不動産トピックス
過熱する投資市場の現場
2007.07.23 16:21
野村不動産レジデンシャル投資法人 若手向け共同住宅を中心にした戦略継続 都心への交通アクセス良好高級住宅街で住環境も静か
野村不動産レジデンシャル投資法人（東京都新宿区）は、７月１７日「（仮称）プライムアーバン田園調布南」を取得すると発表した。この物件は共同住宅であり、単身者やディンクスがターゲットになる。売主はリーテック（東京都千代田区）で取得予定日は来年３月２１日とされた。
今回の取得理由としては、東急多摩川線「沼部」駅から徒歩４分、東急東横線「多摩川」駅から徒歩１４分の立地条件が挙げられている。「多摩川」駅からであれば、「渋谷」駅まで１４分、「横浜」駅まで１６分でアクセスが可能だ。
このような交通アクセスのよさを持ちながら、周囲は田園調布の高級住宅街で静かな住環境となっており、これらの立地条件が、ターゲット層の需要を満たすと考えられたようだ。
竣工は来年２月の予定で、敷地面積は５８１・６５㎡、延床面積は１５３５・４５㎡、地上５階建ての鉄筋コンクリート造である。賃貸可能戸数は４４戸、そのうち３０㎡未満の部屋が３９戸で３０㎡以上５０㎡未満が５戸用意される。
取得金額は９億円、想定ＮＯＩは４５７４万円を見込む。同投資法人は一般企業に勤める２０〜３０代、もしくは学生などからの需要が高い共同住宅を、ポートフォリオのメインとして組み込んでいる。
今回の取得により、ポートフォリオは東京圏が８４件、札幌や名古屋、横浜など「その他の地域」が１９件となり、合計１０３物件となった。
＜駅至近物件取得＞ジョイント・リート投資法人 完成イメージ学生の需要底堅いワンルーム賃貸マンション単身者をターゲットにし利便性よいエリアを狙う
ジョイント・リート投資法人（東京都目黒区）は７月１９日付けで「フィットエル板橋本町」と「フィットエル大泉学園」の信託受益件を取得すると発表した。
フィットエル板橋本町の取得価格は１０億円で、フィットエル大泉学園は８億７１００万円。取得先は２件ともエルカクエイ（東京都新宿区）だ。フィットエル板橋本町の所在地は東京都板橋区大和町１４‐１４。
取得理由として、都営三田線「板橋本町」駅から約１０ｍと非常に近く、また周囲は事業用ビルや商業用ビル、共同住宅が混在しており、生活利便性が高いことが挙げられている。静かな住宅環境を重視することが多いファミリー層はターゲットにせず、通勤通学などの利便性を重視する、学生やビジネスパーソンを対象とするため、ワンルームの住居構成となっている。
竣工は今年２月で、敷地面積は２２０・８５㎡、延床面積は１４４６・７８㎡。ＲＣ造の地上１２階建てだ。住居戸数は６０戸で、これとは別に診療所が１件入居している。
想定ＮＯＩは４９４０万３０００円で、最終還元利回りを５％と見込む。
外観は１階部分が黒を基調としたデザインでまとめられており、２階より上は茶色のタイル貼りで構成されている。
フィットエル大泉学園の所在地は東京都練馬区東大泉2-12-15。西武池袋線「大泉学園」駅から徒歩１３分の位置に立地しており、周囲は戸建住宅が多く、共同住宅も低層の物件が多い。静かな住宅環境でありながら、大型商業施設の「リヴィンオズ大泉」や東映東京撮影所内の「オズシティ」なども近くにあり、利便性もよい。
取得理由としては、これら利便性と静かな住宅環境のバランスのよさが評価された。ワンルームタイプの賃貸マンションだが、単身のビジネスパーソンや学生からの需要が見込まれている。
外観は紺と白のツートンカラーでまとめられており、落ち着いた雰囲気をかもし出している。敷地面積は６１８㎡、延床面積は１５４２・１６㎡で、ＲＣ造の地上６階建て、賃貸戸数は５５戸だ。想定ＮＯＩは４４１４万９０００円とし、最終還元利回りは５・１％を見込む。
ユナイテッド・アーバン投資法人 札幌中心部の１０ｋｍ圏内賃貸需要は底堅いと判断 札幌市で駅至近の新築共同住宅２棟を取得
ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）は、６月２８日付けで「ＵＵＲコート札幌篠路壱番館・弐番館」を取得すると発表した。
壱番館は来年１０月竣工予定であり、取得は同年１１月を予定、取得金額は８億７０００万円。弐番館は平成２１年６月竣工予定で取得予定日は同年７月、取得金額は８億５０００万円である。
この２物件は、民間の市街地再開発事業である「ＪＲ篠路駅西第２地区第一種市街地再開発事業」によって建設される。したがって取得の理由としても、最寄の「篠路」駅からは徒歩１分と至近で、札幌市中心部の１０ｋｍ圏内であり、安定した賃貸需要が評価された。
壱番館の敷地面積は３３４０・４８㎡、延床面積は６２７１・２３㎡である。また、弐番館は敷地面積３０６５・７２㎡、延床面積は６２６５・６７㎡で、２件とも地上１０階建ての鉄筋コンクリート造であることは共通している。
取得先はアルファコート（札幌市中央区）取得後のプロパティ・マネジメント委託先として北海道ベニーエステートを予定している。
＜投資会社新戦略＞ビ・ライフ投資法人 駅に近い低層マンションの譲渡決定 譲渡価格は４億８０００万円
ビ・ライフ投資法人（東京都渋谷区）は、７月２５日を予定日として、東急リバブルが９０％を出資しているリバブルアセットマネジメント（東京都渋谷区）に「エルソル貴船坂」の信託受益権を譲渡する。
予定譲渡価格は４億８０００万円で、帳簿価格の４億６７７０万５３６４円との差額は１２２９万４６３６円となる。ただし帳簿価格は今年５月３１日のもので、新日本監査法人による監査は未了とのことだ。
「エルソル貴船坂」の所在地は東京都大田区南馬込6-29-9、用途地域として第１種中高層住居専用地域に指定されている。用途は共同住宅、駐車場、倉庫となっており、住居は１２戸だがサブリースが一括賃貸借契約していた。
建物の敷地面積は６４９・２１㎡、延床面積は１１４７・８２㎡である。竣工は平成６年３月２５日で、地上３階地下１階、コンクリートの打ち放し部分と、茶色のタイルで外観は構成されている。都営地下鉄浅草線「西馬込」駅徒歩６分という立地条件もあり、間取りは都市型生活を望むファミリーやディンクスにも対応できるようになっている。
なお、譲渡理由はポートフォリオの入替えによる中長期的な運用効率向上とされている。
プロスペクト・レジデンシャル投資法人 稼働率が９８％の共同住宅を譲渡 ポートフォリオの構成検討時期・価格共に妥当と判断
プロスペクト・レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、７月１９日、所有していた「ガーデンシティ北戸田」（平成１７年７月１２日取得）を譲渡すると発表した。引渡し予定日は８月３１日である。
譲渡先は中央住宅（埼玉県越谷市）で、譲渡価格は８億１１１０万円、帳簿価格である７億３２３８万２１２４円との差額は７８７１万７８７６円になる。
平成５年６月に竣工された「ガーデンシティ北戸田」は埼玉県戸田市笹目4-40-1に所在し、ファミリー向けの共同住宅である。
建物の規模としては敷地面積が２３８２㎡、延床面積は４４３８・２７㎡であり、ＲＣ造の５階建て、賃貸可能戸数は４９戸だ。
所在する戸田市の笹目は大宮バイパスが通り、周囲は第１種中高層住居専用地域に指定されている。住宅の需要は堅調であり、この物件においても稼働率は９８％に達していた。
譲渡を決定した理由として「ポートフォリオ全体の構成を検討した結果、譲渡時期、譲渡価格ともに妥当であると判断し、中長期的なポートフォリオの充実と運用の効率化を推進するため」であるとしている。
ニューシティレジデンス投資法人 大阪中心部へのアクセス容易な高品位マンション 生活環境よくファミリー層の需要底堅いと見込む
ニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は、今年１月に大阪市中央区にて竣工された「シティハウス・リビオ上町台」を取得すると発表した。
取得後は物件の名称を変更し「ニューシティレジデンス上町台」とする予定だ。
取得予定価格は３２億１４００万円で、売主は日本マスタートラスト信託銀行（東京都新宿区）と新日鉄都市開発（東京都中央区）の２社。
物件の規模は敷地面積が１１５４・９１㎡、延床面積が６４４６・８２㎡で、地上１５階地下１階、賃貸可能戸数は６９戸、総賃貸可能面積は５４１５・３９㎡となっている。
所在地は大阪市中央区上本町西４１１２で、近鉄奈良線「上本町」駅から徒歩８分の立地だ。他にも大阪市営地下鉄「谷町六丁目」駅や「谷町九丁目」駅も徒歩圏内で、大阪市の中心部へのアクセスが良好である。
取得の理由として、この物件は都会の利便性を享受できる上、周囲に多くの寺社や公園があり、都市型生活を望むファミリー層の需要の見込みが底堅いことを評価しているという。加えて内外装や諸設備が高品質であり、中長期的な競争力を維持できるとしている。
取得後の想定ＮＯＩは１億７２０８万５０００円とされており、直接還元利回りは５・１％が見込んでいる。
