不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.10.09 10:16
日本プライムリアルティ投資法人 「東京機械武蔵小杉ビル」を７２億６０００万円で取得
日本プライムリアルティ投資法人（東京都中央区）は、「東京機械武蔵小杉ビル（イトーヨーカドー武蔵小杉店）」を取得した。
同物件は、ＪＲ南武線、東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩２分に位置する、昭和５８年３月竣工、地上６階・地下１階建て、延床面積１万８３９４・３２㎡の商業物件だ。
同物件の強みは「武蔵小杉」駅至近という繁華性の高さと、１ｋｍ圏内４万６０００人、３ｋｍ圏内３７万５０００人という商圏人口を有していること。また同駅周辺では、現在、民間ディベロッパーによる大規模マンション開発や再開発計画、平成２１年に予定されている横須賀線の新駅開業など新規プロジェクトが進められており、将来性も見込めるという。平成１６年には内外装・設備機器の更新などの大規模改修も終えていることから、同投資法人は、同物件がポートフォリオの安定化・充実に適していると判断した。
現在、同物件のテナントであるイトーヨーカ堂（東京都千代田区）と平成２５年３月１日まで賃貸借契約を締結しており、想定ＮＯＩは３億３１００万円となっている。
なお、物件取得先は東京機械製作所（東京都港区）で取得価格は７２億６０００万円だ。
ＤＡオフィス投資法人 取得額は２物件で総額５８億４０００万円 立地優位性から安定収益見込む
ＤＡオフィス投資法人（東京都中央区）は、ダヴィンチ・リアルティ（東京都中央区）より「ビリーヴ大森」を３１億６０００万円、「サンライン第７ビル」を２６億８０００万円で取得した。
「ビリーヴ大森」は、ＪＲ京浜東北線「大森」駅徒歩約３分に位置する、平成４年７月竣工、地上８階・地下１階建て、延床面積５８０１・７３㎡のオフィスビル。「品川」駅まで約６分、「東京」駅まで約１８分、「東京国際空港」まで約３５分と、東京都心部の主要ビジネスエリアのみならず地方都市へのアクセスに優れ、またＯＡフロア、各階個別空調など一定水準の設備が整っている。現在、稼働率１００％となっており、安定した収益が期待できると同投資法人は評価している。また、「サンライン第７ビル」は、東京メトロ「麹町」駅徒歩約２分に位置する、昭和６２年１０月竣工、地上９階・地下２階建て、延床面積３９４２・６１㎡の事務所・店舗複合物件だ。「麹町」駅のほか、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅、東京メトロ丸の内線「四ツ谷」駅が徒歩１０分以内にあり、交通利便性に優れている。現在、稼働率は８８・４％だが、その立地・規模・設備水準などから安定した収益が見込めるとしている。
日本ビルファンド投資法人 豊洲駅徒歩３分の優良新規物件を獲得 価格はテナント誘致後、１６２～２４１億円に決定予定
日本ビルファンド投資法人（東京都中央区）は、「豊洲５丁目ビル（仮称）」を取得すると発表した。
同ビルは、東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩３分に位置する、平成１９年９月竣工予定、地上１０階建て、延床面積３万６４４９・５０㎡のオフィスビルだ。
同投資法人は物件取得にあたり、東京駅から５ｋｍ圏内で、晴海通り、環状２号線の延伸拡張整備により、今後更なる都心へのアクセス向上が見込めること。また平成１９年竣工予定であることから、基準階１１２９坪の整形無柱空間、天井高２・８ｍ、ＯＡフロア１００ｍｍ、床荷重５００ｋｇ／㎡など、競争力のあるスペックを有している点を評価した。
竣工前物件であることから、建物が売買契約時の計画通りに竣工していること、引渡し時にテナント賃貸借、その他、関連契約が売買契約時の約定に従って、有効に存続していることなどを物件引渡しの条件とすることで、リスクを軽減している。
なお、物件取得価格は１６２億円～２４１億円。清水建設（東京都港区）によるテナント誘致の結果による収益性に連動して、この価格の範囲内で引渡し日である平成２０年３月３１日（予定）までに決定するという。
今回の物件取得は、建物着工前の早い段階から協議を進めてきた結果、新規開発プロジェクトを図る件の売主と、開発完了後の資産取得を目指した同投資法人との思惑が一致し、売買の合意に至ったもの。同投資法人は、今後もこうしたパイプラインの充実にも着目し、優良な新規物件の獲得を目指していく。
フロンティア不動産投資法人 サミットと２０年間の定借を締結 中途解約不可の契約を盛り込む
フロンティア不動産投資法人（東京都港区）は、「サミットストア滝野川紅葉橋店」を取得した。
同物件は、ＪＲ京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅西方約７００ｍに位置する平成１８年９月竣工、地上４階・地価２階建て、延床面積６４５５・４３㎡の商業ビルだ。
物件周辺は戸建て住宅やマンションが密集した地域で、交差点の角地ということで視認性が良く、道路アクセスにも優れ、商業施設として望ましい要素を持つ立地となっている。０・５ｋｍ圏内で約１・５万人、１ｋｍ圏内で約５・６万人、２ｋｍ圏では約２３万９０００人と高い商圏人口を有していることから、スーパーマーケットなどの寄与品を扱う業態にとって適した立地である点などを同投資法人は物件取得にあたり評価した。
入居テナントであるサミット（東京都杉並区）とは、平成１８年９月３０日から２０年間の定期建物賃貸借契約が締結されており、中途解約不可の条件も含まれている。
なお、物件取得先は日本たばこ産業（東京都港区）で、取得価格は３１億円。同社は、当初想定していた予定価格から２億円増額し、今回の価格決定を最終決定する方針だ。
日本リテールファンド投資法人 物件取得価格は１８５億円 衹園近接の好立地を評価
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は、「河原町ＯＰＡ」の信託受益権を取得した。
同物件は、阪急京都線「河原町」駅徒歩１分、京阪線「四条」駅徒歩５分に位置する、平成１０年１１月竣工、地上９階・地下１階建て、延床面積２６９８・２３㎡の商業ビルだ。
四条通りと河原町通りとの交差点から資金の好立地に位置し、河原町通り東側には、鴨川と先斗町（ぽんとちょう）通り、木屋町（きやまち）通りなど京都の情緒豊かな料亭街があり、衹園へも至近であることからショッピングだけではなく、観光目的の集客も見込める。また、３ｋｍ圏で約２４万人、５ｋｍ圏で約６６万人と恵まれた商圏を有している点などを物件取得にあたり評価した。
今回取得したのは、土地２６９８・２３㎡の内、２４５９・４９㎡、建物１万８５９５・６９㎡の内、８８・８１３％。物件取得先は大成建設（東京都新宿区）で、取得価格は１８５億円。
