不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2007.03.12 16:55
ケネディクス不動産投資法人 芝大門、御徒町などテナント需要見込む 運用バランス拡充のため５物件取得
ケネディクス不動産投資法人（東京都港区）は、「ＫＤＸ芝大門ビル」「ＫＤＸ御徒町ビル」「ＫＤＸ本厚木ビル」「ＫＤＸ八王子ビル」「ＫＤＸ新潟ビル」を取得した。
「ＫＤＸ芝大門ビル」は、東京経済圏におけるオフィスビルの投資比率を高める目的で、エイチケイディーエックスから取得したもの。取得価格は６０億９０００万円で、同法人のポートフォリオの３・７％を占める。港区芝大門２丁目に立地する、土地面積１１８２・４０㎡、建物面積７８２４・０３㎡、地上９階地下１階の中規模オフィスビルだ。オフィスビルや店舗、住宅が建ち並ぶ地域に立地し、都心部においては手頃な賃料である。
また、ＪＲおよび東京モノレール「浜松町」駅徒歩５分、都営地下鉄三田線「芝公園」駅徒歩４分、都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩５分、加えて第一京浜からも至近と、交通利便性が高く、様々な地域からのテナント需要が期待できる。
天井高２６０㎜（一部ＯＡ床）を確保しているが、空調など設備面に老朽化が見られることから、同法人は、取得後に施策を講じ物件価値を図るとしている。現在は、９フロア中８フロアに、ＩＴ企業、通信企業、不動産企業などが入居している。
「ＫＤＸ御徒町ビル」は偕楽ビルより２０億円で取得した、昭和６３年竣工、地上１０階建てのオフィスビルで、今年１月末に取得を決定していた。
「ＫＤＸ本厚木ビル」「ＫＤＸ八王子ビル」「ＫＤＸ新潟ビル」は、いずれも住友生命保険からの取得で、取得価格はそれぞれ１３億５００万円、１１億５５００万円、１３億５００億円である。
「ＫＤＸ本厚木ビル」は、土地面積７２４・６２㎡、建物面積３６０３・６３㎡、平成７年竣工、地上８階建ての複合ビル。「ＫＤＸ八王子ビル」は、土地面積４６０・６２㎡、建物面積２８２１・２１㎡、昭和６０年竣工、地上９階建ての複合ビル。「ＫＤＸ新潟ビル」は、土地面積１１１０・５６㎡、建物面積６８１０・２９㎡、昭和５８年竣工、地上１３階地下２階建ての複合ビル。いずれもテナント需要の高さを評価して取得した。
日本レジデンシャル投資法人 札幌市のレジデンスを取得 市内一の業務商業エリア地下鉄４駅から徒歩圏内
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、「パシフィックレジデンス北三条」「パシフィックレジデンス円山北五条」および「パシフィックレジデンス大通西」を取得した。「パシフィックレジデンス北三条」「パシフィックレジデンス円山北五条」は昨年１０月に取得決定した。売主の東急不動産からの取得価額はそれぞれ１２億６１００万円と１２億８４００万円だ。
「パシフィックレジデンス大通西」（札幌市中央区）は、都市デザインシステムからの取得で、取得価額は１７億９０００万円。地下鉄「西１１丁目」駅より４５０ｍに位置する平成１８年竣工の地上１５階地下１階建て複合ビルで、敷地面積８５２・５１㎡、延床面積６９１６・７０㎡である。オフィス１０戸と店舗一戸、主に単身者向けの住居１０３戸から成る。
商業中心地である地下鉄「大通」駅、「さっぽろ」駅、「すすきの」駅にも徒歩圏内であり、利便性の高さから競争力を有すると評価したものだ。
ＭＩＤリート投資法人 主要テナントの松下電器産業が解約 運用状況予想修正はなし
ＭＩＤリート投資法人（大阪市北区）は、保有する松下ＩＭＰビルの主要テナントの松下電器産業が、今年８月３１日をもって賃貸借契約を解約すると発表した。同ビルは大阪市中央区に立地する、地上２６階地下２階建て、延床面積約８万４９５２㎡の高層オフィスビル。
今回の解約面積は４３２６・５１㎡で、同法人の全賃貸面積の１・６％にあたる（昨年１２月３１日現在）。賃貸借契約の詳細については、同意が得られず開示していない。
なお松下電器産業は、同法人の所有にかかるツイン２１、松下ＩＭＰビルおよび京橋ＭＩＤビルに入居しているが（合計賃貸面積４万８１２０・２４㎡、全賃貸面積に占める割合１７・９％）、他の２棟のビルにおける賃貸借契約については、異動はない。
同法人は、今年６月期および１２月期の運用状況の予想について、この解約による修正はないとしている。
日本リテールファンド投資法人 保有施設近接の商業施設を取得 周辺の開発による商圏拡大を見越す
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は、保有する「エスパ川崎」に近接する施設「エスパ川崎アネックス」を取得した。周辺のマンション開発などによる商圏規模の拡大を見越し、相乗効果を図る目的だ。取得先はライジング・スター・川崎特定目的会社で、取得価格は５６億円。
平成１４年に取得したエスパ川崎は川崎市川崎区に立地する土地面積３万４３８１・５６㎡、延床面積５万７９５・６０㎡のショッピングセンター。今回取得したエスパ川崎アネックスは、同じく川崎市川崎区に立地する、土地面積１万７５００・９７㎡、２階建て商業棟の延床面積８６８５・８３㎡、７階建てオフィス棟の延床面積３２３６・２５㎡、加えて駐車場を有する複合施設で、平成１３年に竣工した。
商業棟には専門店「スポーツデポ」やファミリーレストラン「夢庵」、カレー店「ＣｏＣｏ壱番屋」が入居しており、同法人はこれらのテナントと、平成３２年までの賃貸借契約を締結した。
野村不動産オフィスファンド投資法人市内でも希少な大規模ビル京都のオムロン本社ビル取得
野村不動産オフィスファンド投資法人（東京都新宿区）は、「オムロン京都センタービル」の取得を決定した。取得予定日は３月２０日、取得予定価格は２３７億円である。売主は野村不動産。同物件の所在地は、京都市下京区の塩小路通沿い。ＪＲ・近鉄京都線「京都」駅から徒歩５分、市営地下鉄烏丸線「京都」駅から徒歩７分に位置する、平成１２年竣工、地上１１階地下２階のオフィスビルである。土地面積は４７６３・１４㎡、建物面積は３４６１６・８４㎡だ。
総合設計制度による高さおよび容積率の緩和を受けており、事務所想定面積は６０００坪超、基準階フロア面積は約６１０坪と、京都市内では希少な大規模オフィスビルである。また、低層階に広いエントランスホールと吹き抜けを備えた、ゆとりある設計となっている。現在オムロンの本社ビルとして一括利用されており、同社とは平成３３年までを期限とする建物賃貸借契約が締結されている。優れた交通利便性に加え、オムロンとの賃貸借契約により中長期に渡る安定的運用が可能であること、また京都市内でも上位のフロア面積を有していることを評価しての取得となった。
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福岡リート投資法人北九州市の施設譲渡 核テナント退去が機
福岡リート投資法人（福岡市博多区）は、小嶺台コミュニティモールを譲渡した。売却先は福岡地所が設立したＳＰＣの小嶺台コミュニティモールで、譲渡価格は７億８４００万円である。
北九州市内で最も人口の多い八幡西区に位置する商業施設で、土地面積８１３７・３４㎡。３棟の店舗棟と１棟の倉庫棟から成り、施設の総賃貸可能面積は３７４３・１２㎡である。
同法人は、キーテナントの協和ビジネス（「スーパー協和」経営）が３月５日に退去するのを契機に、リーシング状況や再開発の実現可能性などを総合勘案し、譲渡に至ったとしている。その他のテナントは小売店「ダイソー」ファミリーレストラン「ガスト」ファーストフード店「ミスタードーナツ」で、同法人が物件取得した平成１４年からの５年間の稼働率はいずれも１００％であった。
アドバンス・レジデンス投資法人 利便性高い都心の中層マンション取得 ５棟譲渡と５棟取得を発表
アドバンス・レジデンス投資法人（東京都千代田区）は、資産の譲渡および取得を発表した。
譲渡物件は「スペーシア新宿」「チェスターハウス九段下」「ピアレージュＦ」「ジェイド博多」「マインズ博多駅東」。譲渡先はケーエージー・フォー・インベストメント特定目的会社で、譲渡予定価格は計６５億円である。
取得物件は「アルティス桜上水」（東京都世田谷区）「アルティス東銀座」（東京都中央区）「アプレパークス上野」（東京都台東区）「アルティス人形町」（東京都中央区）「アルティス大森東」（東京都大田区）で、取得予定価格は計約１２４億円だ。
アイビー・レジデンシャルから１１億２０００万円で取得する「アルティス桜上水」は、京王線「桜上水」駅徒歩１分に位置する、地上８階建て計３８戸のマンション。「新宿」駅まで急行利用で１２分という利便性もあり、単身者を中心に安定した需要が見込めると評価した。
リノセロスから５２億５１００万円で取得する「アルティス東銀座」は、東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩３分、同「東銀座」駅徒歩４分に位置する、地上１５階地下１階、２８タイプ１６９戸を有するマンション。間取りのバリエーションの多様性や利便性に優れていることから、幅広い需要を見込んだ。
