不動産トピックス

【第26回不動産ソリューションフェアみどころ紹介】セミナー・賃貸ビルを買い受けた不動産業者による立退請求～普通建物賃貸借の更新拒絶・解約申入の正当事由とは？

2024.10.28 10:43

　弊紙コラムでおなじみの飯沼総合法律事務所（東京都中央区）の児玉譲弁護士が、本年も不動産ソリューションフェアでのオーナー向けセミナーを開催する。
　今回のテーマは「賃貸ビルを買い受けた不動産業者による立退請求～普通建物賃貸借の更新拒絶・解約申入の正当事由とは？」。築年数が経過した建物には、耐震性能が現行制度上で必要とされる水準に達しているか、設計図面が手元にあるか、貸室を賃借人が使用する上で設備や配管などに問題がないかなど、様々なリスクが存在する。建替えによる不動産の有効活用を選択する際にまずハードルとなるのが、既存建物に入居している賃借人の立退請求である。
　建物賃貸借契約を終了させる行為を問題なく進めるにあたり、賃貸借契約書に契約期間の定めがある場合は期間満了前６カ月～１年の間に更新拒絶する必要がある。一方、期間の定めのない場合には解約申入れを行うことになる。ここで重要となるのが、更新拒絶または解約申入れには正当事由が必要であるという点である。正当事由とは、賃貸人が賃借人に対して賃借建物の退去、明渡しを請求することを正当化できる諸事情のことを指す。過去の判例を照らし合わせてみると、正当事由として認められるケースには「築年数と建物の老朽化」、「耐震強度の不足」、「耐震補強工事コストと建替えコストとの比較」など、賃貸人の自己使用の必要性が賃借人よりも高いことが着目される。とはいえ、正当事由として認められるかどうかは、建物の状況によるケースバイケース。本セミナーはケーススタディ形式で立退請求が認められる理由・認められない理由を解説する。立退きにはコストと時間を要するのが一般的であるものの、入念な準備のもとに計画を実行することで不用意なリスクの回避にもつながる。不動産取引において是非知っておきたい知識だ。
＜週刊不動産経営10月28日号より＞

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