不動産トピックス
クローズアップ サブリース編
2017.07.17 16:29
ビルオーナーにとって収益性の向上や経営の安定化はいつの時代においても命題だ。好況な現在でもいつかは下降路線に入る。そうなる前に安定的なビル経営を期待できるサブリース事業を検討してみるのも一つの手段ではないだろうか。
第一恒産 稼働率98％を実現 収益ビルに変えるサブリース事業
幅広い仲介ネットワークを有する第一恒産（東京都中央区）はその経験豊富な人材と高い実績を生かし、サブリース事業において現在１６棟、自社ビル１１棟、管理ビル２２棟の案件を取り扱っている。
ビルマネジメント部長の松井克彦氏は「バブル期が終わった頃にオーナーの資産を預かりビルの管理を行っていこうという方向性の中でサブリース事業を開始しました。当社は３０坪～５０坪ほどの中小規模ビルを数多く取り扱い、運営しています」と話す。
特徴的なのは大手企業がなかなか手を出すのに躊躇してしまうような、小型、築古の物件を積極的に取り扱っている点にある。新耐震基準を満たしていない物件や老朽化が進みテナント付けがなかなか進まない物件などを再生、見事に収益性の見込めるビルとして稼働させている。
「当社では経験豊富な不動産鑑定士や一級建築士、宅地建物取引士などの専門家を有し、また関連会社のエイ・スクエアや公認会計士、弁護士などとチームを組み最善の一手を尽くすようにしています。おかげさまで現在、管理している物件では９８％の稼働率を誇っています」（松井氏）
１人当たりの管理棟数が過大にならないように適正化し、きめ細かく対応。オーナー、テナントの信頼を得ながら管理している。
松井氏は「今後も更なる事業拡大を行っていきますが急激に増やすのではなく１つ１つ確実に案件を増やしていき、安定的な運営を目指していきます。特に都心３区（千代田区、中央区、港区）での展開を意識しています。保有されているビルの稼働率低下や、収益性が落ちているビル、老朽化に悩んでいるようであればぜひお気軽にお声がけいただければと思います。収益の見込めるビルを実現します」と意気込みを語る。
BMS オーナーの希望に応えるビルに合った契約内容を提案
不動産の運営管理、賃貸借、コンサルティングなど様々な事業を展開するＢＭＳ（東京都千代田区）はオーダーメイドで契約内容を提案する同社ならではのサブリースプランを用意している。
物件を保有している形態や経緯はビルオーナーによってさまざまだ。それらのオーナーの事情や希望に即した３つのサブリース提案を行っている。
まず１つめは賃料の一定割合を固定保証する「固定賃料型」。稼働率に左右されない安定したビル経営を行えるプランとなっている。２つめは「インセンティブ型」。最低保証賃料による安定収益と稼働率に応じたいわゆる出来高払いによる収益アップの可能性が見込めるプラン。そして３つめは「パススルー型」。これは賃料保証がなく、空室リスクは全てオーナー負担になるがＢＭＳに支払う金額は手数料のみ。収益のほとんどをオーナーが確保できるハイリスクだがハイリターンのプランとなっている。
これら３つのプランからオーナーは自身のビルに最適なものをチョイスすることができる。
同社では長期間、安定的に入居できるテナントを第一と考え、エリアの特性、マーケット状況を分析。ビルの特性に合った企業へアプローチし入居を提案していく。これらを実現するために金融、不動産、建築、設備などの知識に精通した専門家をスタッフとして配置。ビルオーナーのニーズに応える体制を整えている。
日本アシスト 「攻め」の開拓事業で顧客目線のサービスを提供
日本アシスト（大阪市天王寺区）では一括借上げによるサブリース事業を展開している。
対象になる物件の管理業務は全て同社が行い、原状回復も同社が行い、オーナーへの負担を軽減している。一般住宅のサブリースと違い、店舗や事業所がエンドユーザーとなる事業所系サブリースの場合、入居する店舗開拓には専門的なネットワークが不可欠。同社では出店リサーチなどのエリアマーケティングを入念に行い、「攻め」のターゲット（テナント）開拓を行う際にも同社の企画リーシング事業で培ったノウハウを最大限に活用している。
同社のサブリース事業のメリットとして、収入の安定化、契約期間中の業務効率化（保険・近隣・テナント交渉など）、改装、営業業務の簡略化、各種メンテナンス業務の一本化が挙げられ、これらによってビルオーナーにも安心できるビルの運営を提供している。
また、必要に応じて、土地開発や建物の設計、建築、設備設置の管理業務を行うこともでき、あらゆるパターンのサブリースに対応している。
常に「お客様目線でのサービス提供ができているか」を日々自問自答しながら業務を行い、試行錯誤を繰り返しながらクオリティコントロールの実現を目指す同社は今後とも様々な観点から顧客を「アシスト」していく。
