不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.05.01 10:07
＜分散投資＞ユナイテッド・アーバン投資法 ポートフォリオを拡充取得 総額は約６４億円 大阪の商業施設・都内の共同住宅を取得
ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）は、ヤマダ電機テックランド堺本店、クリオ文京小石川を取得した。
関西圏の商業施設、東京２３区内住居のポートフォリオ拡充を図ることが物件取得の目的だ。
ヤマダ電機テックランド堺本店は、近鉄南大阪線「高見ノ里」駅約２㎞、府道２号大阪中央環状線沿いに位置する、平成１４年５月竣工、地上３階建て、延床面積８６３７・６３㎡の店舗・倉庫。ヤマダ電機（群馬県前橋市）と長期の賃貸借契約を締結しているため、同社の継続使用による安定した稼働が期待できる。牧野建設（埼玉県春日部市）で、価格は３２億１０００万円だ。
クリオ文京小石川は、都営地下鉄三田線、都営地下鉄大江戸線「春日」駅徒歩３分に位置する平成１７年３月竣工、地上１５階・地下１階建て、延床面積５８７１・７７㎡の共同住宅で、三井不動産住宅リース（東京都新宿区）との間で賃料保証のないパス・スルー型のマスター・リース契約が締結されている。物件取得先はエムジーリース（東京都千代田区）で、価格は３１億７０００万円だ。
＜ポートフォリオ拡大＞取得価格合計が１０００億円に到達 都内・横浜の４物件を総額１３０億円で取得
ＤＡオフィス投資法人（東京都中央区）は、ダヴィンチＯＦ２より、「日本橋ＭＳビル」、「アトランティックビル」、「渋谷ＳＳビル」、「べネックスＳ-３」を取得した。
「日本橋ＭＳビル」は、東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町駅」徒歩約３分に位置する、平成５年４月竣工、地上７階・地下２階、延床面積３８１３・２３㎡の事務所・店舗ビルで、取得価格は２５億２０００万円。繊維業の卸売・デザインといったアパレル関連の企業の集積度が高く、特定の業種以外にも東京都心中心部へのアクセスを重視し、かつ東京都心中心部より相対的に賃料水準が割安なため強いニーズが期待できると評価した。
「アトランティックビル」は、東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩約５分に位置する昭和５９年４月竣工、地上９階・地下２階、延床面積２０９９・２３㎡の事務所・店舗ビルで、取得価格は１６億円。外苑東通りに面し、視認性が高く、国道１号線飯倉交差点から至近に位置していること、また「六本木」エリアはＩＴ企業の集積地としての認知度が高い点等を評価した。
「渋谷ＳＳビル」は、東京メトロ半蔵門線「渋谷駅」徒歩約３分に位置する、昭和５２年７月竣工、地上９階・地下１階建て、延床面積３９１０・８８㎡の事務所・店舗ビルで、取得価格は３９億３０００万円。平成１９年度には「渋谷駅」に東京メトロ地下鉄１３号線（仮称）の乗入れが予定されており、新宿及び池袋方面への交通利便性の向上が期待されることを評価した。
「べネックスＳ-３」は、横浜市営地下鉄「新横浜駅」徒歩約４分に位置する、平成６年２月竣工、地上１２階・地下１階建て、延床面積１万９１８・０２㎡の事務所ビルで、取得価格は４９億５０００万円。４物件の取得総額は１３０億円だ。東京都心部のバックオフィス及び後背地の「港北ニュータウン」等の地域住民をターゲットとした営業所需要も期待できると評価した。
なお、今回の資産取得により、同投資法人の平成１８年５月１日現在の運用資産は取得価格合計で約１１０８億円となり、平成１７年１０月１９日の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場以来、６ヶ月弱で、「取得価格合計１０００億円」への到達を実現することとなった。
リサ・パートナーズ 総額３２億円のシンジケートローンを組成 不動産投資事業拡大更なる収益成長図る
リサ・パートナーズ（東京都港区）は、八十二銀行（長野県長野市）をアレンジャーとするシンジケート方式により、総額３２億円、借入期間３年のタームローン契約を締結した。
同社は主に地域金融機関と連携し、事業再生業務に取り組んでいるが、今回締結したシンジケートローンは、アレンジャーを含めて、参加行の全てが地域金融機関という同社の特長を生かした資金調達となった。
現在、同社の投資事業は、不動産共同投資プロジェクトに関しては総投資額で約１０００億円追加するなど投資規模拡大の合意書締結し、債権投資に関しては沖縄県を代表する企業グループ向け貸付債権取得など、拡大中だが、今回調達した資金により、地域金融機関とのリレーションを通じた企業再生事業の発展および、全国規模で実施している不動産共同投資事業の拡大を図り、更なる収益成長に取り組んでいという。
東光電気 譲渡価格は５億５０００万円 大田区に所有の資産を売却
東光電気（東京都千代田区）は、資産の効率的活用を図り、東京都大田区矢口２丁目に所有していた土地２９９０・５８㎡を東電不動産（東京都中央区）に５億５０００万円で譲渡した。
同土地は、昨年１２月まで駐車場として利用されていたもの。昨年１０月、譲渡を決議し、地質調査を行った際、土壌汚染対策法で定める基準値を微量ながら上回る有害物質が土地の一部より検出されていた。しかし、詳細調査の結果、有害物質の検出された土地は全体の約２０％で、また表層部分での汚染と判明。土地改良工事の実施並びに同地に計画している建築物の建築確認申請が許可されることを停止条件とする土地売買に関する基本合意書を締結していた。土壌改良工事が２月中に完了し、また、建築物の建築確認申請が３月中旬に行政より許可されたことで、今月６日、土地売買契約書を締結するに至ったという。
日本レジデンシャル投資法人 来年３月竣工予定の店舗・共同住宅複合物件パシフィックレジデンス日本橋馬喰町を取得
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、パシフィックレジデンス日本橋馬喰町を取得した。
同物件は、ＪＲ総武本線「馬喰町」駅徒歩１分・都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅徒歩２分に位置する、平成１９年３月竣工予定、地上１７階・地下２階、延床面積１万１３７４・１４㎡の共同住宅・店舗複合物件だ。
建物竣工前の段階において、売買価格を含む条件を決定し、契約を締結することにより、新築優良物件の確保を企図。売主が竣工予定日までに設計図書に基づいて建物を建築すること、定例会議において建築工事の進捗状況等を同投資法人に対して報告すること等を売買代金支払の条件とすることで、工事完工・建物引渡しリスクを回避する。また、東京２３区における投資比率を高め、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオの充実を図ることとなる。
物件取得先は、丸紅（東京都千代田区）で、価格は５３億８０００万円だ。
阪急リート投資法人 ニトリ茨木北店の敷地を１３億１８００万円で取得 市・阪急電鉄等が近隣を開発新駅開通で利便性向上の予定
阪急リート投資法人（大阪市北区）は、阪急電鉄（大阪府池田市）より、１３億１８００万円で、ニトリ茨木北店の敷地を取得した。
同物件は、大阪府北部に位置するベッドタウンの茨木市、国道１７１号線と茨木摂津線との交差点角地に所在し、ニトリ（札幌市手稲区）が、土地賃借人として、地上４階建て、延床面積１万２０４７・２７㎡からなる店舗・駐車場物件を構えている。
取得にあたり、大阪モノレール「国際文化公園都市モノレール線（彩都線）」が「阪大病院前」駅から北に延伸され、平成１９年春までに同駅・「彩都西」駅間が開業される予定で、同物件は両駅間に新設される「豊川」駅近接立地となるため、鉄道アクセスが飛躍的に向上すること、また阪急電鉄、茨木市、箕面市及び都市再生機構などが連携し、大規模開発を進めていることから、さらなる発展が見込めることなどを評価した。
リプラス 北京のオフィスビル２棟を組み込むファンド規模は約４５０億円を予定中国における投資第１号ファンドを組成
リプラス（東京都千代田区）の中国における不動産投資を通じた資金運用を担うアセットマネジメント子会社「リプラス・チャイナ・アセットマネジメント」が、第１号ファンドを組成した。
同ファンドは、北京の経済の中心地域であるＣＢＤの一画の、大規模な商業施設、オフィス等からなるチャイナセントラルプレイスに、華貿中心一期工事オフィス第１棟、第２棟の計２棟を取得し、ニッシン（東京都新宿区）をはじめとする複数の投資家の出資により組成したもの。
今後数回にわたり出資を行う予定となっており、同物件取得にかかる最終的なファンド規模は約４５０億円になる見込み。なお、建築主は北京国華置業で、同社とＲＣＡが共同して管理を行っていく予定だ。
佐渡汽船 旧佐渡ニューホテルを譲渡 売却額は１億５４３０万円
佐渡汽船（新潟県佐渡市）は、旧佐渡ニューホテル（土地・建物）、新潟市下大川前通りに所有する土地を譲渡すると発表した。
旧佐渡ニューホテルについては、現在、遊休資産となっているが、同社は今後、自社で再利用することは難しいという判断の元、譲渡するに至った。譲渡先は個人で、譲渡価格は１億５４３０万円（土地１億４０３０万円、建物１４００万円）となっている。ちなみに同物件譲渡による譲渡益見込額は約４２５０万円となっている。
また、新潟市大川前通りの土地は現在、駐車場として利用されているが、財務体質の強化を図り、同社が所有する資産の今後の利用方法の見直しを行った結果、譲渡することとした。同物件の譲渡価格と譲渡先については、現時点で未定だ。
不動産投資ＤＡオフィス投資法人
