不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.03.20 14:05
ケネディクス不動産投資法人 浜町花長ビルを23億円で取得 平成5年9月竣工・地上10階建て 延床面積約4100㎡の複合物件
ケネディクス不動産投資法人（東京都千代田区）は3月16日、浜町花長ビルを取得した。
同物件は都営新宿線「浜町」駅徒歩2分に位置する平成5年9月竣工、地上10階・地下2階建て、延床面積4133.47㎡の店舗・事務所・住宅複合物件だ。
「浜町」駅のほか東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅と地下鉄4線3駅が利用可能な交通アクセスの良さ、花崗岩張りやガラスカーテンウォールが用いられた高級感のある外観、またシステム天井や個別空調を有する事務室スペース等を同投資法人は物件取得にあたり評価した。
現在、1階から8階は満室稼働中となっており、現所有者が自用していた飲食店・住居仕様の9・10階（退去済み）はテナントニーズに即した間取り、用途へのコンバージョンを実施する予定だという。
物件取得先は花長（東京都中央区）で、価格は23億円だ。
プロスペクト・レジデンシャル投資法人 京都市・仙台市の共同住宅を取得 2物件取得総額12億2100万円
プロスペクト・レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は3月15日、「プロスペクト下鴨」、「高砂関弐番館」を取得した。
プロスペクト下鴨は京都市営地下鉄烏丸線「北大路」駅徒歩約13分に位置する平成18年2月竣工、地上6階建て、延床面積732.93㎡の共同住宅だ。取得先は倶蘭堂ビル（京都府京都市）で、価格は4億1100万円。近畿圏における投資比率を高め、築浅の住宅を購入して平均築年数を低減する。
また、高砂関弐番館はJR仙石線「陸前高砂」駅徒歩約5分に位置する平成7年2月竣工、地上10階建て、延床面積3940.88㎡の店舗・事務所・共同住宅複合物件である。取得先は関工務店（宮城県仙台市）で、物件取得価格は8億1000万円。地域的分散の一環とし、既存住宅を購入して安定した収益を得ることでポートフォリオ全体の充実を図る。
ニューシティ・レジデンス投資法人 品川シーサイド駅徒歩5分に立地 地上25階建て超高層マンション 平成18年9月の竣工を予定 取得価格93億5000万円
ニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は、ニューシティレジデンス品川シーサイドタワーを取得すると発表した。
同物件は東京臨海高速鉄道りんかい占「品川シーサイド」駅、京浜急行線「青物横丁」駅徒歩5分に立地する地上25階・地下2階建て、延床面積1万7509.66㎡の共同住宅で平成18年0月の竣工予定だ。
物件正面にあるバス停より「品川駅東口」バス停までは約15分、「青物横丁」駅から同線「品川」駅までは約5分、東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅からJR線「新宿」駅まで約18分等都心へのアクセスに優れている。25階建てのため上層階は東京湾を一望する眺望を誇り、加えて内装・設備仕様において高級化を志向する新築物件であることから、中長期的にも物件競争力が維持可能と評価した。
物件取得先はニューシティ・リアルエステート・トレーディング・セブン（東京都港区）で価格は93億5000万円だ。
オリックス不動産投資法人 オリックス赤坂2丁目ビルを218億6000万円で取得 取得価格総額2000億円を突破
オリックス不動産投資法人（東京都港区）は、オリックス赤坂2丁目ビルを取得した。
同物件は地下鉄銀座線・南北線「溜池山王」駅徒歩1分に位置する平成16年11月竣工、地上10階・地下2階建て、延床面積1万4233.15㎡の事務所・店舗複合ビルだ。
物件取得にあたり赤坂エリアが交通利便性に優れ、国政の拠点、主要大使館への近接性など立地ステイタスからも人気の高いエリアの1つであり今後もテナント需要が高い地域と判断。また駅コンコース直結で最新仕様の設備スペックを備えグレード感ある外観を有していること、そして築年数は浅く1フロア面積は約300坪と比較的大規模であること等から継続した高い稼働率の維持、将来にわたる内部成長が期待できると評価している。
現在の入居テナント数は10で、稼働率は100％。物件取得先についてはオリックス・リアルエステート（東京都港区）で、取得価格は218億6000万円。同投資法人がこれまで取得した物件の中で最高額となった。
今回の物件取得により同投資法人の所有する運用不動産のsh特価格総額は2000億円を突破し、約2194億円となった。
ユナイテッド・アーバン投資法人 UURコート札幌北三条を取得 物件価格は21億7800万円
ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）はUURコート札幌北三条を取得した。
同物件は札幌市営地下鉄東豊線「札幌」駅徒歩約6分に位置する平成18年2月竣工、地上14階・地下1階建て、延床面積6588.72㎡の共同住宅だ。
同投資法人は、立地エリア周辺が長年中小規模のオフィス向けのビル、駐車場等として利用されてきたが、近年では高層マンションが建設され始め事務所と住宅が混在する地域へと変貌しつつあること、また売主であるゼファー（東京都中央区）と札幌三井不動産販売（北海道札幌市）との間で締結された賃料保証型のマスター・リース契約を承継することとなっており、安定的な収益を見込めることを物件取得にあたり評価している。
なお、物件取得価格は12億7800万円となっている。
＜J-REIT新規上場＞クリード・オフィス投資法人 中規模オフィスビル特化型REIT 上場初値47万5000円、公募価格下回る
3月15日、クリード・オフィス投資法人（東京都千代田区）は東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した。
同投資法人は首都圏、関西圏及び全国の主要都市にある中規模オフィスビルを主たる投資対象としながら、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指す特化型のJ-REITだ。
投資対象を中規模オフィスビルとすることで分散の効いたポートフォリオを組むことができ、今後の機動的なポートフォリオ管理が可能になったと考えている。また中規模オフィスビルの投資運用に特化することにより、中規模オフィスビル投資運用におけるノウハウや情報ネットワークを深化させ市場優位性の確保を目指す。
資産運用にあたり38物件の信託受益権を取得。投資対象地域の内訳は東京都内の物件が25（23区内23件）で、神奈川県内の物件が2件、他は大阪府が2件・兵庫県1件・宮城県1件・広島県1件・愛知県1件・富山県1件・大分県1件・沖縄県1件・石川県1件となっている。
また、ポートフォリオのうち取得価格については、最高額の物件は昭和35年11月竣工、地上9階・地下2階建て、延床面積7906.41㎡の「新一ビル」（東京都港区新橋1-9-6）で71億6000万円。最低額の物件は平成元年6月竣工、地上8階・地下1階建て、延床面積863.14㎡からなる「銀座轟ビル」の5億4800万円（所在；東京都中央区銀座8-16-5）となっている。
クリードグループ（東京都千代田区）より不動産技術力や情報ネットワークを承継したクリード・リート・アドバイザーズ（東京都千代田区）に運用を委託し、キャッシュフローの安定的な成長と投資口価値の持続的な増加を図っていく方針だ。
なお、上場日当日は公募価格48万2500円に対し、初値が47万5000円、そして終値44万9000円となり、公募割れでのスタートとなった。
福岡リート投資法人 大博通りビジネスセンターを70億円で取得 築4年・地上14階建ての延床面積約2万1500㎡
福岡リート投資法人（福岡県福岡市）は3月16日、大博通りビジネスセンターの信託受益権を取得した。
同物件は市営地下鉄「祇園」駅徒歩2分に位置する平成14年3月竣工、地上14階建て、延床面積2万1472.90㎡の事務所・共同住宅複合ビルである。
同投資法人は物件取得にあたりオフィス棟は個別空調、光ケーブル対応、基準階貸室面積333坪とテナントニーズに対応している。また、生損保ビルや大手不動産会社所有のビルが立ち並ぶオフィス街でありながら歴史的寺院に囲まれた緑の多い環境ということもあり、併設する住宅棟も競争力が高い点等を評価。交通利便性の高さ、質の高い設備、また今後退去等が発生した場合にも床分割により中・小規模ニーズにも対応できるなどの柔軟性を有しており、空室が長期にわたる可能性は少ないと考えている。
年間賃料は、オフィス棟については現時点で5億4189万8412円（賃貸借契約書に記載されている賃料・共益費の月額を12倍した数値）で、住宅棟は7615万2000円となっている。
なお、物件取得先は大博通りビジネスセンター（東京都港区）で価格は70億円だ。
