不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.01.23 16:59
ジャパン・シングルレジデンス投資法人 シングルレジデンス四条河原町を取得 阪急電鉄京都線「河原町」駅徒歩２分平成１９年３月竣工予定の共同住宅
ジャパン・シングルレジデンス投資法人（東京都港区）は、（仮称）シングルレジデンス四条河原町を取得する。
同物件は、阪急電鉄京都線「河原町」駅徒歩２分、市営地下鉄・烏丸線「四条」駅徒歩１０分に位置する、平成１９年３月竣工、地上１３階建て、延床面積５４８３・４２㎡の共同住宅である。中・低層階については、１Ｋタイプ、高層階は１ＬＤＫおよび２ＤＫタイプで構成される予定。賃貸借の需要者としては、通勤目的の単身者、京都市内に存する大学、専門学校等に通学目的の学生、またオフィスエリア、繁華街エリアに事務所、店舗等を構える企業が従業員社宅として借り上げられるケースも想定している。
地域分散、平均築年数の低減を図り、ポートフォリオの充実を図ることが物件取得の理由。開発物件ということで、売買契約において、①売買契約に定められた設計・仕様の内容に基づき、同物件が建築されること②売主が譲渡日までに関係諸官庁の竣工検査を経て検査済証の交付を受けること③買主によるデューデリジェンスにより瑕疵が発見されないこと等を売買代金支払いの前提条件と定めることで、工事完工リスクおよび、建物引渡しリスクの回避を図る。また、売主にリーシングを一定期間行ってもらった後に引渡を受けること等を定めることで、空室リスクの低減も図られている。
なお物件取得先はダイマルヤ（京都府京都市）で、物件取得価格は、２５億４０万円となっている。
＜不動産投資ポータルサイト情報＞投資ジャパン ４０００〜５０００万円の物件が人気 日本・中国・アメリカの物件扱う不動産投資の人気ウェブページ
「正月にアメリカの物件が１件取引されました。中国の物件は、少々人気が落ちてきているようです」
不動産投資ポータルサイト「不動産投資の市！」を運営する投資ジャパン代表取締役社長の午堂登紀雄氏は語る。
同サイトでは、国内物件のみならず、アメリカ、中国の物件も取り扱っており、常時、約５００件の売買物件情報が掲載されている。物件種別としては、１棟マンション・アパートの登録件数が多く、次いで、区分マンション、オフィスビルが続く。オフィスビル・ホテル／旅館・１棟マンション等の「物件種類」、「築年」、「価格」、「地域」等で絞り込み、希望の物件を容易に検索できることから、利用者が増加中の人気サイトとなっている。
「国内については、都心５区を中心に、利回り低下の歯止めが利かなくなっており、足立区、練馬区の物件に投資家の目が向き始めています。人気があるのは、都内より神奈川・埼玉など都心近郊の物件のようです」
都心５区の物件については、３％台の利回りとなっているものが少なくないが、都心５区以外の物件については、７％以上の利回りであるものもあるため、動きやすい傾向にあるという。いずれにしても、都心部の物件については、売れ行きは好調のようである。
また、高利回りを求める投資家にとっては、都心部の物件は旨みが無くなりつつあり、郊外物件に興味が移り、海外物件についても情報を集めようという積極的な姿勢も見られるそうだ。
「物件価格が下がってきているためか、ハワイの物件を出したいという話も来ています。人気がある物件の価格帯は日本円で４０００万円〜５０００万円といったところです」
投資家層で増えつつあるのが、３０代女性で、２０代の女性も参加してきており、そうした女性投資家に人気があるのは、区分マンションで、居住目的と投資を兼ねて購入するケースが多いという。
「株価が上昇傾向にあるため、不動産投資から株式投資に投資家が流れている気配も感じられますが、それでも土地・建物という商品の需要は安定してあると思います」
アパグループ アパホテル「大阪肥後橋駅前」開発 民間都市開発推進機構のノンリコースの活用決定
アパグループ（東京都港区）は、平成１９年１０月の開業を目指し、建築予定のアパホテル「大阪肥後橋駅前」の開発資金調達に、（財）民間都市開発推進機構（東京都江東区）の参加事業の活用を決定した。
（財）民間都市開発推進機構は、これまで民間都市開発事業に対して様々な制度で、支援を行ってきているが、ＳＰＣ（特別目的会社）を利用したノンリコース型の参加事業については、今回のケースが国内初となるという。
アパホテル「大阪肥後橋駅前」は、大阪市営四ツ橋線「肥後橋」駅と地下通路で直結した総客室数８６１室からなるビジネスホテルである。
アパホテルは現在、総事業費約８０億円を費やし、大阪市内に建築・計画中を含めて７ホテルがあるが、総客室数は１グループとしては大阪市内最大となる。
なお参加事業の活用時期については、平成１８年２月の実行を予定しているが、今後も大型開発の有効な資金調達手段として、民間都市開発推進機構の制度利用を推進する予定だ。
＜J-REIT契約変更＞ＤＡオフィス投資法人 「新宿坂町２３ビル」の取得を見合わせる 主要テナント退去が理由
ＤＡオフィス投資法人（東京都中央区）は、取得予定資産として公表していた６物件のうち、「新宿坂町２３ビル」の不動産信託受益権について、取得を見合わせることを決定した。
同物件は、都営地下鉄新宿線「曙橋」駅徒歩４分、ＪＲ総武線・中央線、東京メトロ「南北線「四ツ谷」駅徒歩１０分に位置する平成４年５月竣工、地上５階・地下２階建て、延床面積３７２６・４５㎡のオフィスビルであり、２１億９０００万円での取得を予定していた物件だ。「新宿」駅まで地下鉄で２駅、約４分という交通アクセスの良さ、そして各階個別空調、全フロアＯＡ対応、２４時間入管可能なセキュリティシステム導入済等の設備スペックに加え、稼働率が１００％だったことから、安定した収益が確保できるとみていたが、同物件の主要テナントの退去予告による稼働率の大幅な低下に伴って、当面同投資法人の収益確保への貢献が困難になると判断したことが、取得見合わせの理由である。
残りの５物件「ＢＰＳスクエア」、「ダヴィンチ西五反田Ⅱ」、「ダヴィンチ築地」、「ダヴィンチ新横浜２１４」、「ダヴィンチ新横浜１３１」については、予定通り取得する。
なお、今回の件による運用状況への影響は軽微なため、平成１８年５月期および１１月期における運用状況の予想に変更はないという。
日本土地建物販売 中日本高速道路所有の不動産を一括売却 土地・戸建住宅・マンションなど１都・７県に所在する計４６物件
日本土地建物グループの不動産流通会社、日本土地建物販売（東京都千代田区）は、中日本高速道路（愛知県名古屋市）が所有する不動産の一括売却業務を受託した。受託物件は愛知県、東京都、神奈川県、静岡県など１都・７県に所在する合計４６物件で、土地・戸建住宅・マンション等で構成されている。
個別物件毎の売却は行わず全４６物件の一括売却となっており、事前審査による選定後、平成１８年２月１５日１１時に中日本高速道路１１階入札室にて、入札を実施する予定だ。落札者の決定方法については、中日本高速道路が決定した予定価格（予定価格の公表は行わない）以上の金額で最高価格をもって有効な入札を行った入札者を落札者とする。
落札者は、契約金額の１００分の１０に相当する金額を平成１８年２月２４日まで銀行振込により入金し、契約保証金の入金を確認後、直ちに同社にて契約書を作成し契約手続きを行うこととなる。
なお入札申し込み期間は、平成１８年１月３１日までとなっている。
日本ロジスティクスファンド投資法人 取得価格は総額３９１億９６００万円 埼玉、神奈川を中心に７物件を取得
日本ロジスティクスファンド投資法人（東京都千代田区）は、「浦安千鳥物流センター」、「船橋西物流センター」、「船橋西物流センターⅡ」、「川崎物流センター」、「習志野物流センター」、「横須賀物流センター」、「八千代物流センター」の７物件を取得する。
千葉県浦安市に所在する「浦安千鳥物流センター」は、平成１８年１月３０日竣工予定、地上５階建て、延床面積３万２８０４・７５㎡の物件で、取得価格は６０億円。千葉県船橋市に所在する「船橋西物流センター」は、平成１８年１月３１日竣工予定、地上５階建て、延床面積３万６３６４・６４㎡の物件で、取得価格は５７億円。「船橋西物流センターⅡ」は、昭和６０年１２月竣工、地上５階建て、延床面積７万３８８０・９２㎡の物件で、取得価格は、９３億３０００万円。神奈川県川崎市に所在する「川崎物流センター」は、平成１年７月竣工、地上５階建て、延床面積４万１６３０・５４㎡の物件で、取得価格は、１０９億５００万円。千葉県習志野市に所在する「習志野物流センター」は、平成１７年１０月竣工、地上２階建て、延床面積２４７５・５１㎡の物件で、取得価格は、１６億９０００万円。神奈川県横須賀市に所在する「横須賀物流センター」は、平成２年７月竣工、地上５階建て、延床面積２万１４２４・０３㎡の物件で、取得価格は３３億５００万円。千葉県八千代市に所在する「八千代物流センター」は、昭和４７年４月竣工、地上１階建て、延床面積１万８０３６・６７㎡の物件で、取得価格は２２億６６００万円である。
なお、７物件の取得総額は３９１億９６００万円だ。
