不動産トピックス
第20回不動産ソリューションフェア人気セミナー紙上再現
2018.12.03 16:59
都市づくりパネルディスカッション「新たな時代に向けて～関西・大阪の都市づくり戦略～」
先月２４日、２０２５年に開催される国際博覧会（万博）の開催地が大阪市に決まった。５５年ぶりの誘致となり、万博による経済効果は計り知れないだろう。それを先取りするかのように、「不動産ソリューションフェア」では関西の不動産業界におけるキーマンが登壇したパネルディスカッションを実施。今年最も聴講者の多かった講演を是非とも堪能して欲しい。
※当初、コーディネーターを務める予定であった長島俊夫都市づくり研究所（東京都目黒区）代表の長島俊夫氏は、当日体調不良で欠席。代わって、ビル経営研究所（東京都中央区）代表取締役社長の垂澤清三がコーディネーターを担当。
インバウンドの平均増加率 世界主要132都市でトップ
垂澤 概略の全体像を知って頂くためにスタートは高橋局長からお願いします。
高橋 大阪市の状況を説明する前に、大阪市役所の現状を説明させて頂きます。大阪市は２００３年から市政改革を行っており、市政改革で生み出したお金をインフラ投資につぎ込んだ結果、現在は非常に筋肉質な組織に仕上がりました。２００３年に関市長、２００７年に平松市長、２１年に橋本市長、２５年に吉村市長と４年ごとに市長が変わっておりまして、来年また市長選を迎えております。また吉村市長が最も注力するのに「若い方への投資」ということで、子育て層を呼び込むってことで待機児童対策も徹底的に行っております。昨年は３２５人の待機児童がいましたが、今年４月で６７名まで改善。およそ１年間で５０００人の待機児童枠を確保し、人口対策にも一生懸命注力しているところです。最近のインバウンド関係で言いますと、日本全体では２２年から３・４倍の増加に対し、大阪府は５・５倍と増えており、２００９年から２６年のインバウンドの平均増加率は世界主要１３２都市でトップとなりました。また２７年の訪日外国人の消費額が府のＧＤＰの約３％に相当する１兆１７００億との結果が出ております。ちなみにこの影響もあり、国が発表しました公示地価では従前は「グランフロント大阪」の駅前が１番でしたが、今年１月からは難波の宗伊右衛門町いうディープな大阪を堪能できる場所が「グランフロント大阪」の駅前を抜いてトップとなりました。まさにこれはインバウンドの影響かなと思っております。一方で、大阪の弱みは企業流出です。全国平均でも開廃業率が０に近くなっております。ですが大阪は廃業率が多いとの数字が出ており、この点が大阪の一つの課題かなと思っております。また大企業の本社流出、新しい企業を起こしていくことなども大阪市の課題と認識を持っております。ですが大阪は狭いエリアで業務を集積している、医薬品関係の集積が強い、しっかりしたインフラを持っている、インバウンドの増加という強みもあり、国内外から人・企業を惹き付けるための「都市核」となる街づくりをめざすことが重要です。そのためには強みである「観光産業の一層の拡充に向けた拠点形成」、「空間の高質化」、「課題であるビジネス面の強化に向けた拠点形成」、「成長産業分野の医療薬品関係の新産業創出」をしっかりしていきたいと思います。２０２５年には大阪で万博開催を国を含めてお願いしているところで、万博のテーマは「命輝く未来社会のデザイン」となり副題が「Ｐｅｏｐｌｅ＇ｓ ｌｉｖｉｎｇ ｌａｂｏ、未来社会の実験場」がサブテーマです。開催が決まりましたら会場だけでなく、大阪の街全体が様々な実証実験の場になっているというイメージで、現在も街づくりを進めております。都市空間においては「新大阪エリア」、「うめきた」、「中之島」、「御堂筋」、「難波」、「天王寺」という南北の軸、ここの拠点形成をしっかり作っていき、また国際ビジネスの軸としても考えて行きます。また東西軸として「夢洲」「中之島」、「大阪城」に至るエリア、ここもしっかりと形成していきたいと思っております。具体的には、リニア中央新幹線や北陸新幹線のターミナルになる新大阪、うめきた・御堂筋を都心部、そこを南北軸の強化としましてもう一つ強化するために地下鉄のなにわ筋線と言うのを私ども事業化を国にお願いしております。東西軸の強化としましては、臨界部と都心を結ぶ新しい鉄道の整備も国に対してお願いしているところです。
香川 長年、経済界の立場でビジネスの視点から関西経済連合会（以下、関経連）の街づくりの検討を進めてまいりました。私の紹介としては関経連の委員会としてどのような街づくりをしてきたかを御説明したいと思います。２１年に民主党の特区、自民党の政権になって国家戦略特区の指定を受けたことに並行して、関経連の委員会も検討の中身に少しずつスポットを当てながら、名称を当初は＂うめきた委員会＂と言う形で立ち上げております。以降委員会の名前を変更しながら、現在は「都市創造専門委員会」という形で経済界としても大阪市とやり取りを行っている状況です。都市創造専門委員会はもう既に着手しており、うめきた・中之島の基本ビジョン、あるいは万博ＩＲで注目されている湾岸夢洲のビジョン、さらには更には新大阪の今後の展開についても検討・提言をしていきたいと思います。２５年に委員会では、首都圏への集中が続くなかで、大阪首都圏が都市間競争で勝ち抜くための大きな方向性、目標を定めていきたいという「大阪の都市戦略」をとりまとめました。ポイントには「働く」、「住む」、「交流する」といった都市機能をコアとして整備し、大阪の都市圏の活性化を進めたいということです。大阪市における南北の北は「大阪」駅周辺の「梅田エリア」、南は心斎橋や難波、天王寺の辺り。これを繋ぐのが南北軸で、また左右には「中之島エリア」と、大阪城を中心とする「ビジネスパークエリア」があります。万博ＩＲが期待される「湾岸エリア」もあり、このエリアの中で３つのコア、産業ビジネス、生活、文化の交流という機能をそれぞれ微妙に強弱を付けながら連携して街づくりを進めたいと思います。この都市戦略では具体的な戦略を１０件掲げております。先端医療、あるいは都市の中での産業をどの様に構築していくかを意識しつつ、首都圏への企業集中も、ＢＣＢの観点から首都圏に対しては副都心のような位置づけ、企業の本社系に関しましても関西にもバックアップ機能を持つべきではないかという二眼レフ的な視点での提言をしております。また、うめきたエリアはアクセスと立地の優位性、人の出入りが多いということがあってここを良質な都市空間として形成してゆき、中之島ではいわゆる新しい大学機能の強化、先端医療の拠点構築というエリア構想を持っております。うめきたの緑と融合した都市空間、中之島のアカデミアを核とした文化芸術学術技術の実践の場、更に地理的な近接を生かした形で連携を取っていきたいと思っております。夢洲についてはこれからの検討でありますけれども、具体的な土地利用や広域交通計画、ＩＣＴを活用したスマートシティの構想を今後も詰めていきたいと考えてます。特区の指定を受けた中で注目度も高く、大阪市の中でも非常に近接されたエリア同士で連携を深めながら都市のコアハブの機能を持たせていきたいと考えております。
若林 当社は阪急電鉄の不動産部門と阪神電鉄の不動産部門、マンション等をやっておりました阪急不動産、この３社が１社にまとまって我々のグループの不動産事業を統轄する会社として今年４月に発足を致しました。当社からはグループが鉄道事業を母体ということで「ナニワ筋線」や「うめきた２期」と関連する、鉄道新線の整備計画について紹介したいと思います。当社グループが関わっている鉄道の新線計画は５つで、どのプロジェクトも意義のあるプロジェクトと考えております。「大阪空港線」は梅田と宝塚を結ぶ阪急電車の宝塚線、その路線の中間にございます「曽根」駅から大阪空港までの約４ｋｍの新線の整備計画です。またナニワ筋線は大阪の南の関西国際空港と大阪都心部のアクセス性の向上に繋がる路線ですが、大阪空港線も大阪北の玄関口・大阪空港と大阪の都心部を結ぶアクセス線となります。現在は大阪空港からは梅田に向かう場合は、まず大阪モノレールを利用し、「蛍池」駅まで出てから宝塚線に乗り換え「梅田」駅に向かうルートとなります。この新線が出来ますと大阪都心部の梅田と、大阪空港までは乗り換えなしでアクセスが可能です。時分にすれば約６分の短縮ができ、国交省による調査結果でも費用便益は便益比が１・４と高いことから社会的な投資効果も高いという位置づけを頂いております。ナニワ筋連絡線と新大阪連絡線については、ナニワ筋連絡線は阪急の京都線、宝塚線、神戸線の３線の結節点となる「縦走」駅。その「縦走」駅とうめきた地区の新駅である「北梅田」駅を繋ぐ約２・６ｋｍの路線です。更に「新大阪」駅と「縦走」を繋ぐ計画路線が新大阪連絡線で、約２・１ｋｍの路線です。ナニワ筋連絡線、新大阪連絡線の２つが実現しましたら、縦走から大阪国際空港、関西国際空港までが直結することとなります。なので阪急線の各沿線から３空港、あるいはうめきたまでのアクセスが非常に便利になる線でございます。縦走と新大阪のアクセス強化により、縦走から北エリアの一体開発にも期待できるのと考えております。またインバウンドに向けた取り組みでは、２６年４月から発売を開始した外国人旅行者向けのＩＣ乗車券「関西ワンパス」と無料Ｗｉ―Ｆｉです。Ｗｉ―Ｆｉの利用し難さは、外国人旅行者にとっては非常に大きなバリアだといわれています。アクセスポイントの整備は進んでいますが、利用開始手続きや認証が共通化されておらず、移動するためには煩雑な手続きがありました。そこで関西各地の無料Ｗｉ―Ｆｉ約２万４０００カ所のアクセスポイントにボタン１つで簡単に接続できるアプリ「関西フリーＷｉ―Ｆｉ」。これを、２６年１０月からスタートしております。あと、うめだ地区の活性化に向けて、ＪＲ「大阪」駅北側にあたる梅田エリアは色々な個性を持った商業施設があり、様々な世代に利用頂けるエリア構成となっております。その梅田エリアを阪急阪神グループでは床の約８割を所有しているので、現在は更なる活性化に向けて３つの取り組みを実施しています。１つは「梅田」駅の吸引力を増やすための取り組みとして「阪神百貨店部分梅田一丁目一番地計画」、「うめきた２期」の再開発を推進していく点、２つ目は関西からの企業流出を防ぐために、梅田の定着さを増加させようという「スタートアップ」への取り組み。最後が「コアなファンづくりと来街者を増加させる」取り組みです。これに関しては「エリアマネージメント」ともなります。「スタートアップ」ではＧＶＨ５という運営組織を作り、梅田地区でコワーキングスペースの運営や交流促進などに取り組むほか、池田泉州銀行と組んで、ファンドを通じての資金提供などです。またエリアマネジメントにおいては阪急電鉄、阪神電鉄、ＪＲ西日本、グランフロント１期を担いました三菱地所を代表とするグループの大阪ＴＭＯが連携して構成する梅田地区エリアマネージメント実践協議会と協力して行っております。梅田における５つの各地区の回遊性を高めるようなイベントの開催をはじめとし、町全体を盛り上げるような取り組みなどを行っております。
新居田 今年８月から西日本支社長となりましたが、どちらかと言えば東京が長いのですけれども、大阪に行き改めて東京に負けず劣らず元気な町という事を実感しております。独立行政法人都市再生機構は、国の政策実施期間として今から６３年前の１９５５年に設立したされた日本住宅公団が前身であり、この間ずっと住まいづくり・街づくりに取り組んできました。都市再生については大きくテーマが３つあります。１つ目は、大都市において大都市の国際競争力の強化ということを民間と公共団体の間に立って支援するという業務です。代表的なのが東京の大手町連鎖型の区画整備事業ですとか、先日オープンしました「大手町プレース」の市街地再開発事業といったものが代表的な事例です。他、東京の事業ですがＪＲ東日本や東京メトロと一緒に渋谷の駅街区の区画整理事業、品川と田町間の新駅周辺のＪＲ東日本ヤードの区画整理事業、東京メトロ日比谷線「神谷町」駅と「霞が関」駅間の新駅の再開発、八重洲のバスターミナルなども行っております。また地方都市中心ですがコンパクトな街づくりも実施。和歌山市では「けやき通り」の再開発や、長岡市中心部のデパートの底地をＵＲで取得した後の市街地再開発事業が該当します。従前は東京中心でしたが今後は関西エリアでも積極的に検討しており、例えば堺市の大和川でのスーパー堤防の事業。国の地整局でスーパー堤防事業を行いますが密集した市街地の区画整理事業はＵＲが担当するかたちです。また高槻市では京都大学の農場跡地での一部をＵＲで取得し、高槻市に譲渡して、公園を整備するという形で今年度に一部オープンします。平時には子供たちも含めて憩える場所、災害時には避難場所として活用頂ける設備を備えた防災公園を現在整備中です。大阪都心部での都市再生事業ですが、蛍町にて阪大病院跡地を先行取得して、基盤整備した後に住宅ホールを整備した事業、大阪赤十字病院の建替えに合わせて医療連携の住宅市街地を整備した事業、淀屋橋の再開発やうめきた１期など、「関西都市圏の国際競争力の強化」や「コンパクトな街づくりと地域活性化」、「防災まちづくり」の３つをテーマにこれから進めていきたいと思います。
垂澤 今の大阪の現状を少しオフィスから知っていただくと、空室率は４％ほど。関東でも３％切るぐらいですからオフィスの空室率はそんな変わりませんが、実際のトップレントで言うと東京丸の内が坪５万円。大阪梅田が坪２万５０００～３万円くらいと差があります。ですがこの差はもう少し縮んでいいのではないかと私自身には思います。まさに政府が掲げるインバウンドの４０００万人という数字を牽引しているのは大阪です。御堂筋、心斎橋辺り歩くと本当にここは日本なのかと思うような、それぐらいインバウンドが多い。そういう点も加えた新しい街づくりについて、具体的な話に移っていきます。
高橋 今回大阪市は、うめきた二期の事業者募集にあたりＵＲと調整している中で、もう少し上流側の基礎研究実業研究や実証実験、起業家も含めた形で１つの募集する際の重要な視点としながら事業者を決定させて頂いています。トータルでうめきたにつきましては１１００億円の事業費を投資しております。また現状で「大阪」駅から関西国際空港に行くのに６８分掛かります。これを何とかして関空まで最速で４０分で行けるようにしたいと言う事でインフラ整備に注力しているところです。加えて、中之島エリアに２０２０年を目処に新美術館を建設。隣接地には未来医療国際拠点の形成を計画。ここでは最先端の難病がここで治療できると言うエリアをつくろうと思ってます。今回大阪市で初めて、一般定義借地で期間を７０年にしたマスターリース方式ということで、転貸債益で機構運営を賄っていこうと思ってます。マスターリース方式を採用して、土地価格を固定し企画提案を行っていくという初めてのやり方で募集しております。次は御堂筋です。御堂筋は高さ規制を緩和しまして最大６０ｍ、容積１０００％、道路空間についても真ん中に４車線の道路と側道がある道路でしたけれども、ルールを変えまして高さを最大１００ｍ超えの規制緩和、容積も１３００に変更するなど、大きく変化するように取り組んでいます。また万博においては、来場者２８００万人、会場建設費１２００億円、運営費８００億円などと見込んでいます。
新居田 うめきたの開発からはじめます。２７年３月に事業団の土地をＵＲが先行取得し区画整理をはじめ１８年に開発事業者コンペを実施したと言うところです。うめきた２期は、うめきた２期区域の町づくり方針の決定ということを地域部会で行い、目標として「緑とリノベーションの融合拠点」が決定されております。同様に用地の先行取得し、土地区画整理を行い、事業者が今年７月に１期とほぼ同じ三菱地所を代表とするグループに決定したというのが現在の状況です。今後の予定は、鉄道新駅開業が２０２３年３月、先行街びらきが２０２４年夏頃、全体の完成が２０２７年となります。また防災性向上と安全な街づくりについては大阪の密集市街地が、東京都が１６００ha対して大阪府は２２００haと日本で一番多いと言う状況です。環状線の南側の西成区、東側の生野区とかに集中しているわけですが、大阪市は東京都と違い、どちらかといえば民間の自立再建を支援するというスタンス。密集市街地の解消が進んでいないこともあり、是非解消に繋がればと思います。
若林 梅田地区を筆頭に神戸三宮地区、西之宮地区、宝塚地区、大阪のふくしま海老江地区、北側の斉藤エリア等々で現在、ホテル商業施設などの開発事業を行っております。「梅田１丁目１番地計画」は、ＪＲ「大阪」駅の南側梅田１丁目１番地というエリアに位置します。梅田は百貨店の激戦地区として知られていますが、同計画は梅田の阪神百貨店を建替える計画で「大阪神ビルディング」という元々阪神百貨店の入っていた建物と「新阪急ビル」の２棟を一体的に一つの建物に建替える計画です。国内最高規模の容積率２０００％、そして国内初の道路上空に建物を建設するといった規制緩和の適用を受けており、低層部は百貨店やカンファレンスゾーン、高層部は１２階～３８階までがオフィスゾーンに該当します。今年６月には１期棟が完成しており、「おもてなしサービスのあふれるビル『ウェルビーイング』を実感できるビル」というコンセプトで、２０２２年春の開業に向けて２期棟の工事を行っている状況でございます。オフィスについてはこれから本格的にリーシングを行いますので興味のある企業がおられましたら是非お声掛けを頂けたらと思います。またこの計画では、建物の建設だけではなく建替えに合わせて敷地周辺の公共施設を一体的に整備しております。「梅田」駅周辺の地下街は発達しており、地下を歩くとき非常に歩きやすい。しかし一歩地上に出ると歩き難い。これを改善するために地下はもちろん地上デッキレベルの三層歩行者ネットワークの強化を図り快適に便利に歩いていただける計画も併せて進めております。１丁目は以上でございまして、うめきた２期計画では２０２４年夏の先行街びらき、２０２７年の全体街びらきをめざして今後事業に取り組んでまいります。梅田エリアの発展につながるような機能を構築していきたいと思います。
香川 うめきたと中之島、大阪ビジネスパークですが、特にうめきたエリアについては今後も大きく発展する可能性が高いエリアです。中之島は北側の堂島川と土佐堀川に囲まれました東西３ｋｍの中須であります。面積は７２万㎡あり、パリのセーヌ川にあるサンルイ島が１１万㎡ですから匹敵するぐらい、それ以上の素質がある場所です。非常にポテンシャルの高いエリアと思います。もう一つ、中之島で関電グループが注力するのが河川水を利用した地域冷暖房システムです。北側の堂島川から水を取り入れて、ヒートポンプで利用してエリアの蓄冷熱等の活用をして非常に高いエネルギー効率を上げています。それを土佐堀川に流していくということで、実は地域冷暖房という役目も果たしています。そういう意味で中之島３・４丁目辺りは非常に有効に活用できたかなと感じます。同エリアは環状線内側の森の宮あたりなのですが、半世紀掛けてビジネスパークという形に仕上げました。１９８６年に街開きを行ってからは、同地には大阪環状線に追加の駅を作って頂きましたし、地下鉄も１つこの中に駅を作ってもらってここまで達しております。この中も実はビジネスパークですから、オフィスビルなんですけどこのエリア中でも省エネ、招致用地の取り組んでまいりました。特にＶ２エクスＥＶを活用して、災害時にビルの電気が上手く活用できない場合にはそこに保有するＥＶから保管電力を送る形を経産省の認定事業で認可を受け取り組んでまいりました。関電グループが必死になって新しいエリア開発エネルギーの省エネ化と言った形で取り組んでおりますのでこういった取り組みはこれからのエリア開発に有効的に活用できるんではと思っております。
