不動産トピックス

【今週号の最終面特集】不動産価値下落要因に機械式駐車場のリスク

2021.05.24 10:54

機械式駐車場の「終活」必須に　最新ニーズへの対応にDXも一手
　不動産売買で買い手・売り手双方のポイントは資産価値。その価値の下落リスクとなりうるのが「機械式駐車場」。今、この設備の「終活」と「世代交代」が始まっている。

売買仲介も扱いにくさ　リスクの高さが顕在化
　都市部のマンションの６割超に設置されていると言われる機械式駐車場。ビルなどにも設置されているケースは多い。平置き駐車場として利用できる土地の少ない都心部では、台数を確保できる点から重宝されてきた。
　一方で機械式駐車場が物件に併設されていることで、不動産価値を下落させる「爆弾」になっていることもある。不動産売買仲介を行うコーヨー（千葉県松戸市）の中島賢東京支店長は「売却後のことを考慮すると、売りにくい物件のひとつです」と指摘する。実際に中島氏は過去に機械式駐車場が附置されたビルや商業施設の売買に携わったことがある。竣工から２０～３０年経過していたことから、故障が頻発。リニューアルも検討して見積もりをとるも「価格が高くて目線が合わなかった」と嘆息する。なかには部品の生産が終了していて修理が不可能なケースがあることや、そもそも竣工時とは車の形状も異なっていて、現在の一般的な車種とサイズが合っていないこともある。市場においても機械式駐車場があることで「売却価格の下落につながり、買い手にとっても購入後のリスクが高いことから買いにくい物件のひとつとなっています」とのことだ。

人口構造や社会の変化　機械式駐車場過渡期
　このような機械式駐車場の問題は設置されている物件の多くで抱えており、今後問題が噴出する可能性がある。そのなかで、解決に向けて動いているのが剛力建設（東京都江戸川区）だ。同社では「社会問題」としたうえで、約８年前からソリューションを提供。次第に認知度も上昇し、クライアント数を順調に増やしている。代表取締役の山﨑智博氏は機械式駐車場が多く設置された２０～３０年前と比べて、前提となる社会構造は「大きく変化している」と指摘する。「日本の人口動態は少子高齢化と減少フェーズに入っていて、機械式駐車場が多く新設された時代と比較すると、必要となる駐車場台数は縮小しています。加えて、車そのものについても電気自動車や自動運転など取り巻く環境は大きく変化しています。機械式駐車場はそれらへの対応は想定しておらず、次第に駐車できない車種も増えています。当然メンテナンスや故障なども考慮すると、不動産経営上のリスク要因になっています」（山﨑氏）。
　同社ではそれらの機械式駐車場の解体や減築を通して、人口減少や車の進化など、あらゆる状況に対応できる駐車場経営へのシフトチェンジを推奨している。そのなかで同社が展開してきたのが「スマートデッキ」だ。これは機械式駐車場を解体したのちにピット（地下）内に軽量鉄骨の柱と梁を組み立てて、その上に鋼製の平面を載せた構造物だ。メーカーに注文するよりも低コストに抑えられることから需要も大きい。山﨑氏は「これまで多くの現場を見てきて築いてきたノウハウや知見をもとに自社で企画設計から施工まで行うことができるのが強みとなっている」と自信を持つ。

DX推進でMR導入　オーナーの意思決定支援
　オーナー側が決断をしやすい仕組みも考えている。その一つの施策となっているのがＤＸだ。剛力建設では数年前より東京工業大学発のベンチャー企業であるＦｕｓｉｏｎ　Ｃｕｂｉｃ（東京都台東区）代表取締役でロボット・人工知能などが専門の東工大博士課程卒の張遠瑞氏と連携。東工大との共同研究プロジェクト「現場測定データより建築図面の自動生成システム」にて人工知能による建築図面自動生成と複合現実（ＭＲ）技術による、自動生成図面をその場でリアル体験できる装置の開発に成功した。これにより、オーナー側は図面ではわかりにくかった施工後のイメージが湧きやすく、意思決定を支援する。それとともに、「スマートデッキ」の建設計画を設計するための時間と人件費を削減することにも成功した。
　張氏は「施工後のよりリアルな姿を事前に確認することが可能です」と話す。このシステムを活用するには、施工現場を小型ドローンのような非接触装置などで実測して面積などを確認。それらのデータを取り入れると、剛力建設でのこれまでの施工実績データから類似の案件を抽出して、現場の面積などに即した形で再現される。物理系の先端的な国際論文雑誌「ＪＯＵＲＮＡＬ　ＯＦ　ＰＨＹＳＩＣＳ」にも掲載された。剛力建設の実務と学術研究の成果がうまくシナジーを起こした形だ。

AIやキャッシュレス駆使　駐車場管理コスト圧縮策に
　両社で新しい駐車場運営のあり方も模索する。それがスマートパーキングだ。ＡＩカメラによる可視化管理やキャッシュレス決済システムなどを導入した駐車場で、今年４月２３日より江戸川区内で運用をスタートした。クラウド連携のコンピューターがリアルタイムに得られるデータの反復的な学習結果をもとに将来予測が可能な「機械学習」をする為、今やホテル予約時に当たり前となった変動料金（ダイナミック・プライシング）システムも構築可能になる。この先端技術の論文が、世界最大規模の電気・情報工学分野技術標準化機関による審査を先日通過し、英文で世界に発信される予定とのことである。
　「この駐車場にはフラップや車両を検知するループコイルを設置しておらず、カメラによって車両の入退出や駐車時間をチェックしています。また決済についても、現金とキャッシュレス決済に対応しています。現在日本中の駐車場の大半に不可欠の機械設備が不要で、初期投資やメンテンナンスコストが削減できます。将来的にはキャッシュレス決済のみとすることで、売上の回収業務などの手間を効率化し、駐車場価格の適正状況や収支などをリアルタイムで分析可能なツールとして利用可能です」（張氏）
　機械式駐車場は資産価値の下落につながりかねないものだが、その問題を解決し新たな駐車場にバトンを渡していければ、資産価値の維持・向上につなげることができる。山﨑氏は「今後１０年間は機械式駐車場の解体が進んでいく」と断言している。自動運転のようなスマートモビリティも到来する中で、これらの変化にどのように対応していくかで、駐車場運営の成否が決まっていきそうだ。


資産価値の改善を支援　剛力建設　代表取締役　山﨑智博氏
　当社では約８年前よりスマートデッキを製造・施工していまして、これまでに１０００台超導入して頂いております。これは機械式駐車場を抱えるマンションの管理組合様や物件のオーナー様が問題に直面している数字であり、氷山の一角だと考えています。今後も多くの管理組合、オーナーに働きかけを行っていきたいと考えています。そのなかで当社が長年培ってきた現場ノウハウと膨大な施工実績データを、Ｆｕｓｉｏｎ　Ｃｕｂｉｃ様と連携して、ＭＲでの確認ができることは大きな進歩になると考えています。当社の施工スピードの向上はもとより、お客様の意思決定を支援するツールになると大いに期待しています。当社ではこのようなＤＸの取り組みも勧めていくことで、多くが「不良資産化」しつつある機械式駐車場問題を解決することによる不動産価値の向上につなげていきたいと考えています。ＡＩやＭＲなどに関する張社長との共同論文が世界で公開されており、日本はもちろんのこと海外のビル建設現場などでも、日本人ならではの精密な製造技術と革新的な技術を融合させた当社のソリューションが今後お役に立てると思います。

スマートパーキングを将来的にパッケージ販売　Fusion Cubic　代表取締役　張遠端氏
　当社は今年１月に設立し、主にＡＩやＩｏＴなどの研究開発、サービス紹介などを行っています。私は駐車場関連事業を行うＴｅｃｈ　Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎｓ（東京都港区）も経営していて、そこの知縁で剛力建設様との連携が実現しています。当社では４月より剛力建設様と連携してスマートパーキングを江戸川区内で２カ所、運営を開始しました。５月には追加で２カ所開設する予定です。平面の駐車場でも料金を回収する人的コストや、フラップなどの機械設備の設置・メンテンナンスコストはかかってきます。料金決済はキャッシュレスにし、また車両管理をＡＩカメラにすることで、大幅なコスト削減が可能です。スマートパーキングは始まったばかりではありますが、将来的にはパッケージでの販売も検討しています。ＭＲなどの技術は日進月歩ですが、当社がマネージメントすることで東工大などの先端の学術研究を実務レベルに即したソリューションとして導入可能になります。革新的技術を核として、優れたパートナーとの連携により新たな価値を創造することで社会に貢献致します。

不動産価値の向上策として期待　コーヨー　東京支店長　中島賢氏
　機械式駐車場の「終活」が迫っている中で、その方法とその後の駐車場経営についてのワンストップのソリューションはオーナーにとって必要不可欠だと思います。技術の実証実験段階を経て住民目線での利便性向上が命題となっているスーパーシティ、スマートシティ、ＭａａＳ分野においても、ＡＩ・機械学習式パーキングを実用レベルで導入しつつ、コンピューターソフトウェア分野のＡＰＩのように拡張プラグ的に先端技術へ拡張できることを支援してくださる企業の登場が望まれていると思います。