不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2007.09.10 17:15
ＤＡオフィス投資法人 大阪初の運営資産を含むオフィスビル２棟を取得 大規模リニューアル済増額改定の余地見込む
ＤＡオフィス投資法人（東京都中央区）は、「ダヴィンチ南船場」「ダヴィンチ小伝馬町」を取得する。
売主は、オリジネーターのダヴィンチ・アドバイザーズが設立する特定目的会社のクレタ。取得価格はそれぞれ４８億１０００万円、２４億６０００万円であった。
「ダヴィンチ南船場」は同法人の大阪での初の運営資産となる。大阪市中央区の、市営地下鉄長堀鶴見緑地線・御堂筋線「心斎橋」駅より徒歩３分の距離に位置する、昭和６１年竣工のオフィスビルだ。
土地面積１４０５・７４㎡、延床面積７７３８・４７㎡、地上８階地下１階建ての規模で、３０台分の駐車場を備える。取得時の稼働率は９２・８％であった。
「ダヴィンチ小伝馬町」は、東京都中央区の、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」より徒歩３分の距離に位置するオフィスビル。昭和６０年の竣工だが、ダヴィンチ・アドバイザーズが大規模改修工事を施し、天井高２・５ｍ以上、全フロアＯＡ床対応となっている。
土地面積４８６・８６㎡、延床面積２８８２・２８㎡、地上８階建ての規模で、小規模ビルの多い周辺エリアにおいて安定的な需要を見込めるとしている。取得時の稼働率は１００％だ。
クリード・オフィス投資法人 内神田のオフィスビルを２０億円で取得ブランド戦略の一環で運営資産の名称を変更
クリード・オフィス投資法人（東京都千代田区）は「ＣＯＩ内神田ビル」を取得した。
売主は鈴木商会、取得価格は２０億円である。同物件は東京都千代田区の、ＪＲ「神田」駅より徒歩３分の距離に立地するオフィスビル。平成元年の竣工で、土地面積２０１・５４㎡、延床面積１５１１・７７㎡、地上１０階地下１階建ての規模だ。
ＪＲの他、地下鉄など複数の鉄道路線が利用可能なことに加え、オフィスの中心街である丸の内や大手町にも隣接するという好立地性を評価したものだ。また外堀通りと神田金物通りの交差する角地に立地しており、視認性も高い。
８月末時点でのテナント数は６、面積ベースでの稼働率は６０％であった。同法人は同物件が立地のポテンシャルを活かしていないと判断し、取得後に共用部などのリニューアル工事を実施する予定である。その後は募集活動を停止していた空室部分につき、高条件でのリースアップを行い、収益力を回復させるとしている。
また同法人は、ブランド戦略の一環として、運営資産２３物件の名称変更を決定した。
オフィスビル２０物件に、同法人の英語略称である「ＣＯＩ」を冠し、投資市場における知名度の向上とブランドイメージの確立を図るものだ。ただし店舗物件については、個別のイメージ戦略を優先し、それぞれ異なる名称とする。
変更日は平成２０年１月１日である。
リプラス・レジデンシャル投資法人 ポートフォリオの分散と築年数の低減を図る
リプラス・レジデンシャル投資法人（東京都港区）は、レジデンス３棟を取得した。
いずれも今年竣工したワンルームタイプの物件で、それぞれさいたま市・名古屋市・大阪市に立地している。取得額の合計は１８億４７００万円で、売主はオリジネーターのリプラスが組成する特定目的会社だ。
「翔南浦和」は３億９６００万円での取得。延床面積８００・９３㎡、地上５階建ての規模で、ＪＲ京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅より徒歩６分の距離に位置している。
「ｗｉｌｌＤｏ稲永」は６億４１００万円で取得した、延床面積２４５７・６９㎡、地上８階建ての規模の物件。名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「稲永」駅より徒歩６分に立地している。
「エクセレント松屋町」は８億１０００万円で取得したもので、延床面積２０３８・６４㎡、地上１３階建ての規模。大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「松屋町」駅より徒歩４分の距離である。
また、運用資産１０４物件中、３０物件の名称変更を決定した。リプラスのブランド「ｗｉｌｌＤｏ（ウィルドゥー）」を付した名称とし、物件の満足度の向上を図り、信頼性をアピールする。
日本レジデンシャル投資法人 東京２３区における投資比率高める
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、「パシフィックレジデンス大井町」「パシフィックレジデンス千鳥町」を取得する。
いずれも単身者およびＤＩＮＫＳ向けの共同住宅で、取得予定日は９月２１日。売主は明和地所だ。「パシフィックレジデンス大井町」は１２億６７００万円での取得で、東京都品川区のＪＲ京浜東北線「大井町」駅より徒歩５分の距離に位置する共同住宅である。平成１９年竣工、地上９階建て、延床面積１７１９・０５㎡の規模だ。なお現在の名称は「（仮称）クリオ大井町」である。間取りは１Ｋと１ＬＤＫの総戸数４０戸だ。
「パシフィックレジデンス千鳥町」は１５億円での取得で、東京都大田区の、東急池上線「千鳥町」駅より徒歩７分の距離に位置する共同住宅である。平成１８年竣工、地上５階建て、延床面積２４３１・４０㎡の規模だ。間取りは１ＤＫと１ＬＤＫの総戸数６０戸である。
両物件とも、都心部の交通利便性を重視する層の需要が見込まれる。
福岡リート投資法人 テナントと長期定期借家契約締結
福岡リート投資法人（福岡市博多区）は、「花畑ＳＣ」を取得した。
売主はオリジネーターの福岡地所、取得価格は１１億３０００万円である。同物件は福岡市南区の新興住宅街である花畑地区に位置する、平成１９年７月竣工の商業施設。土地面積５２２５・１５㎡、延床面積２９９２・８８㎡、鉄骨造地上２階建ての規模で、同法人の分類によるコミュニティＳＣに該当する。
コミュニティＳＣとは都市郊外の幹線道路や生活道路沿いに立地し、カテゴリーキラーや生鮮スーパー、日用品を扱うテナントの入居する中規模商業施設を指す。同法人は今後も、スポンサーのパイプラインを活用した高いキャップレートでの取得が可能であり、ポイントを押さえてダウンサイドリスクを限定できるコミュニティＳＣの取得を積極的に行うとしている。
テナントはマツモトキヨシと、福岡市内でアッパー層向けのスーパーマーケットを運営するボンラパスの２社で、いずれとも長期定期借家契約（中途解約原則不可、賃料減額不可）を締結する予定だ。
日本リテールファンド投資法人 イトーヨーカ堂と２０年間の契約締結
日本リテールファンド投資法人（東京都千代田区）は、「イトーヨーカドー四街道店」を取得した。売主はアクティブ・ピース・コーポレーション、取得価格は１３６億円である。
同物件は、ＪＲ総武本線「四街道」駅から北に約５００ｍの距離に位置する、平成１７年開業のショッピングセンター。延床面積５万５４２２・４７㎡、地上２階地下１階建ての規模で、約１４００台の車両を収容する駐車場を備える。
キーテナントであるイトーヨーカ堂とは、平成３７年までのマスターリース契約（平成２７年まで中途解約禁止）を締結している。その他約９０店舗の専門店が入居している。
野村不動産インベストメント・マネジメント 商業施設セクターへの投資拡大 特化型私募ファンド組成１０００億円規模で運用
野村不動産インベストメント・マネジメント（東京都新宿区）は、１０００億円規模の近隣商業施設特化型不動産私募ファンド「ＳＭＩＬＥコミュニティ・ファンド」を組成し、９月より運用を開始した。
中長期の安定運用を目指すコアファンド「ＳＭＩＬＥ」シリーズの第４弾となる同ファンドは、住宅地または住宅地を後背地として、安定した商圏の確保が可能な地域に立地する商業施設が投資対象となる。同社は昨年より都心型の「ＳＭＩＬＥリテール・ファンド」を運用しており、併せて２０００億円規模の商業施設特化型ファンドを手掛けることとなる。
今後は、今年７月に新たに野村不動産グループの一員となった、商業施設コンサルティング会社ジオ・アカマツ（大阪市中央区）のノウハウを活用し、商業施設セクターへの投資の多様化・投資規模の拡大に積極的に取り組むとしている。
陽光都市開発 防音設備付物件に特化した約２３億円規模のファンド組成
陽光都市開発（横浜市西区）は、防音設備付マンションに特化した不動産ファンドの組成について、全物件の組入れを完了した。
ファンド名称は「アコースティックマンションファンド」。運用は同社の１００％子会社アセット・インベスターズが行う。音大生および音楽愛好家向けに防音設備などを備えたマンション３物件を組み入れ、総資産規模は約２３億円となっている。
物件は「ベルファース江戸川橋ソニック」（東京都新宿区・地上７階建て、総戸数２２戸）、「ＭｕｓｉｃＪｏｙ根岸」（東京都台東区・地上１２階建て、総戸数２９戸）、「アコースティックアパートメント滝野川」（東京都北区・地上１１階建て、総戸数５０戸）の３棟だ。
