不動産トピックス

クローズアップ　土地有効活用編

2010.06.07 16:58

　週刊ビル経営の読者にはビルと並行して、マンション・ロードサイド店舗・駐車場・商業施設等、様々な用途の不動産を保有しているオーナーも多いが、はたしてそれぞれの不動産は立地特性やエリアのポテンシャルを活かした形で有効活用されているだろうか。低稼働率の寮やマンションを昨今流行の高齢者専用住宅にコンバージョンしたり、ロードサイド店舗として活用していた郊外の土地に介護施設を建てるなど、昨今は土地活用の選択肢が以前以上に増えているようだ。

シスケア　補助金活用できる「高齢者居住安定化推進事業」
　シスケア（東京都新宿区）は介護施設・高齢者住宅による土地活用、開業支援を業務とし、オーナー自身が経営する場合の開業支援から土地の有効利用のための一括賃貸、経営困難事業所の事業承継業務までをワンストップで実行している。介護事業コンサルタントでありながら関連会社のＳＰＡ設計による建築設計も数多く手がけており、これまで介護関連施設のみで約７０棟以上を竣工させている。
　「昨今、介護ビジネスにまつわる環境に急激な変化が進み、また新規参入企業が増加したこともあり、ただ単に建設・開業するだけでは満室稼動しないという現状はありますが、６０歳以上の人口増加は今後も明らかに続きますので、適切な経営がなされればビジネスチャンスは大きいです。何より、当社が、『ＧＩＳマーケティング』『施設イメージの構築』『広告宣伝手法の提案』『スタッフ研修』『開業支援』などの５つの業務サービスを展開し支援しますので、安心して、事業に取り組んでいただけます」（富盛氏）
　尚、同社は現在、国土交通省による、「高齢者居住安定化推進事業」に選定された高齢者専用賃貸住宅「ご隠居長屋　和楽久」の提案を強化している。同施設を建てる事業者、オーナーには、事業条件を満たした場合に限り、設計費の３分の２以内、建設工事費の１０分の１以内の補助金（２４００万円～２５００万円）が国から支給される制度が確立されている。

プラスPM　プロジェクトマネジメント部隊が開発を徹底支援
　建築設計やコンストラクションマネジメント事業を展開するプラスＰＭ（大阪市北区）は、マーケティングから商品企画、設計、入居者募集戦略まで、一貫したプロジェクトマネジメント（ＰＭ）を行いながら、高齢者向け住宅開発事業者を支援するサービスを展開。特に有料老人ホームや特別養護老人ホームなどの介護型の高齢者住宅や施設、アクティブシニア向けマンション（賃貸・分譲）などの建築や設計を複数手がけている。
　発注者の要望を反映した企画提案を行っているが、コンサルティング部門、設計部門、建設プロジェクトのマネジメント部門（ＣＭ）の３部門が融合し、企画段階で予定した品質を保ちながら建設コストを削減、その結果、他社に勝る競争力のある建物を完成させている。
　計画地のマーケット調査をはじめ、周辺部に立地するワンルームマンションの賃料相場や他の高齢者住宅の動向などの定量データを分析、建築計画と建設投資コストを算出し、在宅医療の診療報酬・介護報酬による収支計画の作成なども行う。地主と運営事業者の双方が安定した収益性が担保できるよう、最適な事業計画を提案している。

大和リース　3種の「LOCシステム」で有効な土地活用を実現
　大和リース（大阪市中央区）は、商業施設を展開するために土地やテナントを探している企業と、土地の有効活用を考えている土地オーナーを結びつけ、地球環境に優しい当社の建物リースを活用した建物を企画・設計・施工している。同社が提案している『ＬＯＣシステム』とは、土地を探している企業（テナント）と土地の有効活用を考えている土地オーナーをジョイントして、大和リースを含めた３者の共同事業により未活用の土地に価値を創り出すシステムである。同社が土地オーナーに交渉し、企業の希望に沿った建物を建築してもらい、その土地・建物を一括して借り上げて企業にリースする『転貸ＬＯＣシステム』や、土地オーナーから土地を借用し、その土地に企業の希望に沿った建物を同社が建築し、その建物を企業に一括リースする『借地ＬＯＣシステム』。もしくは、当社が土地オーナーから土地を購入し、その土地に企業の希望に沿った建物を当社が建築、企業にリースする『自社ＬＯＣシステム』の３種類がある。
　リース契約による長期安定収入を確保できるのはもちろんのこと借地・借家権控除、減価償却、債務控除等、各種税負担を軽減できる。