不動産トピックス

【11/25号・今週の最終面特集】新ビル巡り　TODA BUILDING

2024.11.25 11:38

TODA BUILDING開業
「京橋らしさ」を継承する最先端のビルが誕生
　戸田建設（東京都中央区）は今年９月に大規模街区開発プロジェクトを完工。「ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ」を１１月２日に開業させた。

オフィス×アートを体現　いつでも人が集まるビルに
　同プロジェクトは、戸田建設の本社ビルの建替えとともに隣接街区の「ミュージアムタワー京橋」（事業者：永坂産業、石橋財団）と共同で都市再生特別地区制度を活用したものだ。特区テーマは「まちに開かれた、芸術・文化拠点の形成」と「街区再編、防災力強化、環境負荷低減」。旧ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ（旧名称：新八重洲ビルディング）の解体工事を２０１９年末にはじめて、２０２１年８月に建設工事に着工。今年９月に竣工を迎えた。
　規模は延床面積約９万４９１２㎡、敷地面積約６１４７㎡、地上２８階地下３階。東京メトロ「京橋」駅徒歩３分、ＪＲ「東京」駅徒歩７分に位置する。
　八重洲・日本橋とともに東京の玄関口である京橋は、古くから古美術商や画廊などの集まる「芸術の街」として知られてきた。今回の開発にあたり、戸田建設では「ＡＲＴ　ＰＯＷＥＲ　ＫＹＯＢＡＳＨＩ」をコンセプトとしたアート事業を始動。京橋が持つ芸術の歴史を感じられるよう、「ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ」の低層部を芸術文化エリアとして、共用空間へのアート展示に取り組む。
　１階の中央通りに面する緑豊かな広場は、アート作品とともにワーカーや来街者、地域の人々が安らげる憩い空間とした。広場と合わせて高さ約１６ｍの吹き抜けを有する１階エントランスロビーと２階の回廊では、同社のアート事業「ＡＲＴ　ＰＯＷＥＲ　ＫＹＯＢＡＳＨＩ」の一環としてパブリックアートプログラム「ＡＰＫ　ＰＵＢＬＩＣ」を展開。プログラムの第１弾は「螺旋の可能性―無限のチャンスへ」をコンセプトに小野澤峻氏をはじめ、４名の新進アーティストの作品が展示されている。
　３階は４軒の現代アートギャラリーが集結するギャラリーコンプレックス。６階はＣＲＥＡＴＩＶＥ　ＭＵＳＥＵＭ　ＴＯＫＹＯで、ソニー・クリエイティブプロダクツ（東京都港区）が運営を担うミュージアム。「作品」や「表現者」、そこに至る「プロセス」を大空間で体感できる場として、アニメ、マンガ、音楽等のポップカルチャーや現代アート、デザインなどの展覧会を年間約４本を展開予定だ。現在は「アニメ『鬼滅の刃』柱展　－そして無限城へ－」が開催されている。
　６階のＣＲＥＡＴＩＶＥ　ＭＵＳＥＵＭ　ＴＯＫＹＯを除き、アート展示は誰もが無料で鑑賞可能。「普段あまり美術館に行かない」、「芸術に興味はあるけれど、美術館に行く時間がない」という都心のワーカーも、仕事の合間や休憩時間にふらっとアートを楽しめることが魅力だ。「ＡＲＴ　ＰＯＷＥＲ　ＫＹＯＢＡＳＨＩ」では今後、オフィステナントへアート作品を販売・貸出するコーディネート事業も計画。また３階ではアートでつながる新しいコミュニティ形成を目的とする学びの場「ＡＰＫ　ＳＴＵＤＩＥＳ」を開設し、２０２５年２月にメンバー募集を開始し、６月からプログラムを実施する予定となる。

　「ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ」のもうひとつの特徴が、老舗建設会社の技術を結集したフラッグシップビルであることだ。
　特区テーマの通り、設備面は南海トラフ地震や首都直下型地震などの大規模災害に備えたつくりとした。たとえば躯体には「コアウォール免震構造」を採用。地震終了時の揺れを大幅に軽減するほか、敷地の大部分を免震化することで地震発生時における広場や建物内外の安全性能を高めている。耐震性能は建築基準法が定める基準の１・５倍に相当し、建物の変形が鉄骨造免震の約２分の１程度に抑えられることも特徴だ。この「コアウォール免震構造」は主に中小ビルの建設で活用されている技術であり、高層ビルへの導入は稀。建設会社の本社ビルだからこそ実現した建築ノウハウといえる。
　ほかにもコジェネレーションシステムや非常用発電機、空調停止に伴い自然換気ができる「自然換気口」と「エコボイド」を搭載するなど、最新鋭のＢＣＰ機能を整備。館内に防災備蓄品をストックし、広場を含めて一時滞在場所としての活用も見込まれている。
　こうした性能が評価され、国内の超高層用複合用途ビルで初の「ＺＥＢ　Ｒｅａｄｙ」に加えて「ＣＡＳＢＥＥ　Ｓランク」の環境認証と「ＤＢＪ　Ｇｒｅｅｎ　Ｂｕｉｌｄｉｎｇ」を取得。現在は「ＬＥＥＤ　ＧＯＬＤ」の取得も目指して準備中だ。
　１４～２７階の高層部は賃貸オフィスフロア。ワンフロアあたり約２３８７㎡、最小で約２３８㎡までの分割が可能。成長中の中小企業から大手まであらゆるニーズに対応できるつくりとした。
　昨今の「来たくなるオフィス」の傾向もふまえて、共用空間も充実している。２８階屋上テラスのほか、１３階にはテナント専用の共有空間として、カフェテリア、ラウンジ、計６室の貸し会議室を整備。カフェテリアではバラエティに富んだ健康的なメニューを提供し、ランチタイムからリモートワークまであらゆる場面に対応する。こうした昨今のトレンドを踏まえた多機能性が後押しし、現時点で大手食品会社・味の素をはじめ複数の企業が同ビルへの移転を決めている。
　８～１２階は戸田建設のオフィス。８階には戸田建設グループのミュージアム「ＴＯＤＡ　ＣＲＥＡＴＩＶＥ　ＬＡＢ“ＴＯＤＡｔｔｅ？（トダッテ）”」を開設。戸田建設のこれまでの歩みをパネル形式で展示する「企業文化と継承」ゾーンのほか、建設現場で導入されている素材の見本展示、３６０度スクリーンのシアタールームの開設など、見て触って学習できる仕掛けを施した。トダッテは取引先のみならず、一般の来場者や地域の子どもにも開けた社会見学の場としての活用も検討中。来年１月に来場受付を開始、同年３月以降の公開に向けて準備を進めているという。
　本社の特別応接室やカフェテリアの内装の一部には、昨年７月に包括連携協定を締結した北海道下川町産の木材を採用。同木材の活用により、先月にはゼネコンの本社ビルにおいて国内初となる国際的な森林認証組織の「ＦＳＣプロジェクト認証」を取得している。
　都心の再開発の画一化が懸念される中で、先進的な技術の集約、環境配慮への意欲的な取り組み、そして用途が分断されず交わりあう複合的な建築物の開発は、地域経済への波及も期待される。
　１日に開催された開業記者発表会の中で、代表取締役社長の大谷清介氏は「１２６年前に京橋に社屋を構えた当社は、この度５代目の新本社屋を誕生させ、新たな一歩を踏み出すことになります。新本社屋の建設は１００年に一度の大きな事業であり、先人たちの思いを現代、そして未来の従業員につなげるためにおよそ２０年前から計画を進めてまいりました。『ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ』は当社のスローガンである『Ｂｕｉｌｄ　ｔｈｅ　Ｃｕｌｔｕｒｅ．　人がつくる。人でつくる。』を体現する存在として、多様な価値を生み出し続けるだけではなく、これからの京橋の街とともに新たな文化を創出していきたいと考えています」と意気込んだ。


建築使用木材の安全性担保に尽力
　「ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ」が取得したＦＳＣプロジェクト認証は、ＦＳＣジャパンが定める林産物に関わる認証のこと。環境面や社会面に十分に配慮されていて管理の行き届いた森林を産地とする、安全性の高い林産物の製品が対象となる。１０月２５日には「ＴＯＤＡ　ＢＵＩＬＤＩＮＧ」にて、北海道下川町やＦＳＣジャパン、認証団体のＳＧＳジャパン等の関係者を交えて授与式を実施。２３年７月の北海道下川町との包括連携協定締結に至るまでに、戸田建設では持続可能な林業を実践する自治体の森林資源を活用した木造・木質建築の実現に取り組んできた。現在は森林認証を受けた国産木材の「木材トレーサビリティ」の担保と、デジタル技術を活用して「木の記憶」という付加価値を提案する建築「森を忘れないプロジェクト」に注力しており、森林生態系の再生につながる建設を目指していく構えだ。