不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.08.21 15:26
福岡リート投資法人 大規模複合ＳＣ・高層住宅 安定収益見込める点を評価 ３物件を総額９７億６０００万円で取得
福岡リート投資法人（福岡市博多区）は、「（仮称）スクエアモール鹿児島宇宿」、「（仮称）熊本インターコミュニティＳＣ」、「アメックス赤坂門タワー」の３物件を取得すると発表した。
「（仮称）スクエアモール鹿児島宇宿」（取得価格５３億円）は、鹿児島市の主要幹線道路県道２１７号線沿いに立地する、平成１８年９月竣工予定、地上３階建て、延床面積２万７９６９・０９㎡からなる商業施設。入居テナントである、アルペン、ベスト電器を核に、ライトオン、西松屋、ハニーズなどが入居し、各々５～２０年の定期借家契約を締結していることによる安定収益を見込む。また、「（仮称）熊本インターコミュニティＳＣ」（取得価格２４億円）は、熊本市の主要幹線道路、国道５７号線東バイパス沿いに立地する、平成１８年１０月下旬竣工予定、地上２階建て、延床面積９６８４・５２㎡の商業施設。アルペン、スターバックスが入居し、２０年の定期借家契約を結んでいることで安定収益が見込める点を取得にあたり評価した。
「アメックス赤坂門タワー」（取得価格２０億６０００万円）は、福岡市営地下鉄１号線「赤坂」駅徒歩４分に位置する、平成１７年７月竣工、地上１９階建て、延床面積６７７２・７２㎡の共同住宅。周辺に官公庁や病院が多く、幅広い世代に対応可能なロケーション、耐火・遮音・断熱性に十分配慮した天井・床・外壁の構造などを評価した。
アール・ケー・ビー毎日放送 「ＲＫＢ渡辺通ビル」を約４３億円で譲渡 管理する大和商工リースが取得
アール・ケー・ビー毎日放送（福岡市早良区）は、中央区渡辺通４にある「ＲＫＢ渡辺通ビル」を、同施設のテナント管理を行っている大和商工リース（大阪市中央区）に譲渡した。
同物件は、平成１６年９月竣工、地上８階建て、敷地面積７０４２・９９㎡、店舗面積２万７７４１・９５㎡からなる、フード、ジュエリー、ファッション、雑貨、カフェ＆レストラン、スポーツクラブを各階に配置した商業施設だ。４、５階については、オープン時のキーテナントであったベスト電器が撤退し、現在空室となっている。
アール・ケー・ビー毎日放送は、大和商工リースより、今後同物件の迅速かつ効率的なリーシング、店舗経営を行うには、現契約から「建物譲渡特約付借地権設定契約」への契約変更が最善であるという要請を受け、同社の経済的利益の現状確保を条件に譲渡を決めたという。
アドバンス・レジデンス投資法人 保有物件の運用方法が地区計画に抵触 マンスリーマンションを一般賃貸に切替え 容積率緩和用件を充足する状態へと是正
アドバンス・レジデンス投資法人（東京都千代田区）は、保有物件の運用方法が地区計画に抵触していることが判明したことを明らかにした。
「アルティス京橋」は、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」徒歩２分に位置する。平成１７年８月竣工、地上１２階建て、延床面積１７３８・６１㎡の共同住宅で、平成１７年１１月に同投資法人が１０億５０００万円で取得していた物件だ。
建築時には、「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」に基づき、容積率の緩和を受け、指定容積率が６００％のところ容積率が６２６・４％に緩和されている。しかし、中央区では、マンスリーマンションは容積率緩和の対象にならないとしている。同投資法人は、前所有者が同物件をマンスリーマンションとして運用していたものをそのまま承継していることから問題となった。
既に菅家い当事者と協議・折衝を行い、地区計画に定める容積率の緩和要件を充足する状態に是正すべく、手続きを開始しており、今後、マンスリーマンションの運営会社との取引を解消し、入居者の入替えを実施する。通常の賃貸募集を行い、一般賃貸住宅の運営に切り替えていくという。また、これらのプロパティ・マネジメント義務は、マスターリースを委託している伊藤忠コムネット（東京都中央区）が行っていく。
リサ・パートナーズ 千葉興行銀行・京葉銀行と業務提携 千葉県の経済活性化・企業再生を実現
リサ・パートナーズ（東京都港区）および、同社１００％子会社リファス（東京都港区）は、千葉工業銀行（千葉市美浜区）ならびに京葉銀行（千葉市中央区）との間で、それぞれ個別に事業再生に関する業務協力協定を締結した。
リサ・パートナーズは３月より、千葉県内の全金融機関が参加する官民一体中小企業再生ファンド「千葉中小企業再生ファンド」の組成を行い、事業再生に取り組んでいる。
今回の業務協力協定によって、同社がこれまで培ってきた事業再生ノウハウ、また全国の地域金融機関ネットワークなどを提供し、過剰負債の処理、不採算事業のリストラ、Ｍ＆Ａ等の再生シナリオを策定・遂行し、対象企業の再生と地域経済の活性化を同時に実現していく方針だ。
ジャパンエクセレント投資法人 金利変動リスクをヘッジし金利スワップ契約締結
ジャパンエクセレント投資法人（東京都港区）は、将来の支払い金利を固定化し金利変動リスクをヘッジするため、みずほコーポレート銀行（東京都千代田区）と、先日付金利スワップ契約を締結した。
今回の契約により、６月２７日締結の変動金利による機関３年の契約（想定元本３０億円）は、固定支払金利１・３０７５０％、変動受取金利、全銀協日本円３ヶ月ＴＩＢＯＲとなっていたが、同契約により、平成１８年６月２７日付の平成２１年６月２９日を返済期限とする変動金利の借入１３０億円のうち３０億円については、取引開始日である７月１３日以降１・６５７５０％で固定した。
また期間４年の契約（想定元本３５億円）は、固定支払金利１・５０７５０％、変動受取金利、全銀協日本円３ヶ月ＴＩＢＯＲとなっていたが、同契約により、平成１８年６月２７日付の平成２２年６月２９日を返済期限とする変動金利の借入１３０億円のうち３５億円については、取引開始日の７月１３日以降１・９００００％で固定した。
そして、期間５年（推定元本２２億５００万円）の契約については、固定支払金利１・６８３７５％、変動受取金利、全銀協日本円３ヶ月ＴＩＢＯＲとなっていたが、同契約により、平成１８年６月２７日付の平成２３年６月２９日を返済期限とする変動金利の借入９５億円のうち２２億５０００万円については、取引開始日の７月１３日以降２・１３６２５％で固定した。
