不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.01.30 11:19
＜海外不動産投資＞BAYLEYS 税制面で優遇された不動産天国NZ 物件取得にあたり必要なのは購入金と弁護士費用10万円
「海外不動産投資という点ではニュージーランドほど狙い目な国は無いと考えていますが、日本ではまだまだ知られていないのが現状です」
こう話すのはニュージーランドの不動産会社BAYLEYSのセールスコンサルタント村上弘人氏である。
ニュージーランドは現在、日本人観光客が毎年13万人訪れるなど観光地として知られ、昨今は語学留学、ワーキングホリデーなど長期対座者が増えているものの認知度はそれほど高くない。しかし不動産投資という点で考えると他の諸外国に比べ、「簡単さ」の部分で抜きんでているという。
「キャピタルゲイン課税、不動産取得税、印紙税がなく、必要な費用は購入価格と日本円で約10万円相当の弁護士費用のみです。為替リスクはありますが、為替は海外投資を行う際、避けては通れないものですからリスクを踏まえてもメリットは多いと思います」
移住に関しての書籍は数多く出されているが、不動産に特化した情報はほとんどない。しかし税制面のほか①小国のために対諸外国との紛争がない②OECDの中でも失業率は最低水準、③移民による人口の逓増傾向など資産の保全、安全な拠点の確保という観点で魅力的な材料が揃っているという。
「永住権や就労ビザがなくとも一部の物件を除いてほとんどの不動産物件の購入が可能です。人気があるオークランドの物件価格の平均は約36万ドルです」
なお、一部の物件とは5ヘクタール（約1万5000坪）を超える農場、海辺の物件、島谷遺跡の物件等を言い、それらの物件購入を希望する場合は海外投資委員会という政府機関に事前許可を求める必要がある。ちなみにオークランドの平均価格である36万ドルの物件とは、土地300㎡の築20年木造3LDK、または中心地の2LDK100㎡新築アパートといったイメージになるそうだ。
今後、ニュージーランドの不動産マーケットが発展していくかについて目が離せないものとなっている。
福岡リート投資法人 主要テナントとの賃貸借契約解除を発表 固定賃料から売上歩合に一部変更
福岡リート投資法人（福岡県福岡市）は全賃貸面積1万3261.68㎡からなる運用物件「キャナルシティ博多」の5.3％を占める主要テナントとの賃貸借契約が1月31日に解除されると発表した。
今回賃貸借契約を解除したテナントは藤田観光（東京都港区）で、これまで藤田観光から賃料減額の申入れを受け協議を行ってきたが、賃貸借契約の一部解約と同時に現在の固定賃料から売上歩合付固定賃料へ変更を行うことにより双方合意に達したという。
契約解除面積は430.51㎡。これはキャナルシティ博多の0.2％にあたる。
なお、藤田観光の一部退去後についてはキャナルシティ博多の特徴であるエンターテインメント性をより高め、同物件の魅力を最大限に引き出すことのできるテナントを誘致することで集客力や収益性を高めることができるよう検討を進めている。
なお、平成18年2月期の運用状況の予想については、契約解除及び賃料変更合意による修正はないという。
＜企業戦略＞ケネディクス 米国住宅マネジメント会社に資本参加 専門的ノウハウを獲得 投資対象物件多様化
ケネディクス（東京都港区）は、米国の住宅マネジメント会社KWMulti-FamilyManagementGroup（米国カリフォルニア州）に資本参加した。
KWMulti-FamilyManagementGroupは米国西海岸を中心にMulti-FamilyApartmentの運営管理を行っており、今後3年間で約9000戸の取得を計画するなど、集合住宅の開発・取得・運営・管理を行っている企業である。
ケネディクスは不動産アセットマネジメント事業の拡大に向け顧客投資家基盤と投資対象物件の両面で多様化を進めているが、投資については既に米国カリフォルニア州にて3物件の投資を行っており、今後も多様化を積極的に推進していく方針だ。
一方で今後この分野の業容を拡大していく為には、既存物件と新規開発物件の両面において投資対象物件の選別及び運営管理に関する専門的なノウハウの獲得が必要という認識などからマネジメント会社への出資を企図していた。
こうした中、平成15年まで同社の親会社であったkennedy—Wilson,Inc.がMulti⁻FamilyApartment部門を切り離して別会社化するにあたり、同社に対して出資を求めてきたことから資本参加に至った。
これにより役員を含む人員派遣を通じた専門的なノウハウの獲得に加え、マネジメント会社への出資を通じ投資案件について主導的な役割を果たし、一定のリスクを取ることで高い投資リターンを享受できる投資家である「GeneralPartner」として投資案件の推進主体に加わる機会の獲得にも繋がることになる。
なお、出資比率についてはWilsonproperties80％、ケネディクス20％。出資金額は900万米ドルだ。
ジャパンリアルエステイト投資法人 岡山駅西口前の事務所・店舗複合物件「リットシティビル」の区分所有権を取得
ジャパンリアルエステイト投資法人（東京都千代田区）は大成建設より46億5000万円でリットシティビルの区分所有権および区分所有権の共有持ち分を取得する。
リットシティビルはJR岡山駅西口駅前に位置する。平成17年6月竣工、地上20階地下2階、延床面積5万2653.19㎡からなり、北棟・南棟で構成されているオフィス・店舗複合ビルだ。
同投資法人はリットシティビル取得にあたり中国・四国地方の中枢拠点都市として安定的な発展を遂げているエリアにおいて、基準階約575坪、総賃貸可能面積約3000坪という市内最大クラスの賃貸床面積を持つという希少性、そして個別空調・非接触型ICカードシステムによるセキュリティ等のスペックを備えていること、さらにはシティホテル「岡山全日空ホテル」、1･2階の商業施設、さらに「デジタルミュージアム」等文化施設を備えた集客力のある複合施設であることなどを評価した。
なお、今回取得するのは同物件の北棟3～7階オフィス部分、北棟店舗部分及び南棟店舗部分の一部で、取得時点での稼働率は87.5％。NOIは3億1300万円だ。
プロスペクト・レジデンシャル投資法人 4物件を総額約19億円で取得
プロスペクト・レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は「プロスペクト美章園」「プロスペクト豊中服部」「プロスペクト桂」「クラウンハイム西田辺」を取得する。
プロスペクト美章園は、JR阪和線「美章園」駅徒歩約3分に位置する平成17年10月竣工、地上6階建て、延床面積961.93㎡からなる店舗・共同住宅複合物件で近藤エステートより3億7000万円で取得。プロスペクト豊中服部は阪急宝塚線「服部」駅徒歩約5分に位置する平成17年12月竣工、地上8階建て、延床面積1340.63㎡の共同住宅で近藤建設（大阪府守口市）より3億9620万円で取得。プロスペクト桂は阪急京都線「桂」駅徒歩約15分に位置する平成8年3月竣工、地上5階建て、延床面積1933.83㎡の共同住宅。5億7000万円で個人より取得。そしてクラウンハイム西田辺は地下鉄御堂筋線「西田辺」駅徒歩約5分、JR阪和線「鶴ヶ丘」駅前分に位置する平成16年1月瞬く、地上11階建て、延床面積1719.64㎡の共同住宅でありソーシャルアセット（大阪府大阪市）より6億100万円で取得した。
同投資法人は東京圏に次ぐマーケットである近畿圏における投資比率を高め、中長期的に安定した収益を期待できる築浅の既存住宅を購入することでポートフォリオ全体の充実を図る。
藤田観光 ホテルフジタ京都を55億円で譲渡 総資産利益率向上図り負債の圧縮に取り組む
藤田観光（東京都港区）は1月30日、京都府京都市中京区にて営業している「ホテルフジタ京都」を譲渡する。
ホテルフジタ京都は地下鉄東西線「京都市役所前」駅徒歩3分、JR京都駅より車で約10分に位置し、昭和45年竣工、敷地面積6178.57㎡、延床面積1万4237.52㎡、客室数1888室からなり結婚式場、美容室、展示場、ショッピングアーケード、エステティックサロン等も付帯している観光ホテル。二条大橋鴨川沿いに建ち、京都を代表する繫華街である「河原町」「木屋町」へのアクセスも良く安定した人気を持っている。
藤田観光は現在、総資産利益率の向上を図ることを第一目標に重点部分の絞り込みによる選択と集中及び資産・負債の圧縮等を重点課題として事業改革に取り組んでいるが、その一環として今回の譲渡に至った。
ホテルフジタ京都の営業については従来同様、藤田観光の子会社である藤田ホテルマネジメントが5年間の定期建物賃貸借契約を締結して継続するという。
なお、物件譲渡先は積水ハウス（大阪府大阪市）で譲渡価格は55億円。帳簿価格が8億6600万円となっており、売却益は46億3400万円である。
今回の固定資産売却益は平成18年度の特別利益に計上となるが、平成18年度の業績予想については決算短信において2月14日に開示する予定だ。
