不動産トピックス

【今週号の最終面記事】インボイス制度 貸ビル経営への影響は？

2022.08.15 11:15

インボイス制度のスタートで増税・売り上げ減少の可能性有り
テナント企業の負担が増え賃料値下げ交渉の一因になる恐れ
　２０２３年（令和５年）１０月１日より、消費税の仕入税額控除（課税売上から課税仕入に係る消費税を控除すること）の方式として導入が予定されているインボイス制度。導入後は消費税を納める必要のある企業や個人事業主はもちろん、課税売上高１０００万円以下の免税事業者にも大きな影響を及ぼすことが予測される。今回はこのインボイス制度の概要から、主に不動産賃貸業における影響について考察したい。

来年10月から始まる新制度　適格請求書の発行・保存が必要に
　通称「インボイス制度」と呼ばれる新制度の正式名称は「適格請求書等保存方式」。所定の記載要件を満たした請求書「適格請求書（インボイス）」の発行または保存により、消費税の仕入額控除を受けることが可能となる制度だ。消費税は、自社の売上時の消費税額（売上税額）から自社の仕入時の消費税額を差し引き、差分を納税する。この仕組みを「仕入税額控除」という。
　例えば、Ａ社が仕入先から商品の材料を１０００円で購入し、出来上がった商品を３０００円で消費者に販売した場合、仕入先には１０００円に対する消費税１０％分として１００円を上乗せした１１００円を支払うことになる。そして商品の販売時、消費者からは３０００円に対する消費税１０％分として３００円を上乗せした３３００円を受け取る。Ａ社は、消費者から受け取った３００円を税務署に納めるのではなく、仕入先に支払った消費税１００円を差し引いた２００円を納める。仕入税額控除は１つの商品に対して二重課税を防ぐための仕組みであり、課税売上から課税仕入に係る消費税は控除されるという原則はインボイス制度の導入前後で変化はない。しかし、来年１０月に新制度がスタートすると、こうした取引において適格請求書が発行された場合のみ、仕入税額控除の対象となる。適格請求書ではない請求書を用いた取引の場合、前述のケースではＡ社は仕入税額控除を受けることができず消費者から受け取った３００円をそのまま税務署に納めなければならないのだ。
　適格請求書を発行するためには、税務署に登録申請書を提出し適格請求書発行事業者になる必要がある。新制度がスタートする来年１０月１日から登録を受けるためには、来年３月３１日までに登録申請書を税務署に提出する必要があり、昨年１０月１日より提出の受付は行われている。現在、消費税率は原則１０％であるが、生活必需品など一部の商品に対しては８％の軽減税率が適用されており、２つの税率が存在している状態である。適格請求書は、売り手が買い手に対して正確な適用税率や消費税額を伝える役割を持ち、商品ごとに価格と税率が記載された請求書を発行・保存することによって、課税ミスや取引の透明性を高めることを目的としている。
　適格請求書に必要な項目は以下の通りである。
（１）適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号
（２）取引年月日
（３）取引内容（軽減税率の対象品目である旨）
（４）税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き又は税込み）及び適用税率
（５）税率ごとに区分した消費税額等
（６）書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称
　適格請求書と２０１９年の軽減税率制度実施に合わせて登場した区分記載請求書との違いは、「（１）適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号」、「（４）税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き又は税込み）及び適用税率」、「（５）税率ごとに区分した消費税額等」が記載されているかどうかである。この適格請求書であるが、税務署に登録申請した課税事業者のみが発行できるもので、課税売上高１０００万円以下の免税事業者は適格請求書を発行することができない。前述のケースで仮にＡ社が免税事業者である場合、Ａ社は取引先に対して適格請求書を発行することができないため仕入税額控除を受けられず、従来よりも多い３００円の消費税を納めなければならなくなる。

ビルオーナーへの影響　免税事業者は要注意
　貸ビル経営に当てはめて考えてみると、オフィスや店舗といった事業用物件の毎月の賃料には消費税が課税されており、入居する借主はその大半が課税事業者である。現行制度においては、借主は賃料の消費税分について仕入税額控除を受けることができるが、インボイス制度の開始後はオーナーから適格請求書を発行してもらわなければ、仕入税額控除を受けることができない。ビルオーナーが免税事業者である場合、適格請求書を発行してもらえない借主は消費税の負担が従来に比べ大きくなり、やがて退去へとつながる可能性も考えられる。また、借主は賃料の値下げ要求も検討する一因ともなり、結果的に物件の競争力低下を招く恐れもあることを認識すべきだろう。中島税理士・行政書士事務所（東京都港区）の中島祥貴税理士は「他にも、請求書を毎月発行せず口座引き落としや自動振替で家賃を支払ってもらっている場合、契約書を適格請求書発行事業者の登録番号を記載したものに差し替えないと、同様に家賃分の消費税が控除されないので注意が必要です」と述べる。
　免税事業者は消費税納税の免除という恩恵を受けることができる。一方インボイス制度の開始後、課税事業者は免税事業者との取引を縮小させる動きに移行していくものと考えられる。前述のように、免税事業者との取引は仕入税額控除を受けることができず、課税事業者にとっては納税負担が増えるためだ。そのため事業用物件の賃貸経営を行う免税事業者は、今回の新制度に向けて課税事業者となるか、引き続き免税事業者として事業を継続するかの二択を迫られることになる。前者の場合は消費税の納税義務が生じ、後者の場合は課税事業者との取引減少の可能性が高まるというリスクを背負わなければならない。また、課税事業者も免税事業者との取引について改めて考える必要がある。来年１０月の制度開始を前にどちらの方針とするか、顧問税理士など専門家の意見を参考にしながら熟考することをおすすめしたい。