不動産トピックス
第１８回不動産ソリューションフェア注目の出展企業・セミナー紹介
2016.10.03 12:12
今回の不動産ソリューションフェアのテーマはダイバーシティ（多様性）とグローバリゼーション。不動産経営が従来抱えてきた課題に関するソリューションを提供することはもちろんのこと、東京五輪や不動産テックなど業界の新機軸に対応したソリューションもブース・セミナーも、これらの新しい風について多角的な視点からそれぞれのプロフェッショナルがオーナーに向けて発信する。ここではその一部セミナーを紹介しよう。
セミナー・建築再構企画 ビル・マンションをホテルへ用途変更 建築法規上の問題点と解決策を導き出す
テナントニーズが低下したオフィスビルをホテルへ再生する取り組みは活況を呈している。しかし、用途変更に関する建築関連法規は複雑で、一筋縄ではいかないのが現状だ。今回の不動産ソリューションフェアでは、建築法規に詳しく、コンバージョンや遵法化コンサルティングを多数手がけてきた建築再構企画（横浜市港北区）の代表、佐久間悠氏に、ビル・マンションをホテルへ用途変更する際のポイントについて解説してもらう。
佐久間氏はこれまで事務所物件を高齢者施設や保育所に用途変更した他、現在関西でオフィスビルをホテルにコンバージョンする案件も手掛けており「用途変更するのに最も苦労するのはホテル」と話す。オフィスは特定の施設利用者を対象にしているため建築基準法の規制が比較的柔軟だが、ホテルは不特定多数が利用し、最も無防備な「就寝」することが目的になるため、建築物として安全性を高めていかざるをえない。加えて、消防法や旅館業法でも厳しい規制を遵守しなくてはならない点も大きなハードルだ。
佐久間氏が関西で手掛けているホテルへのコンバージョン案件では、当該行政区の旅館業法として「旅館や簡易宿所の１階に飲食店舗が入居する場合、宿泊施設のロビーと兼用することができず、入り口も別途設ける必要がある。そのためホテル用途で改修することになった」という。これに加えて、ホテルは「忌避施設」に該当し一定範囲内（当該行政区では半径１１０ｍ以内）に小学校や福祉施設があると近隣住民への説明は必須等、開業そのものを禁止する自治体も多い。また、ハード面での規制も厳しい。例えば一定規模以上の場合、自家発電装置や給水タンクを追加で設置する必要が出てくるが、設置場所を確保できるかどうかわからない。「屋上に設置するにしても耐荷重等の問題」（佐久間氏）を見極める必要がある。また、容積率も視野にいれなければならない。レジデンスからホテルへコンバージョンした場合、レジデンスでは共同廊下・階段は容積不算入になるが、ホテルに用途変更すると共用部の容積を積み増すことになる。「広いエントランスホールを容積算入した場合、上層階を減築するか１階を駐車場に改修する等の対策が必要」（佐久間氏）になるという。
これらの注意点はごく一部に過ぎない。セミナー講演では佐久間氏の経験から導き出したノウハウを具体的事例と共に紹介していく予定だ。
セミナー・リーウェイズ プロの投資家以上の見通しを立てることが可能な「Gate.」
不動産投資判断に必要となる将来価値を４０００万件以上の物件のビッグデータで解析する不動産投資取引プラットフォーム「Ｇａｔｅ．（ゲイト）」が不動産ソリューションフェアで体感できる。
リーウェイズ（東京都渋谷区）が６月にリリースした投資用不動産取引サービス「Ｇａｔｅ．」は、不動産投資家向けに国内初となる「将来収益予測」データを提供し、プロ投資家にも勝る高精度なキャッシュフロー予測を立てることを可能にするサービス。
代表の巻口成憲氏は不動産投資につきまとった曖昧さについて、「これまでは将来の賃料予測が立てにくかったために、家賃の下落や売却価格を一切考慮しない表面利回りしか判断材料がありませんでした」と指摘し、「Ｇａｔｅ．」の特長について次のように語る。
「『Ｇａｔｅ．』では、４０００万件以上の物件データを当社開発の人工知能エンジンである『Ｏｐｕｓ』で解析。将来賃料予測の精度を誤差５・８％の範囲内という高精度で解析することができます。不動産投資家は『Ｇａｔｅ．』を使うことで、より詳細なキャッシュフロー計画に基づいて投資を検討することが可能になります」
同サービスではこれに加えて、エリア内の昼夜双方の人口数や、消費需要などを見ることもできるため、従来の不動産投資と比較してより多角的な検討をしながら不動産投資を考えることができる。また実際の利用にあたっては、チャットを通して同社スタッフからの投資サポートを受けることもできる。
今回はブース出展とともに、１０月１８日Ｅ会場１５時２０分～１６時１０分、１０月１９日Ｅ会場１５時２０分～１６時１０分の双方で「『人工知能×ビッグデータ』が高精度な将来収益予測を実現～不動産テックによる新時代の不動産投資～」と題して巻口氏が講演する。
投資家および収益物件の売買事業者はこの機会にぜひ「Ｇａｔｅ．」の魅力を知っておきたい。
セミナー・バリューレイズ 目指すは「街に開かれたビル」・「出世ビル」独自の中小ビル差別化手法
中小ビル専門のコンサルティング会社であり、本紙でのコラム連載でおなじみのバリューレイズ（東京都港区）執行役員、山田武男氏がコラム連載時では語り切れなかった「裏話」をセミナーで披露する。コラム連載では各ビルにおけるユニークな満室稼働の取り組みや使用方法を紹介したが、セミナーでは「中小ビルの生き残りの鍵は『街に開かれたビル』であり、『出世ビル』を目指すこと」（山田氏）を推奨する。
例えば、同社が実践する独自のリーシング手法としてアート内覧会「ヤドカリトーキョー」があるが、これはテナント募集している空室を活用してアート展示を行うという取り組み。加えて、ビルの屋上でヨガ教室を行うことで、１００名超の来場者を誘致することに成功した。山田氏によると「ヤドカリトーキョーを実施した某ビルにはアートギャラリーやデザイン事務所が次々と入居した」といい「芸術に通じたビル」というブランド構築に成功した形だ。アート内覧会には仲介業者はほとんど来場しないが、アートに興味のあるテナント候補者を自然発生的に吸引することができる。「街に開かれた」リーシングといえるだろう。
一方、「出世ビル」をいかに構築するか。例えば、成長著しいＩＴベンチャー業界では「後輩に居抜きオフィスを貸す」もしくは「間借りさせる」というケースが多く、業界内で「成功した○○社が入居していたビル」という噂が広く周知されているそうだ。こうした状況に対応すれば保有ビルを「出世ビル」としてブランド化することが可能となる。懸念となる「居抜き・間借り」時の賃貸借契約をいかに結ぶか、 同社が実践してきたノウハウを公開する予定だ。さらに「見えない需要」を獲得するために優良外資系企業の存在を挙げ、トラブルの起きない外資系リーシング術について解説する。
セミナー・東京都地球温暖化防止活動推進センター 省エネを推進する助成制度 東京都が進める助成金について
東京都地球温暖化防止活動推進センター（以下、クール・ネット東京）では昨年に続き出展。セミナーも開催する予定となっている。セミナーの内容は事業推進チームの高橋靖宏氏が「グリーンリース普及促進事業」について。省エネ推進チーム技術専門員の大原宗治氏が「テナントビルに有効な省エネ対策」について講演を行う予定となっている。高橋氏が講演するグリーンリースとはビルオーナーとテナントが協働し不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約や覚書等によって自主的に取り決め、その取り決め内容を実践すること。東京都ではグリーンリースを普及促進するために助成金を公募。募集期間は平成２８年度～３０年度まで。交付期間は平成２８年度～３２年度までとし、事業規模としては６億円を予定している。助成対象者は都内中小ビルを所有する中小企業者やテナントビルにかかる地球温暖化対策報告書を提出事業者などとなっている。
また、出展ブースではグリーンリース促進事業について以外にも省エネルギー診断を進めるための省エネ相談コーナーも設営。
高橋氏は「『グリーンリース』はオーナーとテナントが協力して行う取り組みです。空調などの設備改修工事を考えている方はもちろんですが補助金の内容を詳しく知りたい方もお気軽に立ち寄っていただければと思います」と話す。
それ以外にもクール・ネット東京で公募している補助制度についても紹介していく予定となっている。
セミナー・サヴィルズ・ジャパン グローバルな視点で国内不動産のポテンシャルを解説 少子化を背景にした「需要減退」はあくまで悲観論
世界７００超に拠点を持ち、ロンドン証券取引所に上場している総合不動産サービス会社サヴィルズの日本法人であるサヴィルズ・ジャパン（東京都千代田区）が不動産ソリューションフェアのセミナー講演に初登場する。講演テーマを「世界の不動産市場における東京と不動産市況の展望」と題し、世界から見た東京および日本の不動産市場の位置付けを解説した後、将来的な日本の不動産市況について予測する２部構成だ。国際的なネットワークを有する同社ならではの視点で日本の不動産市場を俯瞰する。
日本の不動産市況における懸念事項として、景気動向はもとより人口減少・少子高齢化による需要の減退があげられ、長期的な見通しに対して根強い悲観論が一部に見受けられる。しかし、同社リサーチ・アンド・コンサルティング部部長の金子哲也氏は「悲観論に囚われ過ぎている面も見受けられる」との認識を示す。例えば、首都圏を中心に人口増加が続いてきており、アジア地域での都市間競争のライバルとなる香港・シンガポールと比べると成長率は見劣りするものの、日本の絶対的な規模は圧倒的。さらに、人口減少の影響もあり、失業率は歴史的低水準で、賃金も一部で上昇が見られるという。金子氏は「賃金・物価が緩やかな上昇傾向に入る可能性があり、その場合、今後賃料にも反映されうる」と指摘する。さらに、ワシントンに本部を置く世界的な不動産に関する教育研究機関であるＵｒｂａｎ Ｌａｎｄ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅのアジア太平洋事務所が行った２０１６年のアンケート調査では、不動産投資を行う上で魅力的な都市として東京が１位、大阪が４位となる等、日本人の感覚とは必ずしも一致しない世界から見た日本の不動産投資市場を展望する。
一方、「国内不動産はすでにミニバブルの懸念がある」とも考えられているが、他のアジア主要国の期待利回りと資金調達環境を比較した場合、国内不動産市場は必ずしも「バブル」とは言えない環境にあるとも考えられる。そして、安定した政治経済環境、中央銀行による金融緩和を背景にした良好な資金調達環境により、世界中の投資マネーが日本の不動産へ投じられているため「日本国内の不動産取引額が今年に入って急激に低下している理由は『投資したいが、そもそも投資案件がない』ということ」（金子氏）だという。
経済的指標・データ・海外投資家の見解等、豊富なデータを駆使して日本の不動産市況を解説するだけでなく、長年オフィス仲介の最前線で活動し、市場の動向を観測している同社マーケット・リサーチャーの中畑太一氏がオフィスマーケットの最新動向、さらに東京五輪直前に控えるオフィスの大量供給によって今後のマーケットがどのように変化するのか、将来予測を行う予定だ。
出展・リミックスポイント 特別高圧・高圧向け新電力に参入 オーナー・管理会社へ新ビジネスチャンスを紹介
経済産業省所管の「エネルギー使用合理化等事業者支援補助金」において採択率９０％以上を誇る省エネコンサルティング会社のリミックスポイント（東京都目黒区）は、今年度から本格的に特別高圧・高圧受電施設向けの新電力事業に本格参入。半年の間にすでに数百施設まで受託件数を伸ばしている新進気鋭の存在だ。初出展となる不動産ソリューションフェアでは、受託件数を伸ばし続ける同社ならではの新電力における取り組みを解説すると共に、ビルオーナーや管理会社へのメリット提案、独自開発したエネルギー管理システムや補助金制度を活用した省エネ改修事例等も紹介する。電力事業部の伊藤菜々氏は「省エネ補助金は競争が激化し、助成を受けられる確率は４０％程度です。一方、当社の助成の受託率は９０％を超え、圧倒的な成功率を誇ります。電力の供給から省エネコンサルティングまでワンストップでご提案が可能な当社が今回のフェアでは特にビルオーナーのメリットや管理会社のビジネスチャンスをご紹介させて頂きます」と説明。トータルな省エネや新しいビジネスチャンスに興味のあるオーナー・管理会社は、ブースにぜひ立ち寄っていただきたい。
セミナー・エネルギー情報センター 中小ビル新電力活用事例 年間80万円電気料金削減
今年４月に多くのメディアで大々的に報じられた「電力の完全自由化」。独占状態だった既存電力会社以外の様々な電気小売り会社から自由に電気の供給が受けられるようになったのだが、ビルオーナーを含めた需要家にはまだまだ浸透しているとは言い切れず、「そもそも電力自由化って何？」と疑問の声が挙がることも少なくない。特別高圧・高圧受電が主体のビル業界では２０００年からいち早く新電力への切り替えが可能だったが、普及率は１割程度に過ぎず、そのメリットが最大限に享受されているわけではなさそうだ。
エネルギー情報センター（東京都新宿区）理事の江田健二氏によるセミナーは、電力自由化の最新動向を紐解き、新電力へ切り替えた際の実際の電気料金削減事例を紹介すると共に、管理会社に対して新電力活用による新たな収益源獲得のヒントも提示する。
江田氏によると「今年４月の電力自由化に伴い、新規参入は約３５０社まで拡大し、これまでスケールメリットが得られなかった小規模ビル等も新電力の契約対象になり始めている。地上７階建て、ワンフロア６０坪程度の中小オフィスビルで新電力に切り替えただけで年間８０万円も電気料金削減に成功した事例もある」と力説。セミナーを通じて、ビルオーナーが誤解しやすい新電力の懸念等を払しょくするのが狙いとなる。セミナーを聞けば新電力の基礎が理解でき、なおかつ収益拡大のヒントにもなる。
セミナー・ライナフ 空室改善と業務効率化を実現 スマートロック活用のスマート会議室
テナントが退去した空室の有効活用にスマートロックを提供するライナフ（東京都千代田区）の「スマート会議室」がある。
「スマート会議室」はスマートロックを活用しつつ、リアルタイムで空き状況の確認やその後の予約、決済までワンストップで利用できるウェブサービス。全ての貸会議室がスマートロックと完全連携をしているため、遠隔・電話・ＷＥＢ開閉ができ、鍵の受け渡しも不要となる。これにより無人の貸会議室運営が可能となり、人件費の削減も実現した。
セミナーでは、その「スマート会議室」を中心に講演する予定。ビル事業開発部長の矢嶋恵亮氏は「空室が発生しお困りのビルオーナー様やビル経営の業務効率化を検討するオーナー様に『スマート会議室』は最適なサービスと思われます。また所有するビルにスマートロックの導入・設置を検討するオーナー様も、是非お気軽にブースに足を運んで頂ければと思います」と語る。
セミナー・ビューローベリタスジャパン 新築時に「BELS」取得が必須に
指定確認検査機関のビューローベリタスジャパン（横浜市中区）は今回の「第１８回不動産ソリューションフェア」において、技術監査部建築評価部アセッサーである藤原裕紀氏を講師として「ＢＥＬＳ（建築物省エネルギー性能表示制度）の最新動向」というテーマでＢＥＬＳ導入の背景と制度の内容、今後の動向についてセミナーを行う。
「建築物省エネルギー性能表示制度」（以下、ＢＥＬＳ）とは、平成２６年４月より開始したビル等の建築物の省エネルギー性能を評価するラベリング制度で、建築物に係る一次エネルギー消費量について、第三者機関が客観的に評価し表示を行うものである。
同制度は昨年７月に公布され今年４月より一部施行されている「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成２７年法律第５３号）」（以下、建築物省エネ法）において建築物の省エネ性能を表示するためのものとして「省エネ基準適合認定マーク」（以下、ｅマーク）とＢＥＬＳが使われている。来年４月からは同法の規定する省エネ性能基準の適合義務化により、２０００㎡以上の非住宅建築物は基準を満たす必要がある。
また、ＢＥＬＳは星の数で省エネ性能を示すこともできるため、基準を満たしているか否かのみでなく、どれだけの省エネ性能を有しているのかをアピールし、建物の付加価値として活用することもできる。
「今後はＢＥＬＳで評価されている建物が選ばれるように業界として変化していくでしょう。既存の建物であってもＢＥＬＳを取得することで、付加価値のある建物にするべきではないでしょうか」と藤原氏は語る。ＺＥＢなどでも要件とされるなど今後適用の範囲が広まっていくであろう同制度について、本セミナーは知見を深める絶好の機会となるであろう。
セミナー・アース賃貸保証 事業用選民の賃料滞納保証 手厚いサービスと有効性
オフィス・店舗等事業用物件専門の賃料保証会社であるアース賃貸保証（東京都中央区）は今回の不動産ソリューションフェアにおいて、自社の提供する賃料保証サービスの内容についての紹介や賃料滞納保証の活用方法についての相談窓口をブースにて行うほか、１９日１５時２０分よりセミナーＤ会場にて「家賃滞納対策～事業用賃貸保証の活用～」と題して同社係長の権藤正隆氏を講師にセミナーを行う。
同セミナーでは家賃滞納という事態に際して保証会社を利用することにどのようなメリットがあるのかを説明した上で、アース賃貸保証のサービス内容をこれまで同社が手掛けてきた具体的な事例を交えながら紹介していく。
賃料滞納保証会社のなかで事業用物件の保証を専門としている保証会社はあまり多くなく、住宅用に比べるとサービスが行き届いていない部分も少なくない。そうした中で、同社は事業用物件専門として、独自の入居与信審査、滞納賃料保証はもちろん、テナントとの滞納解消への迅速な交渉と、オーナー・不動産会社のトータルサポートを行っている。
「不動産事業の中で、賃料の滞納はなかなか話題にしづらく、人に聞きにくい問題ではありますが、悩みとして抱えている不動産オーナーは少なくありません。我々はそうした悩みに応えることができる保証会社として、賃料滞納のもたらすリスクや回避法について是非知ってもらいたいと思っております」と権藤氏は語る。
身の回りの人に話しづらい問題を抱えているオーナーや疑問を抱えているオーナーにとっては役に立つセミナーとなるだろう。
セミナー・ノットコーポレーション 「確実に満室」リモデルのプロ集団 税務のエキスパートが共同出展
ビルの第一印象を決定づけるとともに、その後の入居率を大きく左右すると言っても過言ではない外観・エントランス。ノットコーポレーション（東京都港区）は、不動産の付加価値向上という視点において重要となる外観・エントランスのリモデル（再構築）をプランニングからデザイン・施工までワンストップで提供し、これまでにマンションやビルなどで数多くの実績を残してきた。同社は昨年に続いて不動産ソリューションフェアにブース出展し、豊富なノウハウを披露して既存ビルのバリューアップを実現した外観・エントランスのリモデル事例を紹介する。
ビルの外観・エントランスと一口に言っても、最善策となるプランは条件によって異なる。代表取締役の河内道生氏は「ビルが立地するエリアの特性からターゲットの絞り込みを行い、同時にビルオーナーが求める入居者層にヒットするリモデルプランを個別に提案します。当社が外観・エントランスのリモデルを手掛けることによって、ビルの空室を解消し確実に満室にできる自信があります」と述べる。
また、近年ではオフィスビルの空室に対して宿泊施設へのコンバージョンを提案するなど、不動産の更なる価値向上を提供するケースも増えてきているという。同社が手掛けた大阪市内のオフィスビルの事例では、地上７階の建物の３階から７階までの５フロアを、従来のオフィス仕様から宿泊用途へのコンバージョンを提案。需要が高まっている宿泊機能をビルに与えることで、資産価値の向上を実現した。今回はブース展示のほか、河内氏による実践セミナー「『これではいかん！』外観・エントランスで切り開く築古ビルの経営戦略！」が開催される。既存ビルの稼働率向上を目指すビルオーナーにとっては必聴の内容といえるだろう。
ブースでは、損害保険のコンサルティングを手掛けるアール・エム・コンサルティングと、関西圏を基盤に相続・贈与等の税務申告をはじめ、各種税務サポートを展開するイースリーパートナーズが共同出展を予定している。アール・エム・コンサルティングは損害保険の仲立人のライセンスを有し、海外再保険のコーディネートが行える数少ない企業で、今回不動産にかかる損害保険のグローバル削減を提案する。イースリーパートナーズの柏田昌和税理士は資産家向けの税務セミナーで講演実績を多数有し、大手銀行での勤務経験を持つファイナンスのスペシャリストとしての一面も持つ。今回のセミナーでは「不動産の保険を安くする秘策とは～海外税務対策と不動産損保の削減事例～」というテーマのもと、アール・エム・コンサルティングの横井秀和主席コンサルタントと柏田税理士がともに登壇し、トークセッションを展開する予定だ。
