不動産トピックス
【今週号の最終面特集】空室改善の新潮流
2022.10.10 11:10
ステージング・DXを駆使して成約率向上
オフィス・住宅物件の空室改善策に迫る
オフィス・住宅の空室改善施策は三者三様。エントランスの改修やセットアップオフィスなどのバリューアップのほか、昨今はコロナ禍のニーズを踏まえた空室改善策が注目されている。
セットアップの弱点をカバー リーシング時のみ家具を配置
オフィスの空室改善の施策の一つにセットアップオフィスがある。テナントは入居後のイメージがしやすく、オーナー側としても相場よりも高い賃料帯で成約できるなどメリットも大きい。一方で、内装や家具のイメージが入居者の要望と必ずしもマッチしないという理由から、反響はあっても成約には至らないという課題も残る。
この課題の解決を図るサービスがある。ＪＯＹ（千葉県船橋市）は、リーシング期間中のみ家具やインテリアを設置する「オフィスステージングサービス」を８月より展開している。同社は今年３月に設立。関東エリアを中心に、中古オフィス家具の買取・再販、オフィス移転のトータルコーディネートを行っている。
新築の住宅物件の客付けに使われる手法の一つに「ホームステージング」がある。中古物件などにおいて家具を配置することで、実際にそこで生活を送るイメージをしやすくする効果がある。
同社で行っている「オフィスステージング」も同様。リーシング期間中にのみオフィスに家具やインテリアを設置し、入居後の働く姿をイメージしやすい点が、テナント側の大きなメリット。セットアップオフィスとは異なり、家具は成約後の引き渡し時には撤去する。サービスは月額制で、入居者が決まった当月をもって契約を終了することができる。
サービス開始の経緯と特徴について代表取締役の福士知志氏は「ビルオーナー様のリーシングに対する感覚が、コロナ禍前と異なってきていると感じていました。これまでは何もしなくても埋まっていた状況が一変し、なかなか決まりづらくなっている。セットアップオフィスの場合は初期投資にお金がかかる一方で回収までが長いと感じるオーナー様もいらっしゃると考えています。オフィスステージングであれば、オフィス家具はレンタルのためコストがかかりません。成約後は入居者の好きな造作に仕上げることも可能です」と話す。
反響増や成約率向上に期待 低コストでスピーディも売り
オーナー側のメリットも大きい。まず挙げられるのが反響数の増加。オフィスに家具を設置し魅力的に見えることから、入居希望者をはじめとした反響数の増加が期待できる。
また成約率の底上げ、成約スピードアップにも貢献する。家具やインテリアはレンタルが基本となるため、セットアップオフィスに比べると低コストで済ませることができる。装飾が無い室内では目立ってしまう小さな汚れや傷をカモフラージュできる点も、オフィスステージングならではだ。
「契約から設置、撮影、広告掲載まで最短３０日とスピーディに対応することができます。『ホームステージング白書２０１７』によると、ステージングをすることで入居者募集から成約までの期間を約３分の１に短縮できるとのデータもあります。導入コストは家具の配置の数などによって異なりますが、小規模のオフィスの１フロアだけであれば１万円未満に抑えることも可能です。サービスを初めて間もないですが、空室に悩んでいるオーナー様を中心に問い合わせを複数頂いている状況です」（福士氏）
設立間もない同社はこれからＥＣサイトを立ち上げ、本格展開を目指していく。
20年からマンションDXを展開 導入は2年で1000棟弱に
マンションへのＤＸ導入で大手企業の参入が著しい。今年８月には三菱地所（東京都千代田区）が大崎電気工業（東京都品川区）とスマートホーム事業領域で、業務提携に向けた基本合意書を締結。協業の第１弾として、三菱地所が開発した総合スマートホームサービス「ＨＯＭＥＴＡＣＴ（ホームタクト）」と大崎電気工業が開発したスマートロック「ＯＰＥＬＯ（オペロ）」のシステム連携を開始している。
一方でＩＴ事業者によるマンションＤＸ事業の進出も顕著だ。ＩＴ総合商社のＷｉｚ（東京都豊島区）は２０２０年から、マンション向けのＤＸサービスの運用を行っている。２０１２年設立のＷｉｚは、法人パートナーＤＸから個人パートナーＤＸまで様々な角度からＤＸ事業を展開。マンションＤＸはＷｉｚの蓄積するＩＴノウハウを駆使し、昨今のニーズを踏まえてスタートさせた。
サービス開始の経緯について、マンションＤＸ事業部課長の馬田更紗氏は「当社の事業の大きな柱はＮＴＴの個人回線工事です。ＮＴＴ回線を導入している集合住宅に今後伸びていく商材を取り入れようと考えＤＸサービスを企画しました。様々な地域のオーナー様から引き合い頂き、サービス開始から約２年の現時点で、導入棟数は１０００棟弱にのぼります」と話す。
Ｗｉｚでは自社の持つＩＴノウハウに選りすぐりの製品を連携させた、精度の高いＤＸサービスを提供する。クラウドカメラをはじめ外出先からの鍵の開閉。エアコン・カーテン・照明・暖房などのオンオフを操作できる「ＳｐａｃｅＣｏｒｅ」。専用アプリで家電のレンタルやオンラインショッピングまで入居者の要望に応えるコンシェルジュ「ｎｅｅｄ」など、サービスの豊富さが特徴だ。
築古物件の空室改善に寄与 各地のマンションで成功事例
マンションへのＤＸ導入による大きなメリットは、空室改善。つまり利回り向上。ＤＸと聞くとハードルが高いと感じるかもしれない。がＷｉｚのＤＸを導入するオーナーの中には、中小規模の築古ビルを保有するオーナーも多い。
「コロナ禍以降は置き配ニーズの高まりから、特に宅配ボックスを置きたいというオーナー様のニーズが強いです。ＤＸを導入することで、立地的な事情やビルの経年劣化による悩みのタネの空室改善にもつながります。例えば埼玉県所沢市のある賃貸マンションでは、カメラやＷｉ―ｆｉなどを導入し、１０室中３室の空室が満室に。町田市の賃貸マンションではスマートロック、カメラ、Ｗｉ―ｆｉなどを導入し、１６室中３室の空きだったのが満室稼働に繋がっています」（馬田氏）
コストは導入品目にもよるが、例えば３０戸の賃貸マンションへスマートホームサービスを導入した場合、初期コストは約１０～１５万円程度。コンシェルジュなどのサービスの管理はＷｉｚが請け負う形となる。今後Ｗｉｚでは、３００万棟のマンションへのＤＸ導入を目指していくという。
賃料アップに繋がるケースも
Wiz DX事業部課長 馬田更紗氏
オーナー様がＤＸを取り入れる理由として多いのが、「築古物件のため、満室稼働だけれど今後の募集で家賃を下げることになりそう」というケース。ネット回線やオートロックの導入により２０００～３０００円程度の賃料アップにつなげるオーナー様が多く、バリューアップの施策としても人気です。もちろん空室改善にも有効で、７～８件の空きがある築３０年以上のマンションにＤＸを導入後、２～３カ月で満室になるというケースもありました。近年はＤＸの認知度が上がってきていると実感しています。現在当社では賃貸マンションを扱うことが多いですが、今後は分譲マンションをはじめ様々な物件への導入を見据えています。
エントランス用スマートロックの活用に関する効果検証を実施
ライナフ（東京都文京区）と三菱地所リアルエステートサービス（東京都千代田区、以下三菱地所リアル）は、三菱地所リアルが管理する建物の中から６６８８室を対象に、エントランス用スマートロックの活用による内覧数の変化について効果検証を行った。
対象期間は２０１９年４月～２２年８月、一都三県で期間内に空室のあった物件を対象とした。調査の結果、ライナフの提供する、マンションの共用エントランスをスマートフォンやＰＣから遠隔で解錠できるようにするＩｏＴシステム「ＮｉｎｊａＥｎｔｒａｎｃｅ」、空室内覧のスケジュール予約から鍵の自動付与までをオンラインで行う「スマート内覧」が導入された建物では、未導入の建物と比較して内覧数が３・３回増加していることが判明。スマートロックの活用により内覧数が増加し、不動産の収益性が改善される可能性が示された。
