不動産トピックス
過熱する投資市場の現場
2008.01.28 09:57
日本レジデンシャル投資法人 満室稼働中のワンルームマンションを譲渡 東京と大阪の２物件合計価格は７７億円に
日本レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）では今月２５日、東京都港区にある協同住宅「ＳＯＨＯ北青山」と大阪市北区の共同住宅「梅田エクセルハイツ」の譲渡を完了した。
譲渡先はどちらもエム・エス・ジャパン・ストラテジック・コア・アクイジション（東京都江東区）で、譲渡価格は「ＳＯＨＯ北青山」が１５億円、「梅田エクセルハイツ」は６２億円だったとの事である。
帳簿価格については、前者が１２億１２９１万１９１０円で、譲渡価格との差は２億８７０８万８０９０円となる。後者は、帳簿価格５５億３６１万３４９７円で差額は６億９６３８万６５０３円であるという。
物件の概要をそれぞれ見ていくと、「ＳＯＨＯ北青山」は所在地が東京都港区北青山二丁目１０番１７号、敷地面積は３９７・７８㎡、延床面積８４９・３９㎡。竣工は平成１６年３月で、鉄筋コンクリート造りの地下１階地上３階の物件である。テナントの総数は１件で、月額賃料は５６４万４千円となっていた。
「梅田エクセルハイツ」は所在地が大阪市北区中崎西三丁目の１番１２号。敷地面積は３７２６・３７㎡。延床面積は１万１４０８・０３㎡。鉄骨鉄筋コンクリート造りの地下１階地上１５階建てである。総戸数は４１４戸で、ほとんどがワンルームタイプだった。この物件の月額賃料は２５４４万５千円で、稼働率は１００％を維持している。
譲渡先に関しては、複数の譲渡先候補が挙げられ、検討した結果最終決定に至ったという。
＜駅至近物件取得＞日本アコモデーションファンド投資法人 単身者からファミリーまでターゲットは幅広い 都心に位置しながらも公園多く住環境も良い
日本アコモデーションファンド投資法人（東京都中央区）では、今月２５日、渋谷区の共同住宅「パークキューブ代々木富ヶ谷」を取得した。
取得価格は１９億７５００万円で、引渡し日は今年３月１１日を予定。取得先はオオバ（東京都目黒区）である。
取得の理由は「規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオ全体の着実な成長と、東京２３区におけるポートフォリオの分散と充実を図るため」だと発表している。
立地条件のメリットとしては、東京メトロ千代田線の「代々木公園」駅や小田急線の「代々木八幡」駅からいずれも徒歩９分と交通の便が良い事が挙げられている。また、渋谷や新宿、青山などの商業・オフィス街にも近く、代々木公園や駒場公園も生活圏に位置し住環境としても良いとされる。
当該物件のターゲットとしては単身者層からファミリー層まで、幅広い賃貸需要が期待できるとの事だ。物件の概要は以下の通り。
住所は東京都渋谷区富ヶ谷２丁目１４番１３号。敷地面積は７８４・５６㎡で、延床面 積は２４４０・５４㎡。竣工は昨年７月３１日で、鉄筋コンクリート造の９階建てである。賃貸可能戸数は３８戸となっている。
物件の外観はグレーを基調とした落ち着いた、シンプルなデザインでこのエリアの静かな住環境と調和している。エントランスも高級感あふれる演出が施されており、都心部に住まう利便性と相まって、居住者の満足度を高めるのに一役買いそうだ。
なお、この物件は運営収益を１億１４２９万６千円、運営純収益を９３７９万３千円、全体の純収益は９２４０万７千円と算定している。
アドバンス・レジデンス投資法人 物件取得価格は１３億円売主はアルゴ・セカンド 阪浪速区でＤＩＮＫＳ向けマンション取得
アドバンス・レジデンス投資法人（東京都千代田区）は大阪市浪速区の共同住宅「ＧｒａｓｓＨｏｐｐｅｒ」の信託受益権を取得した。価格は１３億３０００万円で、売主はアルゴ・セカンド（東京都千代田区）である。信託変更契約締結日は今月２５日、信託期間満了予定日は平成２５年２月２８日となる。
物件の特徴として、大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅から徒歩３分の場所に位置し、また「桜川」駅から大阪市内のビジネス・商業中心地である難波・心斎橋・梅田まで２０分以内での移動が可能なので利便性に優れている事が挙げられる。
こうした立地上のアドバンテージに加え、各居室で天井高２７５０㎜が確保されており快適な居住空間が提供でき、それがＤＩＮＫＳ層などを中心に堅調な賃貸需要に結びつくとしている。
物件の概要は、敷地面積が１２２４㎡、延床面積は４６３２・６１㎡、ＳＲＣ造の地上１３階建てで、竣工は平成９年４月２８日である。伊藤忠アーバンコミュニティがマスターリース及びプロパティマネジメント業務を行う事が予定されている。
＜投資会社新戦略＞日本リテールファンド投資法人 容積率緩和で駐車場を増床 固定部分の賃料は約３千万円アップ
日本リテールファンド投資法人では、兵庫県にある商業施設「イオンモール伊丹テラス」の駐車場棟の増床を決定したと今月１１日に発表した。建設費総額は８億８３００万円になる。
本件の実施理由として、当該ショッピングセンターが位置する用途地域が、平成１９年４月に工業地域から商業地域へと用途変換され、容積率が緩和された事が背景にあると説明されている。
同法人では、この容積率緩和を利用し、駐車台数を増やす事で周辺地域の交通渋滞の緩和に寄与し、同時に当該ショッピングセンター集客力増強による売上高向上を目指すとの事だ。
この物件の賃料はテナントの営業収益に連動する変動部分と固定部分とで構成されているが、本件の追加投資では固定部分の賃料が３千万円ほど増額するという。また、これに加えて物件全体に係る賃貸借契約の見直しをした結果、変動賃料歩率が上昇するとの事である。
該当するショッピングセンターは、敷地面積が５万７１８０・２１㎡、延床面積が１３万７４０７・９２㎡、取得日は平成１８年１２月１日で、所有形態は不動産信託受益権である。
なお、今後の見通しについて同法人は、今年２月期の運用状況への影響は特にないとしている。
小田急不動産 安全性にも配慮したマンション取得 羽田空港の国際線化など今後も発展が期待される
小田急不動産（東京都渋谷区）では、今月１０日、東京都品川区の共同住宅「リージア大森」を取得した。価格については明らかにされていない。
物件の立地については、以下のように発表されている。この物件は、昨年８月に竣工した全５２戸のマンションで、ＪＲ京浜東北線「大森」駅徒歩５分と交通アクセスが良く、都心方面への通勤や、横浜方面への観光やレジャーにも便利な立地となっている。
今後は羽田空港の拡張、国際線化などによって発展が予想されるエリアでもあり、それに伴って安定した賃貸需要が期待されている。物件の概要は以下の通り。
住所は東京都品川区南大井６丁目１３番１１号、敷地面積は２４８・９８㎡、延床面積は１３３５・４７㎡になる。鉄筋コンクリート造で地上１４階建てとの事である。
間取りは１Ｋのみだが、オートロックシステムや防犯カメラ、２４時間セキュリティーシステム、ＴＶモニター付インターホン、宅配ボックス、温水洗浄便座付トイレ、浴室乾燥機、エアコン、ＣＡＴＶなどが用意されているなど、安全性や設備も充実している。
クレッシェンド投資法人 平成１６年に取得した３物件を譲渡 合計譲渡価格は２１億１４００万円に
クレッシェンド投資法人は今月２２日、３物件の譲渡を決定したと発表した。いずれも平成１６年１１月１２日に取得した物件で、引渡し予定日も今年５月３１日までとしている。
「ＦＬＥＧ目黒」は事務所と共同住宅の複合ビルで、敷地面積は２１３・４５㎡、延床面積は９４８・４８㎡、１２階建てである。取得時の価格は６億６０００万円、譲渡予定価格は７億１４００万円。
「レグルス東葛西」は敷地面積約４１７㎡、延床面積が１３９２・７４㎡、９階建の建物。取得価格は６億５０００万円。譲渡価格は７億２５００万円との事である。
「和光学生ハイツ」は敷地面積１７２８・４０㎡、延床面積は３４３４・０７㎡で、５階建ての建物。取得価格は５億２０００万円。譲渡予定価格は６億７５００万円になっている。
それぞれの物件における決済方法は、引渡し予定日に一括決裁方式にて支払うという。それぞれの譲渡先は、「ＦＲＥＧ目黒」と「レグルス東葛西」がレイコフ投資顧問の関連会社か同社指定のＳＰＣ。「和光学生ハイツ」は伊藤忠商事が予定されている。
今回の譲渡により、同社の不動産ポートフォリオはレジデンス系が２２物件となり、投資比率は４４・６０％になった。逆にオフィス系の投資比率は５５・４０％である。また、同法人が埼玉県内に所有する物件も、完全に無くなった。
