不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2007.02.12 13:52
日本プライムリアルティ投資法人 新宿地区の商業施設を取得価格は５億４０００万円 交通アクセス優れた商業地シネコン複合で集客力高い
日本プライムリアルティ投資法人（東京都中央区）は、大成建設から新宿三丁目イーストビルを５億４０００万円で取得すると発表した。
同物件は都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅から徒歩１分、東京メトロ丸の内線「新宿三丁目」駅から徒歩２分の場所に位置し、幹線道路である新宿通りおよび甲州街道に面している。また、平成２０年の開業が予定されている東京メトロ１３号線の開業により交通アクセスがさらに向上し、集客力が高まると予測されている。
資産運用会社への出資会社である大成建設（東京都新宿区）が市街地再開発事業の事業協力者として参画した再開発案件であり、同社が取得予定の保留床について、今回同法人が取得を行うものである。シネマコンプレックスとの複合施設であることから、視認性が高く、同投資法人では強い集客力を持つ物件と評価している。
建物の構造はＳＲＣ造の地下３階地上１４階建ての店舗および駐車場ビルであり、敷地面積は２５７８・６９㎡、延床面積は２万６３６０・５６㎡。主要テナントとして丸井が入居し、テナント稼働率は１００％となっている。
ケネディクス不動産投資法人 「ＫＤＸ御徒町ビル」を２０億円で取得 交通アクセスに優れた立地条件 オフィスビルとしての機能高い
ケネディクス不動産投資法人（東京都港区）は、偕楽ビル（東京都台東区）から「ＫＤＸ御徒町ビル」を取得する。物件取得価格は２０億円だ。東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅から徒歩約１分、都営地下鉄大江戸線「上野御徒町」駅から徒歩約２分の位置に立地している。
この物件が所在する御徒町エリアは宝飾・貴金属問屋が集積しているほか、「アメヤ横丁」をはじめとする大小の商業店舗が軒を連ねる集客力の高い商業エリア。その中でも同物件はオフィス需要の高い昭和通りに面し、ＪＲ・地下鉄各線の４駅５線が利用可能と、都心主要中心部への交通アクセスに優れた良好なオフィス立地にある。
建物は昭和６３年６月竣工のＳ造、地上１０階建てのオフィスビルで、延床面積は１８８２㎡、土地面積は２３９・７２㎡である。そのうち賃貸可能面積は１７９２・５４、現在のテナント稼働率は８９・６％だ。
建物の外装にはステンレス製カーテンウォールが用いられ、間口も広く、視認性の高い外観を備えている。また、エントランスホールの床や外壁には御影石・大理石張りが採用され、貸事務室スペースは中柱のない無柱空間となっており、各階個別空調方式が採用されるなど、使いやすい設計が施されている。
テナントは現在１０フロア中９フロアが稼動中であり、包装資材メーカー、宝飾品・貴金属卸売業などが入居しているが、１階および２階に入居中のテナント（約３２６㎡）が退去予定となっている。同投資法人は当該フロアにつき、同物件の立地に見合ったリーシング活動を行い、収益の向上を目指す。
阪急リート投資法人「（仮称）汐留イーストサイドビル」を取得竣工前にした新築優良物件テナント入居率で価格決定
阪急リート投資法人（大阪市北区）は、汐留イーストサイドビル（仮称）の不動産信託受益権をライラから取得した。売主であるライラは阪急電鉄等が匿名組合出資を行うＳＰＣ。同投資法人は、阪急電鉄から同物件の情報を得て、早い段階から協議を進めてきた結果、今回の売買合意に至っている。
同物件の所在する築地地区は、東京のビジネスおよび商業の中心的エリアのひとつである銀座・汐留地区に隣接する立地条件にあり、最寄の都営地下鉄大江戸線「築地市場」駅から徒歩５分、同線「汐留」駅から徒歩７分、ＪＲ山手線「新橋」駅から徒歩１０分と利便性に優れたオフィス需要が旺盛なエリアとなっている。
物件は、テナント誘致の結果による収益性に連動して取得価格が変動するルールとなっており、１８５億３２２４万９０００円から２１５億５０１５万５０００円までの範囲で決定される。建物構造はＳＲＣ造の８階建てオフィスビルで、敷地面積は１９３２・５４㎡、延床面積は１２５７９・８６㎡。竣工は平成１９年の９月予定だ。
東京グロースリート投資法人 ストップパーキングの２物件取得
東京グロースリート投資法人（東京都千代田区）は、１月２２日にストップパーキング神田須田町とストップパーキング千葉中央の２物件をクオンツ（東京都千代田区）から取得した。物件取得価格は１億９０００万円。両物件とも、取得後はストップ・パーキングに一括賃貸を行う。
ストップパーキング神田須田町はＪＲ神田駅から徒歩４分に位置し、交通アクセスが良く多くの企業がオフィスを構えていることから、商用を中心に多くの利用が見込まれている。土地面積は８１・０４㎡で同時駐車可能台数は４台。取得価格９７００万円に対し、鑑定評価額は１億円。月額賃料は４０万７０００円となっている。
一方、ストップパーキング千葉中央は千葉市の中心部に位置しており、周辺部には千葉県庁、千葉市役所などの官公庁をはじめさまざまな施設が集積し、商用に限らず幅広い利用者が見込まれる。土地面積は３１２・４０で同時駐車可能台数１２台。取得価格は９２００万円に対し、鑑定評価額は１億円。月額賃料は４２万８０００円。
エルシーピー投資法人 札幌市の建設中賃貸物件取得 駅隣接の好条件から安定需要期待
エルシーピー投資法人（東京都中央区）はアムス（札幌市中央区）から住居用不動産の「ＡＭＳＴＯＷＥＲ南６条」を１４億円で取得した。
札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅に隣接する現在建築中の高層賃貸マンション。敷地面積は５９７・４㎡で、延床面積は５９１８・７㎡だ。構造は２１階建てのＲＣ造一部Ｓ造で、竣工は平成１９年３月の見通しである。同物件が立地するすすきのエリアは官公庁、企業の本社・支社および百貨店などの商業施設が集積する「大通」エリアと文化的側面を有する「中島公園」エリアに隣接している。
交通利便性は駅隣接の良好な条件から、接近性を志向する社会人単身者を中心に安定した居住需要が見込まれるという。賃貸可能戸数は物件全体で１２０戸の予定で、満室時の月額賃料収入は１０３５万円を見込んでいる。
ノエル 総資産規模は約３０億円 商業施設の取得目的のファンドを組成
ノエル（神奈川県川崎市）は商業施設の取得を目的とした不動産私募ファンドを組成した。同社は国内機関投資家からの出資並びに国内金融機関からのノンリコースローン等によって、商業施設を投資対象とする資産規模約３０億円の私募型不動産ファンドを平成１８年１２月に組成。投資対象となる物件は川崎市高津区に位置し、東急田園都市線高津駅から徒歩９分の国道２４６号線沿いにある、延床面積約１・４万㎡、地上４階建てで、ルームズ大正堂およびトイザらスなどが出店している商業施設である。
同社は中期経営計画において、不動産投資開発事業を戦略事業と位置づけ、短・中期的に優良案件への投資やバリューアップによる不動産価値の向上を実現することで、不動産の流動化・証券化に取り組む構えだ。今後も収益不動産の取得・開発を行っていくとともに、不動産ファンド事業への取組みも積極化し、長期安定収益の確保と、他社ファンドとの差別化を図るという。
ニューシティ・レジデンス投資法人 福岡市の賃貸住宅物件を取得 福岡市中心部へのアクセス良好単身者による底堅い需要見込む
ニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は平成１９年１月２６日付でニューシティレジデンス東比恵（仮称）を取得した。物件取得崎は西武ハウス（福岡市中央区）で、取得年月日は平成１９年１１月３０日を予定している。
同物件は、１ＬＤＫ１５戸と１Ｒおよび１Ｋ１００戸からなる地上１０階建のマンション。交通機関としては、市営地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩約３分に位置し、「福岡空港」へ市営地下鉄空港線で１駅、約３分、「天神」駅へは３駅約８分の位置にあるなど、交通利便性に優れている。
周辺環境としては、同物件の北東側に御笠川、南西側には比恵公園が位置するなど、良好な住環境にある。そのため、交通利便性や住環境を重視する単身赴任者や、単身者層に底堅い賃貸需要が期待できる。また、同物件は内装・設備仕様において高級化を志向しており、中長期的に物件競争力が維持できるとみられている。
敷地面積は７３４・７５㎡で、３８５１・０７㎡。建物構造はＲＣ造陸屋根１０階建てとなっており、賃貸可能戸数は１１５戸を予定、さらに１件分のテナント入居スペースが設けられており、リーシングを行う。物件の取得予定価格は１２億３０００万円で、ＮＯＩは７２５８万５０００円。直接還元利回りは５・５％が見込まれている。
