不動産トピックス
商業ビル最前線
2007.08.06 14:29
大丸 グランドウキョウノースタワーに大丸が移転増床
大丸（大阪市中央区）は、１１月６日、東京駅八重洲口の超高層ツインタワー「グラントウキョウノースタワー」の地下１階から地上１３階に「大丸東京店」を移転増床することを発表した。
第１期オープン時の営業面積は３万４０００㎡だが、平成２４年夏頃の第２期グランドオープン時には４万６０００㎡まで増床。総投資額は合計で約１８０億円にのぼる。
フロア構成は、地下１階と地上１階が食品売り場、地上２階から１１階までが物販フロア、１２階と１３階がレストランとなる。１０階に設置される大丸ミュージアムは「アートする百貨店」をテーマにグレードアップ。画廊、アートサロンと連動しアート情報を発信するに加え、宝飾、時計、呉服を同一フロアに配し、プレステージフロアを構築する予定だ。
同社は、大丸東京新店を中核として、東京店の分店である食品専門大店「ららぽーと横浜店」、「浦和パルコ店」（平成１９年１０月オープン）、グループ会社の大丸ピーコック、松坂屋銀座店を中心に２街区を一体開発する「銀座プロジェクト」などと併せ、首都圏における営業基盤の強化拡大とブランド価値向上を図っていくとしている。
商店街活動
元町ＳＳ会 やるべきことをやる実行力がブランドを築く 先駆的な取り組みで名を馳せ年間４０団体の視察を受ける
昔ながらの商店は集客力の低下と跡継ぎ不足等により賑わいが失われ、苦戦を強いられている。その中で、横浜市中区元町の一角にある元町商店街は確固たる「元町ブランド」を築き上げてきた。年間約４０団体の視察を受けている魅力は、どのように作られてきたのか。
「自分の街が好き、ではそこからどう盛り上げていこうかという知識、行動力、そして資金力を持ち、先見の明をもってやるべきことを実行してきたことが、現在の元町ブランドを作り上げています」（元町ＳＳ会事務局長山田義人氏）
横浜開港の時代より続く元町商店街は、昭和２５年より「元町ＳＳ会」として法人化。現在は２３１店舗が加盟し、その歴史性に甘んずることなく、常に時代の先を読み商店街の充実を図ってきた。昭和３０年から現在に渡り、大がかりな街づくりを３度行なっており、壁面線後退による車道の拡幅、電線の地下化と街路整備、そして側道にキャノピーを設置するなど、インフラ面・ソフト面双方において大きな投資を行ってきた。
「皆さん、各店舗のオーナーなので自負と自信をお持ちです。ですが、求めるところは『この街を良くしたい』という点。方向性は様々ですが、それは活発な議論を行なうことにより決定し、決定事項に関しては一致団結して行なうという方針で、これまで運営してきました」（山田氏）
歴史を守りながらオリジナリティを出していくこと。先代の努力の結晶を受け継ぎながら行動していくこと。そこには歴代の商店主たちが絶え間ない努力を行なうことにより実っている努力の結晶だ。みなとみらい線開通などの影響もあり賑わう元町。これからもどのような商店街へと発展していくのか、目が離せない。
＜商業施設分析＞小島ファッションマーケティング 右肩上がりで増加する大型ＳＣ商業 専門から複合施設化の兆し 開発費の高騰と法規制が今後の開発を小規模化
平成１２年のショッピングセンター（ＳＣ）数１８５店舗から急増し、昨年度には５２３店舗の完成に至り（（社）日本ショッピングセンター協会調べ）、ＳＣ業界は飛躍的に拡大し続けている。
商業施設や出店テナントのコンサルティング業務に数多くの実績を有し、年間４０もの商業施設の格付けを行なう小島ファッションマーケティング（東京都渋谷区）の小島健輔氏に、今後の商業施設の展開を聞いた。
「これまでの背景として、デフレで開発用地が安価であったというコスト面での理由があります。現在は地価の高騰や建築コストの上昇が開発の際の大きな負担となっています。加えて改正都市計画法が今年１１月末に施行されれば、面積１万以下の小規模開発が主となることが予想されます。この２点が要因で、郊外大型ＳＣの供給は大幅に減少するでしょう」（小島氏）
また、商業専門デベロッパーの開発案件も、コンペでは総合デベロッパーに押され気味で、商業・住居・ホテルといった複合開発に主導権が戻りつつある。では、今後どのようなスタイルの商業施設が主流となっていくのだろうか。
小島氏は「ライフスタイルコンセプトを持ち、それを支える個別のテナントから構成される複合的な施設が増えるでしょう」と見る。
従来は、住宅街から車で２０分程度の立地にある、団塊ジュニアやファミリー層向けのテナントを集約するＳＣが主流であったが、実際には団塊世代の人口が多くを占め、彼らの購買力は小売・サービス業等、各業界で注目されている。
「購買力のある中高年以上の方々のライフスタイルにあわせ、郊外の住宅街や避暑地から車で５分程度に立地するサバーバンリゾート（郊外での遊楽性を重視した買物行動）の創造が、これからの流れの中に現れてくることでしょう」（小島氏）
丹青社 商業施設特化のＡＭ会社を設立
丹青社（東京都台東区）は、商業施設特化の不動産アセットマネジメント事業子会社「丹青アセットマネジメント」を８月８日に設立すると発表した。子会社設立により、商業施設の企画プロデュース等で培った経営資源を活用し、新たな収益機会の創出、事業ポートフォリオ構築による収益構造の多様化・分散化を目指す。また、今年４月に丹青社内に設置した、商業施設の開発に係る不動産ソリューション、企画コンサルティング、リーシングを行なう「リテールクリエイションセンター」と、平成１４年８月に設立した商業施設特化のプロパティマネジメントを行なう事業子会社「丹青モールマネジメント」、そして今回設立した「丹青アセットマネジメント」を有機的に連結し、「丹青コマーシャル・プロパティ・グループ」という事業プラットフォームを確立し、商業施設の市場環境の変化に対応。投資家に対して最適な投資収益の提供を行う。
平成１７年１２月１６日に丹青社とセキュアード・キャピタル・ジャパン（東京都港区）が締結した「不動産ファンドの組成に係る提携契約」に基づいた合弁会社設立に代わり、丹青社グループがアセットマネジメントに、ＳＣＪグループがファンド運用に業務を分担する形で業務提携を行なう、新たな業務提携契約を締結する。
