不動産トピックス

クローズアップ　空室活用編

2015.10.12 13:06

　「好況に見舞われている不動産市況」と言われているが、それは都心のごく一部のエリアの話。まだまだ空室対策で知恵を絞るオーナーも多い。そのようなオーナーに空室対策として特色をもっている企業を紹介する。是非とも参考にしていただきたい。

押入れ産業　不安を一掃！ビルオーナーに提案する新しい空室活用術
　空室が生じているオーナーにとって、その空室は一刻も早く埋めたいところ。しかしながら、不動産市況が必ずしも良いとは言えないなかで、新規テナント入居に代わる新しい方法が生まれている。
　これまで全国でトランクルーム事業を展開している押入れ産業（東京都港区）は今年の３月よりレンタル収納スペース「ＰｉＯ」の展開を開始した。広島での出店を皮切りに、今後、全国での展開が期待されている。
　同スペースはオーナーにとって利用しやすい仕様となっている。まずひとつが、比較的短い期間の導入でも検討しやすい点だ。同社経営企画室の木戸博美氏によれば「収益を十分に出していくためには１０年程度の期間を見込んでいただくのがベストなのですが、例えば再開発や建替えを予定している物件にもご利用していただくことが可能です」とのこと。ウェブ申し込みをメーンとし、人手の掛からないシステムを導入しているため、収益性は高く、ビルオーナー側のニーズにも十分に配慮したものとなっている。
　「ＰｉＯ」を導入する場合、オーナーは同社とＦＣ店加盟契約を結ぶ必要がある。そのため、同社が用意するオーナー側へのサポート・サービスも充実だ。
　「エンドユーザー向けになりますので、オーナー様の気になるところとしては料金の未納があると思います。当社の『ＰｉＯ』では集金代行と併せて、滞納保証が付いておりますので、万一の場合でもオーナー様にご負担がかからないシステムとなっております。また、督促や滞納による退室も当社が提携している保証会社が行います」（木戸氏）
　市況回復が伝えられてはいるが、空室を抱えるオーナーも依然少なくない。「負動産」を、再び生きる不動産に変える手段として有効ではないだろうか。

アズーム　広告宣伝も含めて会議室運営をサポート
　貸し会議室の「Ｆｏｒｕｍ」を運営しているアズーム（東京都新宿区）では、ビルオーナー向けに空室活用の一環として無収益フロアとなっている空室を収益化するサービスとして貸し会議室としての運用を提案している。
　同社の空室活用サービスはあくまでも空室期間に無収益となっているフロアを収益化するため。ゆえに、空室となっているところに新たにテナントが入居することが決定した場合には、即時解約が可能だ。また内装の工事も必要ない。これも新規テナント入居が決まった時に即時解約が可能な理由だ。
　貸し会議室を自ら運営するオーナーにとって運営・管理・集金からトラブルにまで対応しなければならないという点があることから、面倒くささは免れない。しかし、同社では運営、トラブル対応や集金はもちろんのこと、貸し会議室の広告、ポスティングチラシ営業活動などの広告宣伝も同社が費用を負担して行う。
　契約プランとしては２通りあり、初期費用の負担がなく売上の３割をオーナー側に還元、もうひとつは初期費用をオーナー側が負担する代わりに売上の５割をオーナー側に還元するというもの。同社ではこの２通りのプランを基本軸に、物件によってはその他プランも用意している。
　同社は不動産にＩＴを掛け合わせることによる収益の最大化を得意としており、インターネットによる集客も得意としている。ビルオーナーにはＩＴを不得手としている方も少なくはないだろう。しかし現代の集客方法としてＩＴの活用は不可欠であり、特に客がいなくなったからこそ生じた「空室」の活用を考えていくとなれば、真剣に考えねばならない。

スペースマネジメント　貸会議室でテナント募集に効果も
　スペースマネジメント（東京都新宿区）はビルオーナー向けの空室活用策として、同社が展開している「ＬＥＮ貸し会議室」運営の提案をしている。
　同社が押し出しているポイントとして、まずあげられるのは初期投資額が抑制されていることだ。会議室運営というと、新たな備品の導入などでコストがかかるのではないか、と考えてしまうところ。しかし同社では、契約条件で変わってはくるものの、同社で内装費用や備品購入費用を負担することで、ビルオーナー側の負担を抑えることができるという。また、運営方法も柔軟な対応が可能となっており、営業時間、設定料金、飲食や喫煙の可否などの利用方法について、オーナーの意向を踏まえながら行う。
　このような柔軟性は、契約面でも同様だ。同社ではテナント募集と併行した運営が可能なほか、建替えまでの短期間だけ運営することも可能。また、運営スペースも２０坪～５００坪、ビル１棟まで対応が可能だ。これはビルオーナーにとっても、収益性やこれまでのビルの利用方法とすり合わせることができるので、空室活用として導入しやすいものと言えるだろう。そして、さらに同社の貸し会議室を所有ビルに導入するメリットとして「テナント募集の相乗効果」を挙げることができる。既存テナントにとっても利便性が増すとともに、会議室のあるビルとして新規テナントにとって利便性を感じやすくなるという。それが「相乗効果」の中味のようだ。
　オーナー自らが貸し会議室を運営する事例も多いが、ノウハウがないことには近隣のビルと変わらない場所貸しとなってしまう。ライバルと差をつけていくためにも、ノウハウのある事業者を活用していくのもオーナーにとって手ではないだろうか。