不動産トピックス
過熱する投資市場
2006.04.24 10:37
＜J-REIT上場＞エルシーピー投資法人 東京証券取引所より上場承認受ける シニアハウジング物件へも投資
エルシーピー投資法人（東京都中央区）は、東京証券取引所より、上場承認を受け、５月２３日に上場する。
同投資法人の主要投資主は、エルシーピー・グループ・極東証券、ゼクス不動産投資顧問、日神不動産、矢作建設工業、ディックスクロキ、北建設、創建、穴吹興産、サンシティ、ビッグ。投資対象については、比較的安定性の高い住居系不動産を主体にし、優良テナントに中長期で賃貸されているオフィスビル・商業施設のほか、区分所有物件への投資、またシニアハウジング物件への投資も行う。
取得予定資産は、「シティハウス東京新橋」（平成１６年８月竣工、地上１２階建て、延床面積５７２７・０５㎡）、「ピュアシティ六本木等」（昭和６３年７月竣工、地上４階建て、延床面積７０７・０１㎡）等、居住用不動産のほか、「ボンセジュール千歳船橋」（昭和６３年３月竣工、地上６階建て、延床面積２３４２・２㎡）、「ボンセジュール四つ木」（平成元年３月竣工、地上５階建て、延床面積１９６２・９㎡）、「ボンセジュール日野」（平成２年５月竣工、地上５階建て、延床面積１９８４・２㎡のシニア物件、また「大塚セントコアビル」（平成元年３月竣工、地上８階建て、延床面積４５７３・１㎡）、「上野フジタエステート１」（昭和６１年竣工、地上６階建て、延床面積２９５７・５㎡）、「レキシントンプラザ八幡」（平成１７年１２月竣工、地上４階建て、延床面積１万５１４８・５㎡）などオフィス・商業ビルの合計全３３物件。取得総額は約４５０億円になる見込みだ。
資産の運用については、エルシーピー・リート・アドバイザーズ（東京都中央区）が担当する。
クリード・オフィス投資法人 東京・横浜・名古屋・札幌エリアの物件取得 駅近、築年数浅めの中小ビル購入価格は６物件約１２０億円
クリード・オフィス投資法人（東京都千代田区）は、６物件を約１２０億円で取得する。
「ＣＯＩ渋谷神山町ビル」は、ＪＲ山手線他「渋谷」駅徒歩１１分に位置する、平成１８年３月竣工、延床面積１５２４・９５㎡のオフィスビルで、取得予定価格は１４億６０００万円。「赤坂若宮ビル」は、東京メトロ「赤坂」駅徒歩１分に位置する、昭和６３年５月竣工、延床面積７９１・９７㎡の事務所・店舗複合ビルで、８億５０００万円。「永信ビル」は、東京メトロ東西線・都営地下鉄大江戸線「門前仲町」駅徒歩３分に位置する、平成４年６月竣工、延床面積４０２５・４４㎡のオフィスビルで、１６億５０００万円。「横須賀ベイサイドビル」は、京浜急行「横須賀中央」駅徒歩３分に位置する昭和５６年１２月竣工、延床面積３３１０・８５㎡の事務所・店舗複合ビルで、１５億４５００万円。「名古屋プラザビル」は、地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩５分に位置する、昭和５７年４月竣工、延床面積５３９８・３２㎡の事務所・店舗複合ビルで、５８億７３５万１３３０万円。「南二条プラムビル」市営地下鉄線「大通」駅徒歩２分に位置する、平成２年６月竣工、延床面積１３９６・３９㎡の事務所・店舗複合ビルで、１０億３０００万円だ。
大洋薬品工業（東京都千代田区）より取得した「名古屋プラザビル」以外は、クリード（東京都千代田区）からの取得となる。
日本レジデンシャル投資法人 パシフィックレジデンス東品川を取得 価格は２３億１７００万円
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、パシフィックレジデンス東品川を取得する。
同物件は、京浜急行線「北品川」駅徒歩７分、ＪＲ山手線「品川」駅徒歩１３分に位置する、平成１８年８月竣工予定、地上１１階建て、延床面積３４３３・３０㎡の共同住宅だ。
竣工前物件ということから、建物竣工後建築状況を確認ということにし、変動リスク等が内在していることについては、売主が竣工予定日までに設計図書に基づいて建物を建築すること、また大和不動鑑定より、同物件の価格に関する調査報告書を取得することで、竣工予定日までのマーケット変動リスクを低減する。建物竣工前の段階において、売買価格を含む条件を決定のうえ契約を締結し、新築優良物件の確保を企図した。
なお物件取得先はニチモ（東京都千代田区）で物件取得価格は、２３億１７００万円となっている。
トラスト・リンク 横浜市の店舗・住宅複合物件を取得リノベーション施し、価値を最大化 ＤＩＮＫＳ向けマンションに再生
トラスト・リンク（東京都品川区）は、横浜市保土ヶ谷区の店舗・共同住宅複合物件を取得する。
同物件は、相模鉄道本線「和田町」駅徒歩５分に位置する、平成３年５月竣工、地上６階建て、延床面積１２６２・５５からなり、１階に学習塾、２階にビリヤード店が入居し、３階〜６階が共同住宅となっている。
物件所得後は、前所有者の住居として利用されていた１・２階部分の一部、約２００㎡を約６０㎡のＤＩＮＫＳ向け住居３戸に分割し、外壁タイル補修、エントランス部分のリニューアル等を実施。約３０００万円を投資しリノベーションを行い、物件の価値を最大化するという。
リーシング後、満室稼動が実現すれば、利回り約８％の優良物件になる見込みだ。
将来的にはファンド、法人・個人投資家に約５億円で売却する予定となっている。
共立メンテナンス ザ・ビーチタワー沖縄を譲渡
共立メンテナンス（東京都千代田区）は、テル特化型ＲＥＩＴにザ・ビーチタワー沖縄を譲渡する。
同社グループは、基本経営戦略として、継続的な成長を図り、適正な投下資本水準での物件開発を推進。物件完成後もセール＆リースバックとすることで物件を確保し、管理運営機会の拡大を実現することとしている。その一環で、中期経営計画に「所有不動産の流動化の推進による財務体質の強化」を掲げているが、今回その具体化として同物件を譲渡するものだ。譲渡価格は７６億１０００万円。今回の譲渡により、資金を早期回収し、再投資資金の調達枠を確保することで、新たな開発案件への再投資機会へ機動的な対応が可能となる。
物件譲渡後も賃貸借契約により同社が管理運営を担当する。なお、上記資産の譲渡益は、当該資産の賃借契約の解約不能期間に応じて配分されることとなり、契約当初の１０年間は毎期約４５００万円の経常利益の増加となる。物件の引渡しは６月中旬を予定している。
アトリウム 販売用資産を譲渡新規ファンド組成
アトリウム（東京都豊島区）は、販売用資産を譲渡し、新規不動産ファンド（名称アトリウム・バリュー・バランス・ファンド）を組成する。
譲渡するのは、アトリウムが保有する６物件、アトリウム債権回収サービス（東京都豊島区）の２物件、エー・アイ・シー（東京都豊島区）の１１物件。
同社のグループ会社であるエー・エム・ファンド・マネジメント（東京都豊島区）がアセット・マネジメント契約を締結することで、フィービジネスの強化を図り、不動産ファンド事業を拡大していく方針だ。
