めており、まず銀座の街に人が来なければ勝負になりません。その上で、周辺施設との差別化を図る必要があるでしょう。今後、当ビルにおいて改修や建替えが実施されることがあっても、「銀座らしさ」ということは常に念頭に置いておきたいと思います。
＜scニュース＞カルチュア・コンビニエンス・クラブ 不動産流動化手法を活用してＴＳＵＴＡＹＡ直営店の出店を加速 ＵＲＢＡＮと店舗開発業務の提携に合意
カルチュア・コンビニエンス・クラブ（東京都渋谷区・以下ＣＣＣ）は、アーバンコーポレーション（広島県広島市・以下ＵＲＢＡＮ）と「ＴＳＵＴＡＹＡ」の店舗開発業務について提携する。
ＣＣＣは、ＤＶＤ・ＣＤ、書籍・雑誌当のレンタル＆販売店舗「ＴＳＵＴＡＹＡ」をフランチャイズ店舗を含めて全国で１１６３店舗開発しており、平成２０年３月までの３年間で、約４５０店舗の出店を計画している。今回の提携は、そのうちの直営フラッグシップ店舗の出店を加速することが狙いだ。「ＴＳＵＴＡＹＡ」の出店戦略に合致した物件をＵＲＢＡＮがＣＣＣに優先的に提案し、「ＴＳＵＴＡＹＡ」店舗のファイナンスにＣＣＣはＵＲＢＡＮの不動産証券化を活用する。
この提携により、ＣＣＣは「ＴＳＵＴＡＹＡ」の出店戦略を踏まえてＵＲＢＡＮが提案する自社で開発している商業施設や、その他の数多くの出店候補物件や店舗プランより出店を検討できるようになり出店候補地の選択の幅が広がることから、店舗開発の効率化が図られるようになる。
スペース 新任代表取締役を発表 経営基盤の安定化と代表者間の連携が狙い
ショッピングセンター等の商業施設の企画・設計・施工等を行うスペース（東京都中央区）は、新任代表取締役を発表した。新役職名は代表取締役副社長となり、現同社常務取締役管理本部長の若林弘之氏が就任することが決定した。
同時に、取締役商環境研究所長の梶浦厚氏が常務取締役商環境研究所長に昇格、取締役名古屋本部第２事業部長の殿村豊氏が取締役大阪本部長に異動、取締役大阪本部長の岡島昇氏が取締役ＣＥ研究所長に異動となることも発表した。
就任予定日は、いずれの人事も来年１月１日となる。
同社は、今回の人事について、経営基盤の安定化と社業の発展を期し、社長（加藤千寿夫氏）・副社長が有機的に連携し、同社全体の企業価値の向上を目指すことが狙いとしている。
また、今回の人事にあわせて、来年１月１日には、西日本地区における商業施設の開発・企画・計画をより強化するために、大阪にＣＥ研究所を新設することも発表している。
＜商店街だより＞東京商店街グランプリ各賞受賞団体発表 街の活性化につながる取組みを評価
今月１８日、秋葉原ダイビルコンベンションホールにて、東京都産業労働局商工部主催「東京商店街グランプリ」の表彰式が行われた。各賞は、イベント部門、活性化部門、特別賞に分けられ、グランプリにはそれぞれ、青海本町商店会、板橋区商店街連合会、世田谷区商店街連合会が選ばれた。イベント部門の青海本町商店会は「青梅宿アートフェスティバル２００４昭和モダンの青梅宿」で空き店舗を活用した「着物でディスコＢＹマハラジャ」などのイベントが評価された。活性化部門の板橋区商店街連合会は、「板橋緑宿事業」を主催し、旧中山道の「縁切榎」などの歴史資産を活用し街を散策しながらおみくじができるイベントが評価を得た。特別賞の世田谷区商店街連合会は、「商店街加入促進」運動において、加入促進マニュアルの作成、不動産業界への協力依頼などの、商店会加入促進運動が受賞理由となった。
＜話題の店舗開発 携帯ショップ編＞銀座・有楽町への出店が目標 モバイルサービスの拠点を目指す
携帯電話販売店の店舗開発を行うアルファインターナショナルは、１坪からの店舗展開も可能である点が特徴だ。不動産のオーナーにとってはビルの余ったスペースを賃貸スペースに変えることができる。
店舗内の商品在庫は最小限に留め、バイク便で携帯機種を運ぶ。利用者はその間に登録作業を行い、１５分ほどで機種変更等ができる。
同社モバイルビジネス事業部事業部長の神代克一氏は、今後の事業戦略について話す。
「空きスペースの有効活用となる小規模店舗開発と平行して、今後は最低３坪以上の店舗開発にも力をいれていきます」
音楽配信の受信やＳＤカードのリーディングなど、携帯端末の利用方法は変化しつつある。それにともなって、携帯販売店も周辺機器の販売や様々なモバイルサービスを提供する拠点となりつつある。コンテンツの増加により、店舗規模の拡大が迫られているようだ。「携帯電話市場はヤフーなどの参入も決まり、ますます激化していくことが予想されます。販売代理店には当社からのスーパーバイザーが、データをもとに、ドコモ、ＡＵ等各キャリアの販売構成比率などを指導しています」
現在、同社は２００店舗を展開しているが、それぞれのエリアごとに担当のＳＶがついている。年内までにはＳＶの担当範囲をさらに細分化していくという。また、店舗数に関しては年間５０店舗ずつ増やしていくのが目標であるそうだ。
「現在、都内の主要な駅のほとんどに店舗展開していますが、今のところ有楽町、銀座にはありません。当面、そこに出すのが目標となっています。また、郊外型のショッピングセンターなどへの出店も考えています」
