不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2008.08.11 15:52
日本ビルファンド投資法人 「大手町建物青山ビル」の取得価格は３１０億円 交通利便性高い青山・表参道地区
８月１日、日本ビルファンド投資法人（東京都千代田区）は、東京都港区に位置するオフィスビル、「大手町建物青山ビル」を取得した。
取得価格は３１０億円。取得先は不動産・信託受益件の取得・保有及び管理・売却を行うエンデバー・プライベート・ファンド（東京都港区）である。
敷地面積は３２７２・７４㎡、延床面積は１万８７２０・５９㎡。Ｓ造及びＳＲＣ造で地上１１階地下２階建てとなっており、平成７年１月３１日に竣工した。
同投資法人では同物件の立地及び建物施設等を評価しての取得となった。
立地においては、第一に同物件が位置する表参道・青山地区がアパレル・ファッション関連等のブランド店舗が多く入居する地区であることがメリットとされる。
また、第二にオフィスニーズにおいても、エンターテインメント、アパレル・ファッションブランドやＩＴ関係企業などの、対外的イメージ戦略を押し出す傾向の強い企業のニーズが高く、今後のオフィス集積が予測されている地区であることなどが上げられる。
さらに、同物件は目抜き通りである「青山通り」に面していることによって高い視認性を有している。東京都メトロ「外苑前」駅徒歩３分、同「表参道」駅徒歩６分という高い交通利便性を有する点も特徴だ。
一方、物件施設の特色としては、御影石を使用した意匠性の高い外壁と、吹き抜けのピロティによって開放的な空間が演出されるエントランスなど、高いデザイン性による高級感を備えている
貸室フロアは１階〜５階で約４２７坪、６階以上では約１５８坪と近隣エリアにおいても特徴的な広いフロア構成や、２・７ｍを有する天井高、１㎡あたり５００まで耐え得る床荷重など、高いスペックによる競争力を備えている。
今回の取得にあたっては、当初信託受益権が設定されていたが、８月１日をもって信託契約が解除されている。同投資法人は、今般の取得において、東京都心部におけるポートフォリオの充実を固めるとしている。
ジャパンリアルエステイト投資法人 「堂島」地区の地上２１階建て高機能オフィス取得決定 信託受益権取得を決定取得価格は２４０億円
ジャパンリアルエステイト投資法人（東京都千代田区）は、「新藤田ビル」における信託受益権の取得を決定した。
売主は堂島インベストメント（東京都千代田区）、取得額は２４０億円。今年９月１日の取得を予定している。敷地面積は６１５９・６１㎡、延床面積は４万５４１１・３１㎡。Ｓ造・ＳＲＣ造の地上２１階地下２階建て。平成７年４月竣工のオフィス・商業用複合ビルである。
同物件は大阪市の中でも最も業務集積度が高いとされる梅田地区に隣接した堂島地区に立地する。堂島地区はオフィス街として発展を遂げた中心的地区であり、中でも、同物件はターミナル駅のＪＲ「大阪」駅・阪神電鉄「梅田」駅徒歩９分、ＪＲ「北新地」駅及び地下鉄四つ橋線「西梅田」駅、平成２０年１０月に開業予定の京阪中之島線「渡辺橋」駅徒歩５分と、複数路線の利用が可能なため、高い交通利便性を有している。
このことに加え、近隣エリアの中でも個別空調や２・６ｍの天井高、２４時間入退館可能であるなどの高スペックを誇ることや、３８社にテナント分散が図られている点（取得予定日現在）を考慮しての取得となった。
巴川製紙所 中央区京橋の本社ビル売却を決定 譲渡価格は８６億３０００万円
巴川製紙所（東京都中央区）は、「巴川製紙ビル」の譲渡を決定した。譲渡先は東京急行電鉄（東京都渋谷区）である。
７月２８日に契約を締結済みで、１２月２６日に引渡し予定。譲渡価格は８６億３０００万円となっている同。物件は巴川製紙所本社として利用されており、社長室をはじめ、精密塗工事業部や電子材料事業部及び事業推進本部など事業部が入居している。
今後、平成２１年７月をめどとして移転を予定しており、それまでは賃借により本社として利用するとのこと。
今回の譲渡の理由として、有利子負債の削減による財務体質の改善を目的とした保有資産の整理と有効活用としている。同物件は竣工から４５年が経過しているため躯体及び設備の老朽化が進んでおり、売却となった。
古河機械金属 「堂島グランドビル」の持分譲渡 譲渡先は清和綜合建物（東京都港区）
古河機械金属（東京都千代田区）は、共同ビルである「堂島グランドビル」を譲渡した。譲渡先は共同でビル建築にあたった清和綜合建物（東京都港区）。７月２２日の取締役会にて決議し、同日に契約。８月１日に引渡しとなっている。
「堂島グランドビル」の用途は貸事務所及び店舗。敷地面積が３１７８・９０㎡、延床面積は２万５６６１・３１㎡。古河機械金属の持分はこのうち約４０％である。今般の売買契約における譲渡価格は５３億円。同資産の譲渡により発生する売却益約２５億円は、平成２１年３月期の業績予想における、東京日本橋室町再開発に伴う、所有ビルの「古河ビル」建替えによるテナント移転保証費用等により吸収される予定だ。
ユナイテッド・アーバン投資法人 平成２１年２月竣工予定のレジデンス 取得価格は１７億９０００万円
７月３０日、ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）は、共同住宅の「ＵＵＲコート十三本町」（大阪市淀川区）の信託受益権取得を決定した。同受益権は平成２１年２月２６日に移転される予定。取得先はマンション分譲事業及び建替え分譲事業等を行う日本エスリード（大阪市北区）である。
取得価格は１７億９０００万円。敷地面積１２６６・３２㎡、延床面積４４７９・９８㎡。平成２１年２月の竣工を予定している。
Ｓ造の１１階建てで総戸数は１４０戸。阪急電鉄神戸線・宝塚線・京都線十三駅徒歩４分に立地しており、大阪中心部方面と三宮・京都方面の双方へ直通という交通利便性を有している。
この近隣にはアーケード付商店街が所在しており、商業店舗や金融機関及び警察署・区役所も至近。同投資法人では、これらを背景として、学生及び単身者層からの安定的な賃貸需要を見込んでいるとのこと。取得に際し、売主である日本エスリードと学生マンション総合プロデュース企業であるジェイ・エス・ビー（京都市下京区）との間で、賃料保証型の建物賃貸借契約及び管理業務委託契約を締結することが条件とされた。
ナイガイ 譲渡価格は計１１億円 オフィスビル及び敷地
繊維製品の企画製造・販売及び輸出入を行っているナイガイ（東京都台東区）は、東京都千代田区内神田に位置するオフィスビルを日本アセットアドバンス（東京都千代田区）に譲渡した。譲渡価格は９億２０００万円である。
一方、浜松市南区の敷地は１億８０００万円で譲渡。譲渡先は浅野管財（浜松市中区）とはないちもんめ（浜松市東区）及び浜松市在住の個人となっている。
今回の譲渡によって約６億円の売却益が発生するが、こちらは平成２０年７月中間期の損益計算書及び連結損益計算書に特別利益として計上する。
ナイガイは、今回の譲渡の理由として効率的運用並びに財務体質の強化を上げ、事業再編に向けての譲渡であるとしている。
ニューシティ・レジデンス投資法人 譲渡価格は約８億５９７２万円に決定 静岡市葵区のレジデンシャルを譲渡
７月２９日、ニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は、静岡市葵区に位置する「ニューシティレジデンス静岡鷹匠」を譲渡した。
譲渡価格は８億５９７２万５０００円で、譲渡先は非公開であるが、同投資法人の発表によると、同投資法人及び資産運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント（東京都港区）との利害関係はないという。
同物件は平成１８年３月３０日に取得されており、当時の取得価格は７億７０００万円であった。同物件の敷地面積は５１０・５５㎡、延床面積は１９３８・３６㎡。平成１８年２月２２日に竣工のＲＣ造１２階建て共同住宅だ。
賃貸可能戸数は４５戸である。同物件の稼働率は８９・１％。月当たりの総賃料収入は５００万７０８４円となっている（平成２０年６月３０日現在）。ＰＭ会社およびサブリース会社はニューシティプロパティサービス。譲渡媒介者はウィーズ・インターナショナル。手数料は６００万円となっている。
今回の取得に際して、同投資法人は不動産売買市場の動向や開発予測、収益性の見通し等を考慮した結果の譲渡であるとしており、今後も継続して中長期的なポートフォリオの充実・運用を図るとのこと。
