不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.04.03 15:21
福岡リート投資法人 平成１９年１１月竣工のシティハウスけやき通りを取得 鑑定物件取得総額は９５億円評価額下回る価格で購入
福岡リート投資法人（福岡市博多区）は、住友不動産（東京都新宿区）より、シティハウス天神けやき通りを取得すると発表した。
同物件は、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡」駅徒歩１５分に位置する、地上１３階建て、延床面積３５３１・３７㎡の共同住宅で、平成１９年１１月竣工予定だ。
同投資法人は、物件取得にあたり商業・業務機能が集積する「天神地区」への近接性等から、ファミリー向け及び単身者向けの賃貸マンションの需要が大きい、市内でも有数の人気を誇る居住エリアに立地していること、「免震構造」を採用予定であること等を評価している。加えて鑑定評価額を９００万円下回る１１億１１００万円での取得にも成功した。
竣工前物件であるため、建築図面に従って建築士所轄官庁の竣工検査を受け検査済証を取得すること、建物竣工時に買主がデューディリジェンスを実施すること等を売買代金支払いの前提条件として規定し、リスクを低減している。
オリックス不動産投資法人 新宿の竣工前物件等取得 赤坂のオフィスビル２棟を約１２０億円で売却
オリックス不動産投資法人（東京都港区）は、越谷ロジスティックセンター、（仮称）新宿５丁目ビルの２棟を取得し、ランディック赤坂ビル、ランディック第３赤坂ビルの２棟を譲渡する。
越谷ロジスティックセンターは、ＪＲ武蔵野線「南越谷」駅徒歩約２０分、平成１８年１月竣工、地上４階建て、延床面積１万９１６１・３１㎡の倉庫。物件取得先はオリックス（東京都港区）で、取得価格は４０億円だ。新宿５丁目ビルは、東京メトロ丸ノ内線・都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩３分に位置する、平成１８年１１月竣工予定、地上１０階・地下２階建て、延床面積４６１０・０５㎡の事務所・店舗複合ビル。物件取得先はオリックス・リアルエステート（東京都港区）で、取得価格は４５億円である。
また、スルガコーポレーション（横浜市神奈川区）に譲渡したランディック赤坂ビルは、東京メトロ「溜池山王」駅徒歩１分、昭和４８年１月竣工、地上１０階・地下３階建て、延床面積１万６２７２・０５㎡のオフィスビルで、譲渡価格は１１５億８０００万円。ランディック第３赤坂ビルは、東京メトロ「溜池山王」駅から徒歩１分、昭和５６年６月竣工、地上９階・地下１階建て、延床面積１０６５・６７㎡の事務所・店舗複合ビルで譲渡価格６億９７００万円。譲渡先は２物件共にスルガコーポレーション（横浜市神奈川区）だ。
東急リアル・エステート投資法人 横浜山下町ビルを６４億８０００万円で売却 キャピタルゲイン狙いが最善と判断
東急リアル・エステート投資法人（東京都港区）は、湘南モールフィル（底地）の信託受益権を取得し、横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）の信託受益権を譲渡する。
湘南モールフィルはＪＲ東海道線「辻堂」駅よりバス約３分または徒歩約２０分に位置する、物販・飲食店等約１００店舗が連なるショッピングセンターだ。同投資法人はその底地４万４０７８・１２㎡を取得し、地代収入を享受することとなる。受益権取得先はアルファ・キャピタル（東京都千代田区）で、取得価格は６８億１０００万円だ。
また横浜山下町ビルは、みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩１分に位置する、平成５年７月竣工、地上７階・地下１階建て、延床面積８５８３・５４㎡の商業ビルである。同投資法人は、物件譲渡にあたり、市場環境等を勘案し、長期的な賃料収入の獲得ではなく短期的に譲渡益を実現することが適切と判断した。なお物件譲渡先はラサールインベストメントマネジメントで、譲渡価格は６４億８０００万円。帳簿価格との差額は、１６億３２１５万４９６０円だ。
ユナイテッドアーバン投資法人 南山コート１・２号館、天神ルーチェを取得 名古屋・福岡の住宅・商業施設物件取得総額は８０億２０００万円
ユナイテッドアーバン投資法人（東京都港区）は、３月３０日に南山コート１号館、南山コート２号館を取得し、４月１８日に天神ルーチェを取得すると発表した。
南山コート１号館は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「いりなか」駅徒歩３分に位置する、平成９年３月竣工、地上５階建て、延床面積３３５１・６０㎡の共同住宅で取得価格は１０億７０００万円。南山コート２号館は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「いりなか」駅徒歩４分に位置する平成１１年３月竣工、地上５階建て、延床面積１７６２・４０㎡の共同住宅で取得価格は４億５０００万円となっている。物件取得先は２物件ともに丸紅（東京都千代田区）だ。
また、天神ルーチェは、西鉄天神大牟田線「福岡」駅徒歩５分に位置する地上７階・地下１階建て、延床面積５３６９・７０㎡からなり、日本国内５番目、九州では初の直営店「アップルストア福岡天神」が１階部分に入居する商業ビルで取得価格は６５億円。
なお物件取得先は天神ツー（東京都港区）となっている。
レーサムリサーチ 神宮前の商業ビル「パシフィックハウス」を購入 バリューアップ図り証券化検討
レーサムリサーチ（東京都新宿区）は、パシフィックハウスを取得した。
同物件は、平成３年１２月竣工、地上５階・地下４階建て、延床面積６４４０・８５㎡の商業ビルだ。
同社は、物件取得にあたり、外苑西通りに面した約５４３坪の土地の希少性と、有名建築家による意匠を凝らした建物が持つ視認性の高さを評価している。建物の有効活用に加え、施設に加工を施すことによる付加価値の向上等、物件の持つ潜在力を最大限引き出し、収益不動産としてバリューアップを図り、当社が組成する私募ファンドへ向けた証券化等、最適な事業案を選択するという。
日本レジデンシャル投資法人 フィットネスルーム等を装備 サービス提供で賃料増額狙う 取得物件に追加の工事を実施セカンドハウス需要等見込む
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、エスビーエーマネジメント（東京都千代田区）より、パシフィックタワー六本木を８４億５６７２万９３５０円で取得した。
同投資法人は、当初、同物件を全戸賃貸にする予定だったが、追加工事を実施し、一部をサービスアパートメントとして運営する。追加工事の内容は、サービスアパートメントの併設に伴い、フィットネスルーム、オープンテラス、リネン庫等の設置である。高付加価値サービス提供による賃料の増額、また家具・家電・備品、水周り設備を具備した短期賃貸用物件として、長期出張者の滞在、赴任者の仮住まい、セカンドハウスとしての需要を見込む。
なお、追加工事費用は１４００万円となっている。
阪急リート投資法人 ニトリ茨木北店の敷地を取得 周辺で進む大規模開発等を評価
阪急リート投資法人（大阪市北区）は、ニトリ茨木北店の敷地６５４１・３１㎡を阪急電鉄（大阪市北区）より１３億１８００万円で取得した。
ニトリ茨木北店は、地上４階建て、延床面積１万２０４７・２７㎡からなる商業施設。立地エリアは「阪大病院前」駅「彩都西」駅間が開業される予定で、両駅間に新設される「豊川」駅近接立地となることから、鉄道アクセスは飛躍的に向上する見込み。また北へ１㎞程度から広がる茨木市北部から箕面市東部にかけての丘陵地を阪急電鉄（大阪市北区）、茨木市、箕面市、都市再生機構などが連携し、大規模開発が進んでいること等を評価した。
ＦＣレジデンシャル投資法人 テラス乃木坂を１３億４９５０万円で取得 緑多い立地環境の良さを評価 東京ミッドタウン効果も期待
ＦＣレジデンシャル投資法人（東京都港区）は、テラス乃木坂を取得した。
同物件は、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩６分に位置する、平成１７年１月竣工、地上３階・地下１階建て、延床面積１１４６・７９㎡の外国人向け高級賃貸住宅だ。
同投資法人は今回の物件取得にあたり、近隣には各種教育施設、医療施設、緑の多い檜町公園やアメリカ大使館も所在する立地環境の良さ、また、大手町・丸の内地区という東京のビジネス中心地へのアクセス性、通勤・通学の利便性の高さ、また近接の六本木防衛庁跡地再開発「東京ミッドタウンプロジェクト」完成による所在エリアの好影響等を評価した。
なお物件取得先はケイ・エイ・ツー（東京都港区）で取得価格は１３億４９５０万円だ。
