不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.02.13 15:18
＜J・REITの戦略＞日本リテールファンド投資法人 「エスキス表参道」の建物・土地地上権を譲渡 建て替えに関するリスクの排除が目的
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は２月８日、「エスキス表参道」の建物及び土地の地上権を竹中工務店（大阪府大阪市）に２１億５０００万円で譲渡した。
同物件は、東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩３分、東京メトロ半蔵門線・銀座線「表参道」駅徒歩７分、ＪＲ山手線「原宿」駅徒歩７分に位置する、昭和５７年１月竣工、地上５階・地下２階、延床面積７２５７・３１㎡の商業ビルだ。
日本リテールファンド投資法人は、平成１６年３月に「エスキス表参道」を取得したが、取得価格は１４５億円と、ポートフォリオの中でも、高額資産となっている。現在、表参道エリアは、高級ブランド店が集積し、先日「表参道ヒルズ」がオープンするなど、都内屈指の商業ポテンシャルを持つことから、同物件についても、テナント需要は高く、また賃料についても、高額な設定が可能となっている。
その主要物件とも言える同物件を譲渡した理由は、内部成長戦略の一環としての物件競争力の強化と維持を図る建て替えを行うことにある。平成１７年５月には、隣接地を追加取得したこともあり、現状の総賃貸可能面積３７８２・５５㎡が、建て替え後は約５０００㎡となる予定だ。この建て替えにあたり、同投資法人は、建物完工、スケジュール遅延及び金利変動等、将来の不確実性に起因するリスクを排除するため、建て替えを担当する竹中工務店に既存建物を譲渡し、借地契約を締結。その後、新建物竣工時の優先交渉権を行使することとなる。
なお譲渡価格は２１億５０００万円で、このほか、既存テナントへの解約金など、譲渡関連費用が約９億８１００万円。よって、譲渡金額と帳簿価格及び譲渡関連費用合計の差額は約１１００万円となっているが、同取引の平成１８年２月期同投資法人の運用状況への影響は特に生じない見込みだという。
新建物竣工・オープンは平成１９年１１月を予定している。
日本プライムリアルティ投資法人「（仮称）ＪＰＲ神宮前４３２」を取得 繁華性高まる原宿・神宮前エリアの平成１８年３月竣工予定の商業ビル
日本プライムリアルティ投資法人（東京都中央区）は、３月２４日、「（仮称）ＪＰＲ神宮前４３２」の信託受益権を取得する。
同物件は、東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩３分に位置する、平成１８年３月竣工予定、地上７階建て、延床面積１０８１・４４㎡の店舗ビルだ。
表参道ヒルズのオープン、そして平成１９年度には、東京メトロ１３号線が開業予定となっており同投資法人は、「（仮称）ＪＰＲ神宮前４３２」が、ポートフォリオの安定化・充実を図るのに適していると判断した。
物件取得先は、オー・エム・シー・ビー開発（東京都中央区）で、取得価格は４４億６０００万円だ。
サンシティ 「（仮称）サンシティみちのくファンド」を組成 ２年以内を目処に３００億円規模目指す
サンシティ（宮城県仙台市）は、「（仮称）サンシティみちのくファンド」を組成する。
同社は東北地方を中心に東日本全域にて、分譲マンション事業及び不動産流動化事業を手がけているが、今回の不動産私募ファンドにおいても、これまで培ってきたマーケティング力やノウハウを活かして、東北地方を中心に自社開発物件のほか、高収益物件も組み入れていき、高品質、好利回りのファンドにしていくという。
ファンド規模については、３０億円程度でスタートし、１年以内に１００億円規模、２年以内を目処に３００億円規模の運用を目指す。
また、同ファンド組成により、プロパティ・マネジメントフィーや配当収入等の収益機会の更なる拡大、オフバランス効果によるバランスシートの改善等を図る。
なお、組成時期については、４月頃を予定している。
アドバンス・レジデンス投資法人 文京区本郷の新築物件を取得価格は約１６億２０００万円 ４駅・５路線の利用が可能単身者・学生等の需要見込む
アドバンス・レジデンス投資法人（東京都千代田区）は、３月１日、アルティス文京本郷の信託受益権を取得する。
同物件は、東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩３分、都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩３分に位置する、地上１４階建て、延床面積２５０４・５０㎡、平成１８年２月末の竣工予定のシングル・タイプ４９戸、コンパクト・タイプ２１戸、総戸数７０戸からなる共同住宅だ。
４駅、５路線利用可能で、交通利便性が高く、都心接近性に優れており、周辺には店舗等の生活利便施設の他、病院、大学等も多く立地している。これにより、都心接近性及び生活利便性を重視する単身者、ＤＩＮＫＳ等、また、周辺の病院、大学等の勤務者及び学生からの需要も見込んでいるという。
なお、取得先は明和住販（東京都世田谷区）で、取得価格は１６億２３３５万８５７６円となっている。
ユナイテッド・アーバン投資法人 ２物件総額１１億円で取得 千葉・東久留米市に立地太平洋セメントの独身寮
ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）は、パラソル・ビレッジ（東京都千代田区）より、「太平洋セメント蘇我寮」を６億２０００万円、「太平洋セメント東久留米寮新館」を４億８０００万円で取得した。
太平洋セメント蘇我寮は、ＪＲ京葉線・内房線・外房線「蘇我」駅徒歩５分に位置する、平成５年４月竣工、地上６階建て、延床面積２９３１・１４㎡の寄宿舎である。現在「蘇我」駅西側の臨海地域の再開発事業で、商業施設及び公園設備などの整備が進み、ファミリータイプの分譲マンションの供給も増加している。周辺は住宅地として発展し、生活利便性向上も予想され、安定した賃貸需要を見込む。
太平洋セメント東久留米寮新館については、西武池袋線「東久留米」駅徒歩７分に位置する、平成９年３月竣工、地上３階・地下１階建て、延床面積１３７５・１１㎡の寄宿舎だ。「東久留米」駅までの沿道には商店街も形成され、また「東久留米」駅から、池袋、有楽町など都心へのアクセス性に優れている住環境、利便性の高さを評価した。
両物件とも東京証券取引所一部上場企業、太平洋セメント（東京都中央区）の独身寮として長年使用されてきたが、今後も継続使用が見込まれ、安定した稼働が期待できるものとなっている。
ジャパン・シングルレジデンス投資法人 東京メトロ「千駄木」駅近接２月竣工予定の２物件を取得
ジャパン・シングルレジデンス投資法人（東京都港区）は、フィンチ（東京都品川区）より、「（仮称）千駄木２丁目２３計画」、「（仮称）千駄木２丁目６計画」の信託受益権を取得する。
「（仮称）千駄木２丁目２３計画」は、東京メトロ千代田線「千駄木」駅近接、平成１８年２月竣工予定、地上１２階建て、延床面積１８２４・８９㎡の店舗・事務所・共同住宅複合物件である。
また、「（仮称）千駄木２丁目６計画」は、東京メトロ千代田線「千駄木」駅徒歩４分、平成１８年２月竣工、地上１０階建て、延床面積１８１２・７０㎡の事務所・共同住宅複合物件だ。
なお、同投資法人が取得するのは、２物件共に共同住宅部分となる。
取得価格については、「（仮称）千駄木２丁目２３計画」が９億５１００万円、「（仮称）千駄木２丁目６計画」を１０億４９００万円だ。
＜企業動向＞リサ・パートナーズ 岡山県の大手ホームセンターに資本参加 株式２０万株を９５００万円で取得
リサ・パートナーズ（東京都港区）は、リックコーポレーション（岡山県岡山市）に、資本参加した。
リックコーポレーションは中国・四国地方を中心にホームセンターおよびペットショップ等を５７店舗運営し、地場では大手ホームセンター運営会社であるとともに、ペット市場におけるペット小売専門店としては業界大手に位置付けられている。
これまでリサ・パートナーズは、過剰債務等の問題を抱える企業の事業再生等を主な目的として、資本参加および経営参画を実施してきているが、今回の資本参加は、同社グループのあらゆる機能を提供して、経営のバックアップを企図するもので、成長途上にある未公開会社への初の戦略的投資案件。リサ・パートナーズグループはリックコーポレーションが更なる店舗展開および事業を拡大するに際して、不動産流動化、Ｍ＆Ａアドバイザリー、ＳＰＣを活用した資金調達ノウハウ等の機能を提供し、リックコーポレーションの事業成長を全面的にバックアップすることとなる。
今回する取得株式数は２０万株で、取得価額は９５００万円だ。
同社は、これまで地域金融機関と連携し、主に地域の事業再生支援を目的とした出資及び経営参画を行ってきたが、今後は、事業の成長が見込め、当社グループとシナジーが高い企業の事業拡大を支援するとともに、資本参加を行う戦略的投資についても積極的に取り組んでいくという。
