不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2007.09.24 10:15
日本アコモデーションファンド投資法人 全国でレジデンス７棟を取得 利便性高い単身者向け物件運用資産の分散と充実図る
日本アコモデーションファンド投資法人（東京都中央区）は、レジデンス７棟を取得した。取得価格の合計は１５０億１２２０万円である。
取得物件は「パークアクシス秋葉原」「パークアクシス東陽町」「パークアクシス滝野川」「パークアクシス浅草橋」「パークアクシス丸の内」「パークアクシス六本松」「パークアクシス博多駅南」の計７棟。取得時の築年数はいずれも１年未満である。
１２億円で取得した「パークアクシス秋葉原」は、地上９階建て、延床面積１６８３・９４㎡、総戸数４１戸の共同住宅。東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩４分の位置に立地しており、交通の利便性を重視する単身者層の需要を期待している。
「パークアクシス浅草橋」は三井不動産レジデンシャルおよび陽栄が共同所有していたが、同投資法人が前者より持分を取得するとともに、陽栄とその持分の売買契約を締結していた三井不動産より買主の地位を取得し、全体を２７億１７２０万円で取得したものだ。
今回の取得により同投資法人は、東京２３区および地方中核政令都市における運用資産の分散と充実を図る。
＜ポートフォリオ拡充＞クリード・オフィス投資法人 四谷・市ヶ谷でオフィスビル２棟取得 都心５区での資産拡充進める
クリード・オフィス投資法人（東京都千代田区）は、「ＣＯＩ四谷四丁目ビル」「ＣＯＩ九段南ビル」を取得する。売主はともに非開示。取得価格は前者が８億４０００万円、後者が５億７６００万円で、２棟の合計は１４億１６００万円だ。
「ＣＯＩ四谷四丁目ビル」の所在地は新宿区四谷四丁目。東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅より徒歩３分の距離に位置する、平成１８年竣工のオフィスビルである。敷地面積１２３・７９㎡、延床面積８６８・４７㎡、地上１１階建ての規模だ。
新宿通りに面しているため視認性は高い。加えて基準階フロアは約７０の長方形形状で、各階個別空調方式が採用されており、テナントの使い易い仕様だ。よって周辺エリアの中でも安定した需要が見込めるとしている。売買契約締結時点でのエンドテナントの総数は６で、稼働率は面積ベースで５４・６％であった。
「ＣＯＩ九段南ビル」は、千代田区の靖国通り沿いに建つオフィスビルで、ＪＲ線他「市ヶ谷」駅より徒歩７分の距離。他にも東京メトロなど複数の路線が利用可能だ。
規模は敷地面積７９・３３㎡、延床面積５３５・０５㎡、地上１１階地下１階建てである。靖国通りに面しており視認性が良く、また靖国神社の緑を見下ろす上階からの眺望にも優れていることから、エリア内での優位性があるとしている。
なお同物件は、売主がテナント未入居の状態での売却を検討していたため、契約締結時点での稼働率は０％である。
日本レジデンシャル投資法人 三軒茶屋の築浅レジデンスを取得 渋谷駅まで乗車５分の好立地 若年世帯などの需要を見込む
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）は、「パシフィックレジデンス三軒茶屋」を取得した。
取得先はＧＥリアル・エステート、取得価格は１７億５０００万円である。同物件は、世田谷区の東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩１１分の距離に立地する共同 住宅。平成１８年の竣工で、土地面積６６７・７８㎡、延床面積２１４９・３８㎡、 地上８階建ての規模だ。間取りは１ＬＤＫ４戸、１ＬＤＫ＋Ｓ６戸、２ＬＤＫ２４戸 の総戸数３４戸を備える。
東急田園都市線利用で「渋谷」駅まで５分と都心へのアクセスに優れた立地性に加え、築年数の浅さなどから、交通の利便性や生活の快適性を求めるファミリー層・若年夫婦世帯の需要を見込んでいる。取得時での稼働率は戸数ベースで９１・２％であった。同時点での月額総賃料は６５４万２０００円である。なお取得前の名称は「アーデン三軒茶屋」だ。
コマーシャル・アールイー 地方の大規模商業施設２件を流動化 自社開発物件を子会社運営ファンドへ売却
コマーシャル・アールイー（東京都中央区）は、販売用に開発した商業施設２物件を、同社が設立したＣＲＥ投資顧問が運営する不動産ファンドへ売却する。物件は埼玉県入間市の「ＣＲＥ入間宮寺アミューズメントスクエア」と、山形県米沢市の「ＣＲＥスーパーデンコードー米沢店」の２件。
前者は今年７月にオープンした商業施設で、鉄骨造２階建て、延床面積５１５５・７９㎡の規模。キーテナントであるゲーム開発・販売のカプコンの意向に沿ったプランニングを行い、飲食店舗２店を誘致している。
後者は家電店デンコードーと提携し開発した単独商業店舗で、今年３月に竣工した。平屋建て、延床面積２９９５・６１㎡の規模で、米沢市内では最大売り場面積を有する電気量販店である。
野村不動産レジデンシャル投資法人 ビジネス街へ至近な上徒歩圏内に複数大学も
野村不動産レジデンシャル投資法人（東京都新宿区）は、「プライムアーバン目黒リバーサイド」「プライムアーバン西早稲田」を取得する。
ともに昨年竣工した物件で、シマダハウスからの取得。取得価格はそれぞれ４億６４００万円、５億３００万円だ。
「プライムアーバン目黒リバーサイド」は、ＪＲ線他「目黒」駅から徒歩９分の距離に立地する共同住宅。地上５階地下１階、延床面積６０４・４１㎡の規模で、総戸数２４戸を備える。外観やエントランスなどのデザインが特長的であることに加え、閑静な住宅街に位置していることから、幅広いテナント層の需要が見込めるとする。
「プライムアーバン西早稲田」は、東京メトロ東西線「早稲田」駅より徒歩３分の距離に建つ共同住宅。日本橋・大手町などビジネスエリアへのアクセスは良好だ。早稲田大学を始めとし複数の大学が徒歩圏内であることから、関係者の安定需要も見込める。
ジョイント・リート投資法人 東品川の開発中レジデンスを約２６億円で取得「天王洲アイル」駅より徒歩１０分遵法性確保を確認しリスク回避
ジョイント・リート投資法人（東京都目黒区）は、小田急不動産より「（仮称）東品川一丁目計画」を取得する。取得予定価格は２６億１０００万円だ。
「（仮称）東品川一丁目計画」は、品川区東品川において開発中のレジデンス。平成２０年５月に竣工予定である。地上８階建て、土地面積１０６０・７９㎡、延床面積３８７３・５７㎡の規模で、賃貸可能面積は２９３６・７２㎡、総戸数９４戸となる。
京浜急行本線「北品川」駅より徒歩７分、りんかい線・東京モノレール「天王洲アイル」駅より徒歩１０分の距離に位置しており、新幹線の利用が可能な「品川」駅や「羽田空港」駅へのアクセスも良好だ。周辺は中高層マンションの中に倉庫・事業所などが介在する住宅地域で、幹線道路から一筋奥まっており比較的閑静である。従って、都心への交通利便性に加えて生活の利便性を重視する単身者や少人数世帯の需要が見込まれるとしている。
物件が開発中であることから、建物竣工までに、工事遅延・建物引渡しのリスクや賃貸マーケット変動のリスクなどが内在するが、同投資法人は引き渡し予定日において、遵法性の維持や物件に瑕疵が認められないことなどを確認した上で取得する。また建築工事の進捗状況の報告を受けるための定例会議の開催なども予定している。
ランドコム 「サンリオギャラリー」取得 賃貸事業の拡大・安定を図り「心斎橋」駅近くの物件を購入
ランドコム（横浜市西区）は、大阪市中央区の「サンリオギャラリー」を取得した。引渡しは９月２６日である。取得価格は１５億１０００万円で、取得先はテナントであるソーシャルコミュニケーションギフト商品を扱うサンリオ（東京都品川区）と賃貸借契約を締結している陶磁器会社のたち吉（京都市下京区）である。
現在サンリオが関西でのフラッグシップ店舗としてフロア約８４坪を使用している同物件は、市営地下鉄御堂筋線「心斎橋」駅より徒歩３分の距離に位置しており、土地面積１６５・３４㎡、建物の延床面積５６１・５２㎡の規模だ。ランドコムは取得理由を、不動産賃貸事業の拡大・強化を図るためとしている。サンリオとは以降も賃貸借契約を締結する。
レーサムリサーチ 渋谷区宇田川町の土地など落札 オフィスビルなど立地に合わせ開発
レーサムリサーチ（東京都新宿区）は、日本私立学校振興・共済事業団が今年７月に実施した一般競争入札において、渋谷区宇多川町の土地を含む１２件の不動産を落札した。
渋谷区宇多川町の物件は、土地面積３４２９・４８㎡に延床面積４２・９３㎡の建物。ＪＲ他「渋谷」駅より徒歩６分の距離で、東急ハンズ渋谷店の向い近くに位置している。
取得物件はその他、地方のリゾート物件が主で、札幌市南区の土地建物（土地面積１５９０・６９㎡）や、宮城県宮城郡の土地建物（土地面積４６６５・３３㎡）、神戸市北区の有馬町の土地約６０００㎡などである。同社はこれらの物件を、立地を考慮した再開発やリノベーションを行い価値向上を図った上で販売していく予定である。
