不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.06.26 10:32
東京建物 都内３物件を投資対象とした小口化商品 東京建物インベスト・プラスⅢの販売受付開始
東京建物（東京都中央区）は、東京建物の賃貸マンション「アパートメンツ」シリーズ３物件を投資対象とした不動産小口化商品「東京建物インベスト・プラスⅢ」の販売受付を６月下旬より開始する。
同商品は、昨年９月に販売し完売した「東京建物インベスト・プラス」、今年３月に販売し完売した「東京建物インベスト・プラスＩＩ」に続く商品だ。
同商品の投資対象不動産は、小田急線「代々木八幡」駅徒歩５分に位置する平成１７年８月竣工、延床面積３６７２・２６㎡の「アパートメンツ代々木公園」、東急目黒線「洗足」駅徒歩４分に位置する、平成１８年１月竣工、延床面積１２３４・１７㎡の「アパートメンツ洗足」、東京メトロ東西線「木場」駅徒歩３分に位置する、平成１８年３月竣工、延床面積１７９１・０３㎡の「アパートメンツ木場」である。
募集総額は２８億７０００万円、募集口数は５７４口、募集単位は１口以上１口単位（１口５００万円）となっており、分配日は２月と８月の２回で、分配率は税引前で年２・１％（＋α）を想定している。
ケネディクス不動産投資法人 「木場オーシャンビル」を１５億８０００万円で取得 東京メトロ東西線「木場」駅至近平成４年１０月竣工のオフィスビル
ケネディクス不動産投資法人（東京都千代田区）は、「木場オーシャンビル」を取得した。
同物件は、東京メトロ東西線「木場」駅徒歩２分に位置する、平成４年１０月竣工、地上５階建て、延床面積２８２０・６４㎡のオフィスビルである。
物件取得にあたり、同投資法人は、「日本橋」駅まで、東京メトロ東西線で５分、「大手町」駅まで７分という交通アクセス性の良さ、そして都心部に比べて手ごろな水準にある賃料からの安定したオフィス需要に注目。また、外部にカラーアルミパネル張り仕上げが用いられ、１階エントランス廻りの外壁及びエントランスホール・エレベーターホールの床・壁には御影石張り仕上げが採用される等、良質な設計品質を有していると判断した。リバーサイドに位置し、両面採光となっていることからの各事務室スペースは非常に明るく、また２・６ｍの天井高・ＯＡ床・個別空調が備わっている等、良質な設備水準が備わっている点も評価している。
テナントについては、現在、５フロア中３フロアが稼動中で、木材会社、メーカー等のテナントが入居し、稼働率５７・９％となっているが、物件取得後、リースアップを図ることで収益を向上させる方針だ。
なお、物件取得先は盟和産業（神奈川県厚木市）で、取得価格は１５億８０００万円となっている。
クレッシェンド投資法人 ジョイシティ日本橋を１１億３０００万円で取得 平成１７年５月竣工の共同住宅
クレッシェンド投資法人（東京都港区）は、６月２３日、ジョイシティ日本橋を取得した。
同物件は、東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅徒歩５分に位置する、平成１７年５月竣工、地上１３階建て、延床面積１５４６・０１㎡の共同住宅である。
同投資法人は「茅場町」駅の他、「人形町」「水天宮前」等、徒歩圏で４線３駅の利用が可能であり、東京を代表する商業・ビジネスエリア「日本橋」に隣接し、大手町・丸の内・銀座・新宿・渋谷等の都心部各方面へのアクセスにも優れる交通接近性、生活利便性等を有している点。また、設備水準としては、ＴＶモニター付オートロック・宅配ＢＯＸ・浴室乾燥機等、単身者向けとして充実した設備水準を備えている点。そして都心中心部への接近性、都心生活の利便性を志向する単身者及び同物件に隣接するエリアの従業員社宅利用等を中心として底堅い需要を見込め、中長期的に安定収益を収受できる物件である点などを物件取得にあたり、評価している。
なお、物件取得先はエイチワン（東京都中央区）で、取得価格は１１億３０００万円だ。
ジョイント・リート投資法人 南堀江二丁目計画を１０億５５００万円で取得 大阪市営地下鉄「西大橋」駅徒歩７分地上１１階建ての建設中賃貸マンション
ジョイント・リート投資法人（東京都目黒区）は、南堀江二丁目計画（仮称）を取得すると発表した。
同物件は、大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西大橋」駅徒歩７分に位置する、地上１１階建て、延床面積２６９２・６２㎡からなる建設中の賃貸マンションである。
同投資法人は、物件取得にあたり、近隣は、事務所、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、近年は心斎橋エリアに近接する立地条件や人気ショップ出店の影響もあり、おしゃれなエリアとして注目度の高いエリアとなっていること。駅・商業施設等への接近性から生活利便性も高いため、単身者等を中心に堅調な需要が見込めること等を評価している。
また、建物竣工前段階で、売買価格を含む条件を決定のうえ、契約を締結することで、新築優良物件の確保を企図。このため工事完工・工事遅延・建物引渡リスク等の開発リスクや、賃貸マーケット変動リスク等をはじめとした、将来の不確実性に起因するリスクはある。しかし、建築確認取得済図面の通り建物が建築され、監督官庁による竣工検査経たうえ検査済証の交付を受けること、引渡予定日において取得先及び、同物件に関する遵法性が維持され、瑕疵性が認められないこと等を売買代金支払の条件とすることで、リスクの回避を図る。
なお、物件の取得先は日本リアルネット（大阪市中央区）で、取得価格は１０億５５００万円である。
日本リテールファンド投資法人 大宮サティを６１億３３００万円で取得 マイカルが核テナント
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は、６月２３日、大宮リテール・ファンディング（東京都中央区）より、６１億３３００万円で「大宮サティ」を取得した。同物件は、ＪＲ川越線「日進」駅から約１㎞、埼玉新都市交通伊奈線・ニューシャトル「大成駅」から約８００ｍの場所に立地。建物は、平成１２年１０月竣工、本棟は地上５階建てで、地上６階建ての立体駐車場が並立している延床面積７万５３４４・９０㎡の商業施設である。
マイカルとのマスターリース契約（残存約９年間の定期借家契約）に基づき、核テナントのサティに加え、ワーナーマイカルシネマズが入店。今年２月に３階を中心に大幅なリニューアルを行うなど、今後も集客力向上が見込めると判断した。
